Ejendomsinvestering uden at betale kontant (Sandwich Lease Option)

Der er mange måder at investere i fast ejendom. Fast ejendom investerer kan være for enten kortsigtet fortjeneste eller langsigtet leje kontantstrøm. Mange mennesker vil elske at være investorer i fast ejendom, men de mangler kontanter til nedbetalinger og tror, ​​at køb og fastholdelse eller køb og vending er de eneste måder at tjene penge på. Dette er ikke sandt.

Strategier til investering i fast ejendom uden kontanter

Der er strategier for fast ejendom, der investerer uden kontanter.

Du kan starte for så lidt som prisen på et par hundrede visitkort. Dette er ikke en artikel om "nemme penge". Mens der er måder at komme i gang med i fast ejendom, der investerer med bare dit ønske og noget legwork, er det ikke let, men det kan forvandle sig til kontanter i lommen på kort tid.

Der er guruer overalt, på tv, på tryk og på internettet, som underviser i alle disse metoder. Du kan lære meget af ejendomsinvesteringswebsteder, men pas på at betale for meget dyrt kursus eller vejledning. Andre har lært den hårde måde, at uanset hvor meget instruktøren kender og lærer dig, er det stadig op til dig at gå ud og implementere det.

Nogle af de teknikker, der giver dig mulighed for at tjene penge fra fast ejendom uden at have nogen penge at starte, inkluderer:

• Fuglehunde
• Opgaver
• Leasingindstillinger
• Sandwich leasingaftaler
• Back-to-Back Closings

I denne artikel giver jeg dig et overblik over disse teknikker, hvordan de arbejder, og hvordan nogle investorer i fast ejendom bruger dem til kontantindtægter tidligt i deres investeringsvirksomheder.

1. Bird Dogging

Før du virkelig kan sætte pris på den værdi en fuglhund kan tilbyde investorer i fast ejendom, lad os se på, hvem disse investorer er. Den første ting, der kommer til at tænke på er en "flipper", at købe boliger, fastsætte dem og sælge dem hurtigt til en fortjeneste. Så er der den langsigtede investor, der køber boliger som udlejningsejendomme, realiserer cash flow og appreciering over tid.

Enhver af disse ejendomsinvesteringsstrategier kan være meget rentable. Hvilken strategi en investor vælger handler om deres mål, temperament og risikotolerance.

Der er mange flere af disse investorer derude end de fleste tror, ​​især de langsigtede udlejere. Hvem er de? Kun få er den højprofiltype, du ser på tv. Det store flertal er mennesker, du ser hver dag. De kan have en anden succesfuld forretning og have penge, som de vil investere i fast ejendom. At drive deres virksomheder kræver det meste af deres tid, og de har tendens til at stole på traditionelle ressourcer som ejendomsmæglere for at hjælpe dem med at finde investeringsejendomsaftaler. De vil normalt betale mere, end de burde for disse tilbud, da ejendomsmæglere arbejder ud af MLS-listen (Multiple Listing Service).Der er ikke meget fleksibilitet i prisfastsættelsen, især med provisionerne i aftalen.

Mange af disse investorer køber flere ejendomme. Hvad ville deres reaktion være, hvis de blev kontaktet af en person, der sagde at de kunne bringe dem hjem købsaftaler for 10% til 40% mindre penge end hvad de for øjeblikket køber? Svaret er simpelt, da de er her for at tjene penge.

Jo mindre de betaler for et hjem, jo ​​bedre er deres investeringsafkast (ROI) fra pengestrømme, og jo hurtigere har de låst egenkapital.

De vil have denne person til at bringe dem tilbud. Denne person er kendt som en fuglehund. Det er lidt som at være grossist. Gennem arbejde, forskning og efterforskning finder fuglehunde husejere, der har brug for at sælge og ikke har været i stand til eller husejere med pantproblemer eller afskærmninger, før de er opført.

Det er fuglehunde, og det kræver ingen penge at komme i gang, kun nogle visitkort og en masse indsats. Det kan dog gøre ejendomme til at investere en virksomhed for den gennemsnitlige person med for meget gæld og ikke meget penge.

De er derude på udkig efter boliger Ejendomsmæglere er ikke på listen. Faktisk har nogle fugle hunde ejendomsmæglere, der fodrer dem, fører, når en bekymret boligejer ikke har været i stand til at sælge. Fuglehunden leverer rentable investeringer til investor og gebyrer kan løbe mellem $ 2000 og $ 10.000 pr. Aftale, når den lukker.

