ÅBne Beboelsesaftaler

Definition: En åben notering tillader, at en ejer sælger hendes hjem som sig selv som en sælger af ejeren. Det er en ikke-eksklusiv aftale, hvilket betyder, at ejeren kan udføre åbne lister med mere end en ejendomsmægler og kun betale den mægler, der bringer en i stand til køber, hvis tilbud ejeren accepterer.

Den store forskel er, at en ejer sandsynligvis kun betaler en salgsmæglerprovision, der svarer til halvdelen af ​​de typiske gebyrer.

Årsagen er, at ejeren er urepræsenteret. Derfor betaler ejere en mægler til at repræsentere ejeren, men betaler mægleren til at repræsentere køberen. Men hvis ejeren finder køberen selv, vil ejeren ikke skylde nogen en provision.

Hvorfor ville en sælger bruge en åben liste?

Sælgere kan overveje en åben liste over en eksklusiv-sælger, for eksempel, hvis der er mange købere på markedet. Det skyldes, at en åben notering kan forhandles separat med hver ejendomsmægler, og provisionerne kan alle være forskellige fra hinanden eller identiske, uanset hvad der kan forhandles. Det giver sælgeren mere fleksibilitet, selvom det kan begrænse antallet af købere, der måske ønsker at købe hjemmet.

Men hvis der er flere købere på markedet end sælgere med attraktive fortegnelser, tager sælgeren ikke meget risiko ved at give en åben notering til flere mæglere.

Den største risiko kan være mangel på eksponering for alle fast ejendom købere. For ikke at nævne, bevarer sælgeren også muligheden for at sælge hjemmet selv. Hvis hun finder sin egen køber, skylder hun ikke nogen agent en kommission.

Nogle sælgere mener, at de kan annoncere et hjem tilstrækkeligt og nå op på købere via internettet, så de ikke ser en grund til at ansætte en agent.

De overser undertiden det faktum, at agenter bringer meget mere til bordet end blot en evne til at finde en potentiel køber. En erfaren ejendomsmægler kan for eksempel tilbyde en sælger mulighed for at undgå almindelige fejl. Sælgere, der ikke har lavet nogen fejl endnu, genkender ikke altid denne værdi, før de begår en fejl, og det er for sent.

Hvorfor vil agenter aftale en åben liste?

Agenter, der arbejder med mange købere, accepterer at acceptere betingelserne for en åben notering, hvis de vil garantere, at de vil blive betalt for at bringe en køber til sælgeren. Med en åben notering reklamerer agenter generelt ikke for ejendommen eller bruger penge på forfremmelse, medmindre de er ret sikre på, at de købere, der svarer, kun vil kontakte den pågældende agent.

Ejendommen kan være unik, meget speciel, der vil appellere til et stort antal købere, og en agent kan muligvis se en åben notering som den eneste løsning, fordi sælgeren ikke accepterer en eksklusiv ret til at sælge notering.Det er meget sjældent at se åbne fortegnelser i MLS, hvor jeg arbejder i Sacramento, og jeg har aldrig skrevet en åben notering i hele min enorme karriere i fast ejendom, men det betyder ikke, at de ikke er en levedygtig mulighed.

Jeg tror i nogle landdistrikter, at åbne lister kan holde værdi for sælgere, der ikke ønsker at forpligte sig til en enkelt ejendomsmægler.

Landejendomme har tendens til at dække store områder, og ord i munden rejser hurtigt. Sælgere i landet kan liste med hver mægler i området, hvis mæglerne er villige, og betaler kun den mægler, der i sidste ende præsenterer det vindende tilbud.

Ulempen er, at sælgeren typisk ikke har nogen repræsentation. Ingen agent til at fungere som fiduciary for sælgeren eller for at hjælpe sælgeren med forhandlinger, hjemmeinspektioner eller afsløringer.

På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.

Eksempler: Mary gav en åben notering til tre ejendomsselskaber: Smith Brokerage, Allen Realtors og All City Agents. Smith Brokerage bragte hende en køber, der indgav et acceptabelt tilbud, så Mary betalte Smith Brokerage en kommission for at repræsentere køberen.

De to andre mæglere fik nuttin '.