Bekymret Hjemmehandel: Foreclosures, Short Sales, REOs

Foreclosures, short sales og REOs minder mig om, "Lions og tigre og bjørne, åh, min!" Der er ligheder. Løver og tigre og bjørne er dyr, men forskellige fra hinanden - ligesom foreclosures og short sales og ejendomsejede (REOs) er distressed sales men forskellig fra hinanden.

Men uden specialistviden om hvordan man håndterer køb af afskærmning, kortsalg eller REO, kan du finde dig selv på farligt område.

For eksempel, mens mange korte salg er foreclosures, er ikke alle foreclosures kortsalg, og ikke alle korte salg er i afskærmning. For yderligere at komplicere sager er REO'er heller ikke et kortsalg, men nogle bestemt kortsalg kan ende som en REO.

Hvad er et afskærmningsejendom?

En afskærmningsejendom er et hjem i afskærmning - når en meddelelse om misligholdelse er indgivet i de offentlige registre. Det betyder, at ejeren er ophørt med at foretage realkreditlån, og långiveren har meddelt, at medmindre betalingerne bliver ajourført, vil den sælge ejendommen til den højeste bydende.

Långivere kan afskæres af andre grunde, men den mest almindelige årsag långivere indgive en meddelelse om misligholdelse er, når en låntager er mindst to betalinger i restance.

Hvis ejeren ikke bringer lånet til stede, vil långiveren tage ejendommen væk fra ejeren. Det endelige trin långiveren tager efter en vis periode er gået, er at forsøge at auktionere ejendommen ved et offentligt salg.

Ikke alle boliger, der falder ind i afskærmning, går til offentligt salg, fordi ejere har ret til at lave tilbagebetalinger til et tidspunkt, den tid der varierer fra stat til stat.

Fast ejendom investorer og boligkøbere se overskud i at købe foreclosures fordi de ofte kan købe ejendommen for det skyldige beløb, afhente ejerens egenkapital gratis.

Hvordan Californien lov påvirker afskærmning / Short Sale Investors

Staterne har forskellige love for afskærmninger og nogle følger California lov. For fuldstændigt at forstå dine rettigheder som en afskærmningskøber, kontakt en lokal ejendomsadvokat. Men indse, at en ejendomsmægler i lang tid i Californien ikke kunne repræsentere en afskærmning investor, hvis alle de følgende fire udsagn var sande:

• Hjemmet kvalificerer som sælgerens personlige bolig.
• Ejendommen er et enkelt familiehus eller 2 til 4 enheder.
• Der er indgivet et standardmeddelelse i de offentlige registre over ejendommen.
• Investor køber vil ikke besætte ejendommen.

Men hvis nogen af ​​disse fire erklæringer var falske, ville en agent i Californien have lov til at repræsentere købere, især hvis køberen skulle besætte boligen.Men for at repræsentere en investor kræver CA-loven, at en ejendomsmægler sender en obligation. Ingen sådan obligation er tilgængelig i delstaten Californien. Derfor blev mange købere som en foreclosure investor i Californien tvunget til at handle på egen hånd.

En californisk domstol besluttede i 2007, at obligationsbehovet ikke kunne håndhæves. California Association of Realtors stillede derefter en speciel formular til rådighed, som agenter kan bruge til at repræsentere investorer.

Realiser som investor, at du er forpligtet til at overholde Home Equity Sales Act. Blandt andre krav har sælgere, der er i afskærmning, ret til at ophæve (annullere) en transaktion inden for fem dage. Investorer skal give sælgeren meddelelse om denne ret, herunder en kopi af den formular, der vil lade sælgerne annullere.

Manglende overholdelse af Home Equity Sales Act indebærer alvorlige sanktioner, herunder en bestemmelse, der giver sælgeren ret til at annullere salget op til to år efter at salget til investor har lukket og få ejendommen tilbage. Du læser det korrekt. To år.

Som investor, inden du beslutter dig for at købe et hjem i afskærmning ved at udbetale tilbagebetalingen til långiveren, give sælgeren et par dollars og optage en gerning, ring en ejendomsadvokat.

Hvad er et kort salgsejendom?

En kort salg sker, når en boligejer er i afskærmning, men før ejendommen går til offentlig auktion.

Under en kort salg skal en långiver acceptere mindre end det beløb, der skylder på ejendommen.

I modsætning til en afskærmning køber investorer typisk hjemmet for endnu mindre, fordi investorerne ikke betaler det eksisterende lån eller udbetaler tilbagebetalingen. Investorer rammer en aftale med den eksisterende långiver om at tage mindre end hvad långiveren kommer for at undgå at beskæftige sig med en afskærmning.

Det er en myte, at långivere ikke vil indgå en aftale med en investor, medmindre sælgeren har bragt bagud på sælgerens forpligtelse til at foretage rettidig realkreditbetalinger. Sælgere behøver ikke at være i stand til at få et kort salg. For en køber, der ønsker at besætte hjemmet, køber et kort salg økonomisk mening.

Hvad er REOs - Ejendom ejet?

• Køb en REO svarer til at købe et kort salg, medmindre ejendommen allerede er ejet af långiveren.
• Ejendommen blev erhvervet af långiveren gennem en afskærmning.
• Ofte vil långivere sælge tilbageholdte boliger til mindre end den tidligere lånebalance.
• Bankejede ejendomme hedder REO'er, hvilket betyder r eal e staten o anvendt af långiveren.

Bankerne ender med at eje ejendommen, når ingen på den offentlige auktion byder på nok til at dække det skyldige beløb mod ejendommen. REO boliger anses ofte for den bedste måde at købe en nødsituation på, fordi sælgeren allerede er ude af billedet. Det er bare investor, investorens agent, banken og bankens agent, der forhandler transaktionen. Nogle REO'er kan købes direkte fra långiveren.

For mere information, søg råd fra en ejendomsadvokat.

_{På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.}