Er ejendomsmarkedet i fare?

I 2017 begyndte et flertal af amerikanerne at bekymre sig om, at ejendomsmarkedet ville gå i stykker. Faktisk var 58% af de undersøgte enige om, at der vil være en "boligboble og priskorrektion" i de næste to år. Som et resultat mener 83 procent af dem, at det er en god tid at sælge.

Advarselsskilte

Der er mange tegn på, at boligmarkedet går ind i bobleområdet. De fleste sammenbrud opstår kun fordi en aktivboble har dukket op.

Et tegn på en aktivboble er, at boligpriserne er eskaleret. De nationale medianfamiliehuspriser er 32 procent højere end inflationen. Det svarer til 2005, da de var 35 procent overvurderede.

Bolig Bellwether Barometer er et indeks for boligbyggere og realkreditinstitutter. I 2017 skød det som det gjorde i 2004 og 2005. Det er ifølge sin skaber, Stack Financial Management, der brugte det til at forudsige 2008-finanskrisen. Tilsvarende har SPDR S & P Homebuilders ETF steget 400 procent siden marts 2009. Det overgik S & P 500-stigningen på 270 procent.

Case-Shiller National Index ramte rekordhøjder i december 2016. Prisstigninger er koncentreret i syv byområder. Boligpriserne i Denver og Dallas er 40 procent højere end deres prerecession toppe. Portland og Seattle priser er 20 procent højere, og Boston, San Francisco og Charlotte er 10 procent over deres toppe.

Boligpriserne i Denver, Houston, Miami og Washington, D. C. er ifølge CoreLogic mindst 10 procent højere end bæredygtige niveauer.

Samtidig er overkommelige boliger faldet. I 2010 var 11 procent af udlejningsenheder over hele landet overkommelige for husholdninger med lav indkomst. I 2016 var det faldet til kun 4 procent.

Manglen er den værste i byer, hvor boligpriserne er steget. For eksempel faldt Colorado's lager af billige boliger fra 32. 4 procent til kun 7 5 procent siden 2010.

I marts 2017 advarede William Poole, en højtstående stipendiat ved Cato Institute, om en anden subprime-krise. Han advarede om, at 35 procent af Fannie Maes lån krævede pantforsikring. Det handler om niveauet i 2006. På nogle måder er disse lån værre. Fannie og Freddie sænkede deres definition af subprime fra 660 til 620. Det betyder, at bankerne ikke længere kalder låntagere med scorer mellem 620 og 660 subprime. Poole var chef for Federal Reserve Bank of Kansas, der advarede om subprime-krisen i 2005.

I 2016 blev 5,7 procent af alle boligsalg købt til hurtig videresalg. Disse "flip" boliger er renoveret og solgt på mindre end et år. Attom Data Solutions rapporterede, at det er den højeste procentdel siden 2006, i løbet af den sidste boom.

2008-boligkraschen

Folk, der blev fanget i 2008-nedbruddet, er spooked, at en 2017 boble vil føre til et andet nedbrud. Men det var forårsaget af kræfter, der ikke længere er til stede. Kredit default swaps forsikrede derivater såsom pantelånede værdipapirer. Hedgefondsforvaltere skabte en stor efterspørgsel efter disse formodede risikofrie værdipapirer.

Det skabte efterspørgslen efter de realkreditlån, der støttede dem.

For at imødekomme denne efterspørgsel efter realkreditlån tilbød banker og realkreditmæglere boliglån til stort set alle. De skabte subprime-pantekrisen i 2006.

Så mange ukvalificerede købere trådte ind på markedet, efterspørgslen steg. Mange mennesker købte boliger som investeringer at sælge, da priserne blev steget. De udstillede irrationel udstråling, et kendetegn for enhver aktivboble.

I 2006 blev homebuilders endelig i besiddelse af efterspørgslen. Ved udbudt efterspørgsel begyndte boligpriserne at falde. Det sprængte aktivboblen.

I september 2006 rapporterede National Association of Realtors at boligpriserne var faldet for første gang om 11 år. Opgørelsen var høj, hvilket gav en 7,5 måneders forsyning. I november afslørede handelsafdelingen nye hjemtilladelser 28 procent lavere end i 2005.

Men Federal Reserve ignorerede disse advarsler. Det troede, at økonomien var stærk nok til at trække boliger ud af dens nedgang. Det pegede på stærk beskæftigelse, lav inflation og øgede forbrugsudgifter. Det lovede også at sænke renten. Det ville give økonomien tilstrækkelig likviditet til at øge væksten.

