Afskærmning 101: Sådan beskytter du dig selv

Køb et hjem er typisk en glad milepæl. Du har krydset en stor tærskelværdi. Du har opnået en livsmilestone. Du føler dig optimistisk og sikker på fremtiden.

Jeg mener ikke at kaste koldt vand på din fest, men jeg vil gerne udvise en advarsel.

Virkeligheden er, at millioner af boligejere er afviklet i afskærmning. Mange af disse mennesker har engang følt sig så glade og optimistiske om deres køb som du gør.

Når du køber et hjem, er idéen om, at huset måske en dag er genstand for afskærmning, måske den sidste ting i tankerne.

Hvordan kan du undgå denne risiko? Læs videre.

Hvorfor taber boligejere deres hjem?

De fleste boliger falder i afskærmning efter ejerens standard - eller stopper med at foretage fulde betalinger - på deres realkreditlån. Hvordan sker dette?

Nogle gange sker dette, fordi ejeren overstiger, køber mere hjem end de med rimelighed har råd til. Ligeledes tilbyder långiveren også et lån til en ukvalificeret køber; nogen der ikke burde have fået et boliglån af den størrelse. (Forud for lavkonjunkturen bekræftede mange långivere ikke en persons indkomst før de tildelte et lån. Ikke overraskende lå mange lånansøgere at de tjente flere penge, end de rent faktisk gjorde.)

Andre gange misligholder ejeren, efter at de er ramt af en række uventede livshændelser, som for eksempel at miste deres job eller står over for store medicinske regninger, hvilket påvirker deres evne til at gøre deres månedlige pant betaling.

I nogle tilfælde tog ejeren et andet pant og brugte pengene på forpligtelser (i stedet for indtægtsgenererende aktiver), hvilket reducerede deres samlede nettoværdi og skadede deres evne til at tilbagebetale på den anden note.

I andre tilfælde accepterer ejeren et rentetilpasningslån, forudsat at de vil kunne opfylde betalingsforpligtelsen, hvis satsen stiger.

(Føderal lov kræver, at långiveren oplyser den maksimale rentesats, som de ejere måtte betale under betingelserne i deres rentetilpasningslån.) Ejeren har en lav indledende rentesats i et stykke tid, men når disse satser stiger, ejer opdager, at mødet disse betalinger er sværere end de havde forventet, og falder i restance.

Og i mange tilfælde indser husejeren at han eller hun er "undervands" på deres pant (et koncept, vi diskuterer nedenfor) og konkluderer, at gåafstand er det mest rimelige valg.

Som du kan se, er der mange grunde til, at ejere falder bag på deres betalinger.

Hvordan kan du beskytte dig selv?

Ingen kan lide at tænke på processen med potentielt afskærmning. Men vi skal tage et kig på risikofaktorer, som kan føre os mod truslen om afskærmning, hvis vi ønsker at udvikle en stærk og ansvarlig tilgang til vores personlige økonomi.

Derudover skal vi også forstå, hvordan afskærmningsprocessen virker, så hvis vores fremtid tager en tur til værre, ville vi have en ide om, hvad der kunne komme videre. Dette vil hjælpe os med at vide, hvilke andre muligheder vi kan vælge imellem.

I denne artikel dækker vi først de største risikofaktorer, der kan føre til afskærmning og derefter dykke ind i den egentlige proces.

Risici, der fører til afskærmning

Ca. 7 millioner mennesker mistede deres hjem under den store recession, ifølge CBS News.

Mens antallet af afskærmninger er blevet sænket siden da, er mange boligejere stadig i trængsel. Ved udgangen af 2015 var ca. 4,3 millioner husejere under vand, hvilket betyder at boligejerne ejer et hjem, der er mindre værd end det beløb, de skylder på deres pant.

At være under vand i dit hjem er en af de største risikofaktorer, der angiver afskærmning. Når alt kommer til alt, hvis hjemmet er mindre værd end det skyldige beløb, kan man konkludere, at det bare giver mening at gå væk.

Før du træffer beslutningen, er der dog et advarselsord: gåafstand har store konsekvenser for din kredit. Det kan skade din evne til at købe et andet hjem i fremtiden, samt din evne til at leje boliger, åbne kreditkort, låne på andre typer lån og endda kvalificere dig til bestemte job.

Hvad skal du gøre, hvis dit hjem er under vand? Du ønsker måske at holde fast i hjemmet og vente på ejendommen for at genvinde sin værdi. Hvis du skal flytte, kan du leje hjemmet til en lejer. Alternativt, hvis du skal sælge hjemmet, kan du spørge din långiver om kort salgsgodkendelse (vi diskuterer nedenstående) eller bringe penge til afslutningsbordet.

Hvad hvis du ikke er under vandet - men du kæmper for at foretage betalinger?

Før du køber et hjem, skal du først købe et billigere hjem end det, du kvalificerer dig til. Du behøver ikke købe et hjem prissat til det maksimale beløb for det lån, du kvalificerer til at modtage.

