Skal vi skrive et backup tilbud til at købe et hjem?

Spørgsmål: Skal vi skrive et backup tilbud til at købe et hjem?

En læser spørger: "Vi fandt det perfekte hjem, men vores agent siger, at sælgeren kun vil acceptere et backuptilbud. Vi vil ikke være i backup. Vi vil købe det hjem. Hvordan kan vi lave et backup tilbud, der vil give os det hus? Min kone siger, at vi spilder vores tid, tid der kan bruges på at se boliger at købe, der ikke har nogen tilbud på dem. Skal vi skrive et backup tilbud om at købe en hjem? "

Den gode ting ved din situation er, at sælgeren sandsynligvis ikke ville anmode om backup tilbud, hvis sælgeren ikke følte, at der var en god chance for, at tilbuddet i hånden kunne sprænge op eller gå væk. Generelt, hvis du er den anden person i kø, kan du meget vel ende med at købe det hjem. Oddsene er gode. Men jeg kan forstå din modvilje mod at lave et backup tilbud. Ingen ønsker at spille anden fjende undtagen anden fjederspil.

Hvad er et Backup-tilbud?

Lad os begynde med at se på, hvad der giver dit tilbud et backup tilbud. For det første har sælgeren allerede accepteret et andet tilbud. Det første tilbud er sandsynligvis en kontingent kontrakt, der afhænger af et bestemt antal begivenheder, der måske eller måske ikke kommer til at lukke. Nogle af disse uforudsete situationer kan være:

Betinget om køber, der sælger et eksisterende hjem

Kontingentet afhænger af inspektionerne, som omfatter en tilfredsstillende hjemmeinspektion

• Betinget hjemme vurdering af salgsprisen og lav vurdering er en mulighed
• Hvis køberen opnår gunstig finansiering, og der kan ske noget i forsikringsbeviset.

Hvis en af ​​disse situationer rammes, kan transaktionen annullere. Hvis transaktionen annullerer, vil sælgeren være nødt til at sætte hjemmet tilbage på markedet og begynde at vise hjemmet igen. Et backup tilbud bekræfter eksistensen af ​​et eksisterende tilbud og siger, hvis den første køber annullerer, så er du automatisk i kontrakt med sælgeren.

• En backup tilbud skal underskrives af alle parter i kontrakten for at være effektiv. Sælgere kan underskrive mere end et backup tilbud, såfremt sælgeren gør positionen for hver af de parter, der er kendt. For eksempel kan du være i # 3 eller # 4 stilling, hvis der er fire backup tilbud. Ideelt set vil du være i # 1-position, det første back-up tilbud.

Har sikkerhedskopieringsbud skal være højere end listeprisen?

Om dit backup tilbud skal være højere end forespørgselsprisen afhænger af, hvor mange tilbud sælgeren modtager. I en multipel tilbudssituation kan du være temmelig sikker på, at der vil være tilbud til mere end listeprisen. Dette er hvor mange flere tilbud går:

Første tilbud: mindre end listeprisen, fordi køberen ikke ved, at andre er interesserede.

Andet tilbud: Listepris, fordi ofte den første og anden ankommer tæt sammen.

• Tredje tilbud: Lidt mere end listepris, fordi køberen virkelig ønsker hjemmet.
• Fjerde tilbud til 10. tilbud: Et sted imellem, fordi disse købere ved, at det er et langt skud.
• Sælgeren har et incitament til at holde fast ved den første købers tilbud, især hvis det er et højere tilbud. Men du sparer sælgeren tid og besvær ved at indsende et backup tilbud, så sælgeren kan være villig til at acceptere en smule mindre for at give dig et incitament til at vente.
• Men hvis flere tilbud er normen, er det generelt bedst at matche tilbuddet på bordet. Tal med din agent.

Backup Tilbud og kortsalg

Hvis du køber i et område, der har et stort antal korte salg på markedet, giver et backup tilbud til et kort salg sandsynligvis dig odds større end 50/50, som den første tilbud vil gå væk. Mange købere ønsker ikke at vente på kort salg godkendelse, og enhver lille snafu undervejs kan forsinke et kort salg. Oddsen er meget høj, den første køber vil ikke vente.

Ved at placere dig selv i en backupposition, er du ikke forpligtet til at købe hjemmet, og du kan stadig se på andre boliger på markedet, mens du venter. Hvis du finder et andet hjem, du kan lide bedre, kan du muligvis trække dit tilbud fra vederlag, men den praksis er frygtet af åbenlyse grunde.

Det forkaster stort set formålet med et backup tilbud.

Men en anden vej at overveje er den korte sælger, og køberen kan have underskrevet et kort salgstillæg. Hvis det korte salgstillæg tillader sælgeren at acceptere backup tilbud og sende disse tilbud til banken, kan du muligvis overtale sælgeren til at indsende dit tilbud til banken. Hvis det er bedre end det første tilbud, hvilket tilbud tror du, at den korte salgsbank vil acceptere? Dette ville effektivt sparke den første køber. Tal med din agent.

På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.