Fed undervurderede størrelsen og virkningen af ​​det realkreditmarked. Banker havde ansat "quant jocks" for at skabe disse nye værdipapirer. De skrev computerprogrammer, der sorterede pakker af realkreditlån til højrisiko- og lavrisikobundler. Højrisikobundene betalte mere, men var mere tilbøjelige til at standardisere. Lavrisikobundene var sikrere, men betalt mindre.

Disse bundter afholdt ukendte mængder af subprime-realkreditlån. Bankerne brydde sig ikke om låntagernes kreditværdighed, fordi de videresolgte realkreditlånene på det sekundære marked.

Den tikkende tidsbombe var de millioner af rentebeløbige lån. Disse tillod låntagere at få lavere månedlige betalinger. Men disse realkreditrenter sættes på et højere niveau efter tre år. Mange af disse boligejere kunne ikke betale pantet. Så faldt boligpriserne, og de kunne ikke sælge deres hjem til en fortjeneste. Som følge heraf mislykkedes de.

Når tiderne var gode, gjorde det ikke noget. Alle købte højrisikobundene, fordi de gav et højere afkast. Da boligmarkedet faldt, vidste alle, at produkterne tabte værdi. Da ingen forstod dem, var videresalgsværdien af ​​disse derivater uklar.

Sidst men ikke mindst var mange af køberne af disse MBS ikke bare andre banker. De var individuelle investorer, pensionskasser og hedgefonde. Det spredte risikoen i hele økonomien. Hedgefondene brugte disse derivater som sikkerhedsstillelse for at låne penge.Det skabte højere afkast på et tyremarked, men forstørrede virkningen af ​​enhver afmatning. Securities and Exchange Commission regulerede ikke hedgefonde, så ingen vidste, hvor meget der foregik. Fed indså ikke, at et sammenbrud bryggede til marts 2007. Det indså, at afdækningsfondens tab på boligområdet kunne true økonomien. I løbet af sommeren blev banker uvillige til at låne til hinanden. De var bange for, at de ville modtage dårlige MBS til gengæld. Bankfolk vidste ikke, hvor meget dårlig gæld de havde på deres bøger. Ingen ønskede at indrømme det. Hvis de gjorde det, ville deres kreditvurdering sænkes. Dernæst vil deres aktiekurs falde, og de vil ikke være i stand til at rejse flere midler til at forblive i erhvervslivet. Aktiemarkedet seesagede i løbet af sommeren, da market-watchers forsøgte at finde ud af, hvor dårlige ting var.

I august var krediten blevet så stram, at Fed låne banker på 75 milliarder dollars. Det ønskede at genoprette likviditeten længe nok for bankerne at nedskrive deres tab og komme tilbage til udlånsvirksomhedernes aktiviteter. I stedet stoppede bankerne udlån til næsten alle.

Den nedadgående spiral var på vej. Efterhånden som bankerne skar på boliglån, faldt boligpriserne yderligere. Det gjorde flere låntagere til at gå i misligholdelse, hvilket øgede de dårlige lån på bankernes bøger. Det fik bankerne til at låne endnu mindre.

9 Årsager til, at boligkrasj ikke er overhængende

Der er mange forskelle mellem boligmarkedet i 2005 og 2017. I 2005 udgjorde subprime-lån mere end 620 mia. Dollars og udgjorde 20 pct. Af realkreditmarkedet. I 2015 beløb de sig til 56 mia. Dollars og omfattede 5 procent af markedet.