Mange mennesker inden for ejendomsbranchen siger, at dit pant i sig selv burde gobble op en tredjedel af din hjemmehjem løn. Dette tal omfatter ikke reparationer, vedligeholdelse, forsyningsselskaber og andre tilknyttede omkostninger. Imidlertid kan tallet være for højt. Prøv denne fremgangsmåde, i stedet: Som en generel tommelfingerregel skal du målrette mod alle dine hjemrelaterede betalinger, herunder forsyningsselskaber, reparationer og vedligeholdelse, for at komme til omkring 25-30 procent af din hjemløn.

Udover at opretholde en nødfond, der dækker mindst seks måneder af dine udgifter. Hold denne nødfond på en kontantbaseret opsparingskonto, snarere end i nogen form for investeringer (som aktier). Tryk ikke på dette for ferie, fødselsdage eller årlige udgifter. Bevar dette kun for ægte nødsituationer.

Hvis du finder dig selv kæmper for at foretage betalinger, begynder du drastisk at reducere udgifterne på forskellige områder af dit liv. Du er midt i en finanskrise; tilbringe som det. Skær ikke bare dit kabel; sælge hele tv'et. Ikke bare brun-taske din frokost; skift til en kollegium ris og bønner kost indtil du er tilbage på dine fødder.Tjen ekstra penge i hver ekstra sekund af dine aftener og weekender med freelance arbejde, som du kan håndtere online hjemmefra mens dine børn sover. Se om du er berettiget til at refinansiere til et lavere rentesats.

Hvis du falder bag på dine betalinger, og du ikke tror, du kan indhente, er det tid til at sælge dit hjem. At sælge dit hjem er langt bedre end afskærmning.

Hvis dit hjem er mindre end det beløb, du skylder, skal du have din långivers godkendelse til et kort salg. En kort salg er et salg af det hjem, hvor låntageren modtager mindre end de for øjeblikket skylder. Udlåneren mister forskellen.

Hvis långiveren indser, at de er mere tilbøjelige til at genvinde deres tab gennem en kort salg end gennem en traditionel afskærmningsproces, vil de give låntageren mulighed for at fortsætte med at notere deres ejendom som et kort salg.

Kortsalg er en måde at undgå, der står over for kreditgevirkningerne af en fuldskalig afskærmning, men de er ikke ideelle. Hold dette i din baglomme som en sidste udvej.

Lad os tale om den faktiske afskærmningsproces med alt det, der er sagt. Som du er ved at se, er afskærmningsprocessen ret lang, og der er flere muligheder inden for denne proces, hvor du kan forsøge at frigive dit hjem gennem en kort salg, snarere end en afskærmning.

Lad os se på processen, så du kan forstå, hvad der foregår langs hvert trin af vejen.

Afskærmningsprocessen

For det første en ansvarsfraskrivelse: processen varierer fra stat til stat. I nogle stater har långiveren magt til salg og kan forfølge en "ikke-retslig afskærmning". Følgende proces skitseret nedenfor er en meget generaliseret beskrivelse af den retlige afskærmningsproces i nogle stater. Hvis du finder dig selv udsat for mulig afskærmning, skal du tale med en advokat.

Når en låntager misligholder deres pantobetalinger, kan långiveren derefter indsende en offentlig standardmeddelelse, også kendt som en meddelelse om standard eller pendler. Dette offentligt arkiverede Notice of Default giver låntageren besked om, at der er sket en overtrædelse af en aftale.

Når låntageren har modtaget meddelelsen om misligholdelse, har de en frist, der er fastsat i statens lovgivning, hvor de kan genindføre deres lån ved at afbetale den resterende forfaldne saldo og blive opdateret med deres realkreditlån. Denne grace periode er kendt som pre-afskærmning.

Pre-afskærmning er tidsperioden mellem meddelelsen om standard og når en ejendom kan genoptages eller sælges på offentlig auktion. I løbet af denne frist har låntageren et par muligheder for at holde sig ajour med deres lån:

Låntageren kan gøre deres betalinger opdaterede og genindføre deres lån ved at betale de forfaldne saldi.
De kan søge om lånemodifikation for at reducere deres realkreditlån.
De kan forsøge at sælge ejendommen til en tredjepart for at undgå afskærmning.
De kan tillade ejendommen at blive solgt på en auktion til afskærmning.

Hvis låntageren ikke er i stand til at genindføre deres lån, har långiveren evnen til at repossess ejendommen og tage ejerskab med det formål at sælge ejendommen igen.Ejendomme, der er blevet repossessed af långiveren (normalt en bank) bliver kendt som Real Estate Owned (REO).

The Bottom Line

Følg nogle grundlæggende retningslinjer for at reducere risikoen for at komme over en personlig realkredit: køb betydeligt mindre hjem end du har råd til. Opbevar en nødfond med mindst seks måneders udgifter.

Opret flere indtastningsstrømme, så hvis en kilde tørrer op, vil din indkomst ikke falde til nul. Undgå ikke-pant forbrugernes gæld, som bil lån eller kreditkort gæld. Forstå, hvordan processen virker, så du ikke kommer i nogen overraskelser.

Med det sagt, nyd dit hjem. Langt de fleste boligejere oplever ikke afskærmning. Du er kyndig nok til at tage et proaktivt kig på de store risikofaktorer, der fører til denne uheldige oplevelse, så du kan beskytte dig mod dem. Og disse garantier drejer sig i det store og hele om det tidløse personlige finansprincippet om at leve under dine midler.