Sådan køber du Bank Owned Foreclosures eller REOs

Tænker du på at købe en afskærmning? Det hjælper til først at lære lidt om, hvordan boliger ender med en afskærmning.

Banker ejer fast ejendom, fordi bankerne har erhvervet hjemmet gennem afskærmning. Boliger på bankens bøger kaldes REO'er, hvilket er et akronym for "ejendomsret ejet". At indse, at når banker modtager ejendomshandlinger til boliger gennem afskærmning, er det ofte fordi ingen viste sig på retsbygningens trin for at byde minimumsbeløbet for de eksisterende pant eller rent faktisk minimumsbudet så højt, at ingen ville røre ved det.

På overfladen lyder det måske ikke som om foreclosures er rentable, især hvis banken ønsker at sælge sin beholdning på det åbne marked for det beløb, der tidligere skyldtes banken af ​​den tidligere pant . Her er dog mindst to grunde til, at en REO kan være rentabel for dig:

• Hvis to lån blev sikret til ejendommen (hvilket er almindeligt i disse dage), afstår den anden långiver i nogle tilfælde ikke. Hvis den anden långiver ikke udbetaler tilbagebetalingen til den første långiver og påbegynder sin egen afskærmning, bliver den anden långiver udslettet i afskærmningen. Mange andre realkreditlån udgør 20% eller mere af den oprindelige markedsværdi.
• Banken ønsker ofte ikke at sidde på lagerbeholdningen. Da det ikke modtog sit minimumsbud fra en investor eller boligkøber i løbet af afskærmningsalget på retshuset, ville banken sandsynligvis kunne prise det REO hjem for mindre, bare for at slippe af med det. Afhænger af dens interne regnskab.

Find REO-registreringsagenter

Der er mange steder tilgængelige online for at finde afskærmninger. Du kan dog også finde dem i MLS. Hvis du spørger din købers agent om at søge MLS for "REOs", vil du sikkert finde ud af, at en meget lille håndfuld ejendomsmæglere specialiserer sig i at notere REO'er til salg i dit nabolag.

Her er tips om REO noteringsagenter:

• De fleste REO-noteringsagenter viser kun REO'er, ingen anden form for ejendom.
• REO noteringsagenter giver ofte penge til bankerne til gengæld for sin virksomhed, fordi disse agenter handler i volumen og til tider får asset manager en reduktion.
• REO noteringsagenter tjener penge ved enten at sælge mange REO'er eller fungere som en dobbelt agent. Under dobbelt agentur tjener REO-fortegnelsesagenten både noteringskommissionen og køberens agentprovision.
• For at tiltrække køberens agenter tilbyder mange banker en større procentdel af provisionen til køberens agent, mens rabat på noteringsagentens provision.
• REO noteringsagenter repræsenterer generelt sælgeren, ikke køberen. Overvej om du vil have din egen repræsentation, kan du.
• REO noteringsagenter er typisk topproducerende agenter på grund af omfanget af virksomhed, de udfører.De bruger typisk ikke meget tid på at arbejde med købere.
• Nogle REO-noteringsagenter er så optaget, at de ansætter assistenter til feltopkald. Mange udsender ikke deres private mobiltelefonnummer, hvilket kan gøre kommunikationen vanskelig.

Ansættelse af en købers agent

Medmindre du har direkte erfaring med at forhandle med banker, kan du få bedre repræsentation ved at ansætte din egen købers agent.

Før du vælger en agent, skal du vælge flere og interviewe ejendomsmæglere for at finde en god pasform.

• Køberens agent har et fiducerende ansvar for at beskytte dine interesser.
• Køberens agenter repræsenterer ikke sælgeren. Selv når sælgeren betaler deres provision.
• Køberens agenter betales generelt af sælgeren. Det betyder, at det ikke koster dig at ansætte en køberens agent.
• Køberens agenter kan bede dig om at underskrive en købers mægleraftale, som beskriver agentens opgaver og specificerer hvem der betaler provisionen.
• Overvej at arbejde med en køberens agent, der har erfaring med at arbejde med REO'er.

Forhandling med REO'er

Hvis noteringen er relativt ny på markedet, er det meget muligt, at banken ikke vil afvige meget fra sin pris. Du får større forhandlingsstyrke, hvis du laver tilbud på boliger, der har været på markedet i mere end 30 dage.

Her er flere tips:

• Banker forhandler bulkrabatter med title- og escrow-selskaber. Hvis du vælger at bruge bankens titel / escrow-selskab, skal du kontrollere de gebyrer, som disse firmaer opkræver. Generelt vil gebyrer, der ikke betales af banken, men som betales af køberen, være højere, fordi titel og escrow ofte udgør de rabatter, der opkræves ved at opkræve købere mere.
• Mange banker bevæger sig væk fra at betale typiske lukkekostnader for køberen. Nogle gebyrer såsom overførselsafgifter, amts- og statsgebyrer bæres af køberen og ikke banken. Banker betaler ikke ofte for skadedyrsrapporter, reparationer eller hjemgarantiplaner.
• Nogle banker vil ikke underskrive et modtilbud, indtil alle vilkår er aftalt mellem parterne mundtligt.
• Forvent banken at tegne sin egen købsaftale eller et tillæg til din standard købsaftale. Læs det grundigt og spørg en ejendomsadvokat for rådgivning, hvis du ikke forstår det. Du kan satse på, at bankens advokat udarbejdede kontrakten, og det er ikke til din fordel.
• Hvis banken ikke vil budge, og du modtager et tilbud om afslag, skal du vente yderligere 30 dage og derefter indsende dit oprindelige tilbud, med den oprindelige dato krydset og din nye dato indsat.
• Du kan vente 10 dage til at svare på dit tilbud fra banken. Vær tålmodig. Jeg ved, det lyder vanvittigt, at nogle banker kan tage lang tid at svare, men de kan.
• Banken kan bede dig om at indsende en låneansøgning, så det kan prekvalificere dig; Du er dog ikke forpligtet til at få dit lån fra den pågældende bank.
• Hvis du ikke kan lukke den forudbestemte lukkedato, kan banken opkræve et gebyr for hver dag, du passerer den pågældende dato.Sørg for at have et lån forudgående brev fra din egen långiver, inden du afgiver et tilbud, og få sikkerhed for, at du vil modtage finansieringen fra din långiver uden at løbe ind i uventede forsinkelser.
• Du vil sandsynligvis blive bedt om at købe hjemmet "som det er". Der er ulemper ved at købe foreclosures. Gør dit tilbud underlagt en hjemlig inspektion. Nogle sælgere i standard strimmel aktiver fra afskærmning hjem.

På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.