2. Opgaver

En anden måde at tjene penge på fast ejendom investerer uden at bruge nogen af ​​dine egne penge er at bruge opgaver. Det er ikke en kompliceret proces, men det kræver, at du har din køber lined up før du låser dig ind i en købsaftale. Du skal rent faktisk lave din aftale med sælgeren og skrive en købsaftale. Kontrakten vil indikere, at køberen er "Dit navn og / eller tildeler".

Dette giver dig mulighed for at tildele kontrakten til en anden, din køber, uden yderligere samtykke fra sælgeren. De skal være en kontantkøber, men det er normalt tilfældet, når du laver sådanne tilbud. Sælgeren vil bare blive informeret om, at din køber nu er køber, og at transaktionen vil fortsætte som normalt i henhold til købsaftalebetingelserne.

En anden overvejelse ved tildeling af tilbud er den alvorlige penge indbetaling du giver sælgeren. Disse penge er deponeret hos firmaet, der håndterer afslutningen, og du får ikke refunderet. Det overfører til din køber. Så, du vil beholde dette beløb så lavt som muligt, da der stadig er risiko for, at aftalen ikke lukkes.

Hvis du regelmæssigt arbejder med investorkøbere, kan du muligvis rent faktisk modtage dit gebyr, når du overdrager kontrakten til dig og ikke behøver at vente til lukningen. Du kan dog blive betalt, når handlen lukkes. Selvfølgelig, hvis du er godt tilpasset bestemte købere og kan beskrive aftalen til dem og få en verbal forpligtelse, kan du også få de alvorlige penge foran, før du låser hjemmet.

3. Leasing Options

De grundlæggende elementer i en leasing option strategi er en lejekontrakt med månedlige leasing betalinger og en mulighed for at købe ejendommen i slutningen af ​​lejeperioden.Lad os gennemgå et eksempel for at illustrere hvordan det virker. Du er en investor, der ønsker at eje et hus som udlejningsejendom, men du sidder ikke på nok kontanter til en forskudsbetaling. Du kan endda have en kredit score, der ville gøre lånet for dyrt.

Gennem markedsføring med banditskilte, avis og craigslist-annoncer eller blot en mund-til-mund henvisning, finder du en meget motiveret boligejer, der ikke har været i stand til at sælge deres hjem. Lad os se på et hypotetisk eksempel. Lad os sige, at boligejere har haft hjemmet, men har ikke kunnet sælge. Hjemmet er værd $ 100.000 i det nuværende marked, deres pantbalance er $ 70.000, og deres betalinger er $ 525 / måned med skat og forsikring. En ægtefælle er blevet afskediget, og den anden har fundet et bedre arbejde, så de skal flytte hurtigt. Her er hvad vores investor gør:

• Tilbud til at leje deres hjem i 3 år med lejebetalinger svarende til deres husbetalinger.
• Betaler dem $ 1, 500 som en ikke-refunderbar leasing option betaling for at have ret, men ikke forpligtelsen til at købe hjemmet i slutningen af ​​lejemålet for $ 80, 000.
• Med mundtlig aftale investor bruger markedsføring eller andre metoder til at finde en lejer for hjemmet, der er villig til at betale $ 750 / måned for at lease det. De vil underskrive mindst et års lejekontrakt.
• I løbet af 3-års lejekontrakten forbliver skat og forsikring som / er, med escrow i betalingen, der tager sig af disse varer.
• Udbetaling: $ 525 x 3 for første og sidste måned leasing betalinger og et sikkerhedsstillelse = $ 1, 575 + $ 1, 500 for leasing option betaling = $ 3, 075.
• Kontanter i: $ 750 x 3 for først, sidste og sikkerhedsstillelse = $ 2, 250.

Dette er den værste tilfælde kontant situation, med investoren ude af lommen $ 825. Men de kunne have forhandlet bedre med sælgeren og udskudt sikkerhedsstillelsen eller helt væk med det og tabte det beløb, de ville være ude af lommen til omkring $ 300. Dette er ikke dårligt at kontrollere dette hjem og låse i et rentabelt køb i slutningen. Det er allerede mere værd end prisen, der skal betales, og vil sandsynligvis sætte pris på i løbet af 3-årig lejekontrakt. Den $ 250 / måned positive cash flow vil beløbe sig til $ 9, 000 over 3 års periode. Så selvom investor ikke udnytter deres mulighed for at købe hjemmet, har de gjort et godt overskud i betragtning af den lille mængde penge, de har investeret.