1. Banker har hævet udlånsstandarder. Ifølge CoreLogics boligkreditindeks var lån udstedt i 2016 blandt de højeste kvalitet stammer fra de sidste 15 år. I oktober 2009 var den gennemsnitlige FICO-score 686, ifølge Fair Isaac. I 2001 var den gennemsnitlige score 490-510.
2. Strammere udlånsstandarder har gjort forskel på "flip" -markedet. Långivere finansierer kun 55 procent af boligens værdi. "Flipper" skal komme op med resten. Under subprime-krisen udlånte bankerne 80 procent eller mere.
3. Antallet af boliger, der sælges i dag, er 20 procent under præ-crash-spidsen. Det betyder, at der kun er en fire måneders levering af boliger til salg. Som følge heraf ejer omkring 64 procent af amerikanerne deres egne hjem sammenlignet med 68 procent i 2007.
4. Boligsalget er lavere, fordi recessionen forklarte unges evne til at starte en karriere og købe boliger. I lyset af et fattigt arbejdsmarked fremmer mange deres uddannelse. Som følge heraf er de nu belastet med skolelån. Det gør det mindre sandsynligt, at de kan spare nok til at købe et hjem. Det vil holde efterspørgslen nede.
5. Boligpriserne har overskydende indkomst. Den gennemsnitlige omkostningsprocent i forhold til boliger er 30 procent. I nogle metroområder er det skyrocketed til 40 eller 50 procent. Desværre er metroområder også hvor jobbet er. Det tvinger unge til at betale mere til leje for at være tæt på et job, der ikke betaler nok til at købe et hus.Trettito procent af hjemmesalget i dag går til første gang homebuyers, sammenlignet med 40 procent historisk, siger NAR. Denne køber er typisk 32, tjener $ 72.000 og betaler $ 182, 500 for et hjem. En to-indkomst par betaler $ 208, 500, i gennemsnit.
6. Boligejerne tager ikke så meget egenkapital ud af deres hjem. Hjemme egenkapitalen steg til 85 milliarder dollar i 2006. Den kollapsede til mindre end 10 milliarder dollar i 2010 og forblev der indtil 2015. I 2017 var den kun steget til 14 milliarder dollars. Obamacare er en grund til det. Konkurs registreringer er faldet 50 procent siden ACA blev bestået. I 2010 indgav 1. 5 millioner mennesker. I 2016 gjorde kun 770, 846.
7. Nogle mennesker peger på, at de nationale boligpriser har overskredet deres peak i 2006. Men når de justeres for 11 års inflation, er de kun på 2004-niveauet. Mellem 2012 og 2017 er boligpriserne steget med 6,5 procent om året i gennemsnit. Mellem 2002 og 2006 steg de 7,5 procent årligt. I 2005 skyrocketed de 16 procent.
8. Homebuilders fokuserer på high end homes. Nye boliger er større og dyrere. Den gennemsnitlige størrelse af et nyt enkeltfamiliehus er næsten 2, 700 kvadratfod. Det sammenligner sig med 2, 500 kvadratfod i 2006.
9. Hvad kan forårsage en sammenbrud

Højere renter har medført et sammenbrud i fortiden. Det er fordi de gør lån dyrere. Det forsinker boligbyggeri, faldende forsyning. Men det forsinker også udlån, hvilket reducerer efterspørgslen. Samlet set vil en langsom og stabil renteforhøjelse ikke skabe en katastrofe.

Det er rigtigt, at højere renter forud for boligkollapset i 2006. Men det skyldes de mange låntagere, der havde rentetilskud og rentetilpasningslån. I modsætning til et konventionelt lån stiger renterne sammen med den matede pengesats. Mange havde også indledende teaser satser, der nulstilles efter tre år. Da Federal Reserve hævede satser samtidig, nulstillede de låntagere, at de ikke længere kunne betale betalingerne. Boligpriserne faldt på samme tid, så disse realkreditinstitutter kunne ikke lade betalingerne

eller sælge huset. Derfor var standardsatserne så høje. Historien om den indførte pengesats viser, at Fed hævede satser for hurtigt mellem 2004 og 2006. Kursen var 1. 0 procent i juni 2004 og fordobles til 2. 25 procent i december. Det fordoblede satser igen, til 4 25 procent, i december 2005. Seks måneder senere var satsen 5,25 procent.

Den Fed hævede satser i et meget langsommere tempo siden 2015. Det øgede det til 0. 5 procent i december 2015. Det øgede det 1/4 point ved udgangen af ​​2016 og til 1. 25 procent i juni 2017.

Ejendomsmarkedet kan falde sammen, hvis banker og hedgefonde vender tilbage til at investere i risikable finansielle produkter. Disse derivater var en væsentlig årsag til finanskrisen. Banker skarrede realkreditlån og videresælger dem i realkreditobligationer. Disse værdipapirer var en større virksomhed end selve realkreditobligationerne. Derfor solgte banker realkreditlån til næsten enhver. De havde brug for dem til at støtte derivaterne.De skarrede dem op, så dårlige realkreditlån blev skjult i bundter med gode. Så da låntagere misligholdte, blev alle derivaterne mistænkt for at være dårlige. Det skyldes derfor Bear Stearns og Lehman Brothers død.

Trump-skattereformplanen kan udløse et fald i priser, der kan føre til et sammenbrud. Kongressen har foreslået at fjerne fradrag for realkreditrenter. Det fradrag udgør 71 milliarder dollars. Det virker som et føderalt tilskud til boligmarkedet. Skatteafbrydelsen hjælper husejere med en gennemsnitlig nettoværdi på $ 195, 400. Det er meget større end de gennemsnitlige nettoindkomst af lejere på $ 5, 400. Selv om skatteplanen holder fradraget, tager skatteplanen meget af incitamentet væk. Trumps plan hævede standardfradrag. Som et resultat ville amerikanerne ikke længere specificere. Når det sker, kunne de ikke udnytte rentenedsættelsen. Ejendomsbranchen modsætter sig skatteplanen.