4. Sandwich Leases

Sandwich leasing er ligesom navnet indebærer: to leasing muligheder med investor i midten. I denne situation ønsker investoren at have mulighed for at købe ejendommen til en rabat ved udgangen af ​​lejeperioden, og de ønsker at finde en lejer, der ønsker at købe hjemmet, men kan ikke skyldes kreditproblemer eller mangel af kontanter for en forskudsbetaling. De fleste mennesker i denne situation, der ønsker at eje, er glade for at finde det rigtige hjem, de kan købe med en lejekontrakt, have tid til at forbedre deres kredit og få nedbetalingen sammen.

Vi skal bruge det foregående eksempel, men i stedet for en almindelig lejer finder investoren en person, der ønsker at leje køb eller leje at eje et hjem.Alle tallene er de samme, bortset fra at lejeren køber ønsker at eje boligen i slutningen af ​​en 3-årig lejeperiode. Lejerkøberen betaler nu ikke kun den første, den sidste og sikkerhedsstillelsen på forhånd, men også en lejekontrakt, der ikke kan refunderes, for retten til at købe hjemmet ved afslutningen af ​​lejekontrakten. Hertil kommer, at lejeren køber er enig i, at hvis de køber hjemmet, vil prisen være 110 USD. Nu ser kontantstrømmen for investoren sådan ud:

• Samme $ 3, 075 går ud til sælgeren for den første leasingmulighed .
• $ 750 x 3 = $ 2, 250 + $ 1, 500 leasing option betaling fra lejeren køber kommer i = $ 3, 750.
• Investor kunne også have bedt om en højere leasing option betaling, men var tilfreds med en $ 675 positiv pengestrøm når begge tilbud er underskrevet.
• Sælger foretager $ 675 upfront, $ 250 / month i 34 resterende måneder (første / sidste betalt) og $ 30.000 bruttoresultat ved at sælge hjemmet til $ 110.000, men betaler kun $ 80, 000.
• Investors brutto fortjeneste er $ 39, 175 med nul dollars af deres penge investeret.

En anden fordel ved denne strategi er, at lejeren køber håber at eje hjemmet og vil tage bedre hånd om det. Faktisk forhandler nogle investorer lejemål, der kræver, at lejer betaler de første $ 100 eller mere af reparationer. Da forsikringen og skatten betales i den oprindelige realkreditbetaling, er udgifterne minimal.

Hvis investor ønsker at dække alle baserne, kan de betale realkreditbetalingerne direkte, og ikke lade sælgeren komme i en position, hvor de alligevel er standard.

Leasingoptioner og sandwich leasingaftaler er strategier, der ofte bruges af ejendomsinvestorer til at tilføje ejendomme til deres portefølje og opbygge månedlige pengestrømme.

5. Back-to-Back Closings

Boliglånet og realkreditordningen, der begyndte at udfolde sig i 2007, skabte en masse forandringer i udlåns- og ejendomshandelstransaktionerne. Titel selskaber, der plejede at gøre dobbelt lukninger og finansiere en aftale med provenuet fra en anden er stort set ingen steder at blive fundet nu. Der er dog en måde at engros og flip egenskaber med back-to-back closings uden at bruge dine egne penge.

Selvfølgelig er det første krav, at du har en rentabel engros-flip deal oprettet. Du skal have den første ejendom købt til den rigtige pris, og en klar investor til at købe det fra dig med et godt overskud. Resultatet skal være tilstrækkeligt til at dække et gebyr, der kræves for at du kan bruge andres penge til at få den første aftale lukket, så du kan lukke det andet salg til din investor.

Transaktionsfinansiering er processen med at få et meget kortfristet lån til at finansiere en aftale med en opfølgningslukning for at sælge ejendommen samme dag eller inden for 24 timer som regel. En transaktionel långiver vil placere midlerne med navnet firmaet, der er nødvendigt for at lukke den første aftale. Når denne aftale lukker, går du videre til den anden aftale, som regel planlagt lige bag den. Afslutningsopgørelsen for den pågældende aftale afspejler en betaling til transaktionslånet for det beløb, de lånte på den første aftale plus deres gebyr.Dette er normalt et minimum på $ 2, 500, og kan også være baseret på en procentdel af det lånte beløb. Du får balancen og dine overskud.