Markedet kunne falde sammen, hvis rentekurven på amerikanske statsobligationer blev omvendt. Det er da renten for kortsigtede pengeforsyninger bliver højere end de lange renter. Normale kortsigtede udbytter er lavere, fordi investorer ikke kræver et højt afkast til at investere i mindre end et år. Når det drejer sig om inverter, betyder det, at investorerne mener, at kortsigtet er mere risikabelt end langsigtet. Det spiller kaos på realkreditmarkedet og signalerer en recession. Rentekurven inverteret før recessionerne i 2008, 2000, 1991 og 1981.

Vil huspriser falde?

I den sidste boligboble indsendte husbyggere tilladelser til nybyggeri. Det var mindre end 1 million i 1990 i recessionen. Den steg gradvist igennem 1990'erne og oversteg 1 million i 1998. Den var på dette niveau indtil 2002, da den oversteg 1. 5 millioner. Det ramte en ny rekord på 2 millioner i 2004 og 2005. I 2006 begyndte boligpriserne at falde. Homebuilders søgte mere end 1. 5 millioner tilladelser. Det faldt til mindre end 1 million i 2007. I 2009 var det kollapset til 500.000.

De har kun gradvist genoprettet 1. 3 millioner i 2017. De forventes at falde lavere til 1. 1 million inden 2020.

Hvornår vil boligmarkedet kollidere igen?

Det næste markedskrasj finder sted i 2026, ifølge professor Teo Nicholas, Harvard Extension School. Han baserer det på en undersøgelse af økonom Homer Hoyt. Fast ejendom booms-og-busts har fulgt en 18-årig cyklus siden 1800. De eneste undtagelser var anden verdenskrig og stagflation.

Nicholas siger, at ejendomsmarkedet i 2017 stadig er i udvidelsesfasen. Den næste fase, hypersupply, vil ikke forekomme, før lejeprisen begynder at stige. Hvis det sker, mens Fed hæver renten, kan det forårsage et sammenbrud.

Hvis du er en af ​​de fleste amerikanere, der er bekymrede, så er der syv ting, du kan gøre for at beskytte dig mod et fast ejendomskrasj.

Køb et hus at bo i, ikke at vende. To tredjedele af de tabte boliger i finanskrisen var andet og tredje hjem.Da salgsprisen faldt under pantet, gik ejerne væk. De holdt deres hjem, men mistede deres investeringer.

Få et fastforrentet realkreditlån. Efterhånden som realkreditrenterne stiger, vil din betaling forblive den samme. Hvis det betyder, at du kun har råd til et mindre hjem, så vær den. Det er bedre end at tage en risiko og tabe det senere.

1. Hvis du får en variabel rente, skal du finde ud af, hvad renten vil være, når den nulstilles. Beregn den månedlige betaling og sørg for at du har råd til at betale det med din nuværende indkomst. Tag forskellen mellem den fremtidige betaling og hvad du betaler i dag med den lavere rente og gem den. På den måde får du midlerne til at betale dit pant, hvis din indkomst falder.
2. Køb det værste hus i det bedste område, du har råd til. Sørg for, at området har gode skoler, selvom du ikke har planer om at have børn selv. Potentielle købere vil. Du kan altid forbedre huset gennem årene, hvis din indkomst tillader det. Gode ​​kvarterer vil ikke lide så meget i den næste nedgang som fattigere områder. De vil også hoppe hurtigere tilbage.
3. Sørg for at dit hus har mindst tre soveværelser. Det vil tiltrække familier, hvis du skal videresælge.
4. Den bedste måde at beskytte dig selv på er med en veldiversificeret portefølje af aktiver. Diversificering betyder en afbalanceret blanding af aktier, obligationer, råvarer og egenkapital i dit hjem. De fleste finansielle planlæggere omfatter ikke egenkapital som et aktiv, men de bør. Det er det største aktiv, de fleste mennesker ejer.
5. For at begrænse skaden på et fast ejendom sammenbrud skal du købe det mindste hjem, du med rimelighed kan leve i. Prøv at betale dit pant tidligt, så du ikke mister dit hjem i en nedtur. Forøg dine investeringer i aktier, obligationer og råvarer, så de svarer til eller overstiger din egenkapital. Hvis der er en aktivboble i boliger, må du ikke bøje for fristelsen til at refinansiere og tage ud af egenkapitalen. I stedet skal du se din aktivfordeling for at sikre, at den stadig er afbalanceret.