Gør banker mere på Foreclosures eller Short Sales?

Spørgsmål: Gør banker flere penge på afskærmninger end kortsalg?

En læser siger: "Jeg har forsøgt at købe mit første hjem, men i det prisklasse, jeg ser, synes alle boliger at være kortsalg. Min agent forsøger at tale mig ud af at købe en kort salg fordi hun siger, at bankerne hellere ville afskære end at lave et kort salg. Er det sandt? Gør banker flere penge på afskærmninger end kortsalg? "

Svar: Spørgsmålet om, hvorvidt en bank tjener flere penge på en afskærmning end en kort salg, afhænger hovedsagelig af den enkelte bank og / eller investorerne.

Vi har forvitret et ejendomsmarked siden 2005, der så afskærmning meddelelser indleveret i hidtil usete proportioner. Det var vanvittigt. Desuden gik mindst halvdelen af ​​de lånemodifikationer, der blev foretaget, tilbage i efterskud kort efter, at de blev ydet. Markedet var et rod.

For yderligere at komplicere sager, i nogle stater som Arizona, kan banker ikke sælge en ejendom til mere end sit pant. Hver stat har sine egne regler. I Californien, for eksempel, hvis et boligejer tager et boligkapitallån ud efter lukketid og derefter defaults, kan den junior långiver have ret til at forfølge en mangeldom, uanset om boligen blev solgt på en kort salg eller lånet var udslettet gennem en afskærmning af den første långiver.

Hvorfor ville banker foretrække et kort salg over en afskærmning?

Banker kører som en virksomhed, fordi de er en virksomhed. De er i gang med at tjene penge. Hvis det koster mere at gøre en afskærmning end at acceptere en kort salg, er banken meget tilbøjelig til at favorisere det korte salg.

Nogle eksperter forudser, at banker rent faktisk kan gøre 20% til 30% mere på en kort salg over en afskærmning. Men i nogle stater som Florida koster det meget lidt at indgive en afskærmning og se processen igennem til slutningen.

Hvis en bank modtager et tilbud, der ligger tæt på markedsværdien, kan banken sandsynligvis acceptere tilbuddet i stedet for at afskære.

Årsagen er efter afskærmning, hvis banken ønsker at sælge hjemmet, er det usandsynligt, at man får et højere tilbud end det korte salgstilbud på bordet. På den anden side, hvis banken føler ejendomsmarkedet kan sætte pris på, kan en afskærmning være et mere rentabelt venture for banken.

Tjenesteudbydere kan beslutte, om der skal ydes et kort salg eller anbefale en afskærmning

Ifølge National Consumer Law Center er omkring to tredjedele af de lån, der er foretaget siden 2005, securitiseret. Securitization er en proces, der indebærer at samle hundredvis til tusindvis af lån i en pakke og sælge den pakke på det sekundære marked. Ofte er køberen en tillid. Tillid består af investorer.

Når lånene er samlet og solgt, anvender tilliden en tjenesteyder til at indsamle månedlige betalinger og fordele disse penge til investorerne. Denne securitisationsaftale hedder en pooling og serviceraftale eller PSA.

Det er meget vigtigt for tjenesteudbydere, om boligens værdi falder, eller hjemmet går i afskærmning, fordi tjenesteudbyderen bliver betalt uanset. Tjenesteudbydere tjener penge på en række måder som f.eks. Modtagelse af servicegebyr, standardgebyrer, flydende renter og og / eller fra investeringsinteresser i lånene til udbyderstjenesterne.

Det nationale forbrugerlovscenter siger, at tjenesteydere ofte foretrækker en kort salg, fordi tjenesteydere betales flere gange mere for at kompensere for at lave et kort salg end en lånemodifikation.

Tip: Hvis den korte salgsbank er Wachovia, der købte World Savings, foretrækker den bank at lave et kort salg over en afskærmning. En insider hos Wachovia fortalte mig, at banken tjener flere penge på en kort salg end en afskærmning. Wachovia er en portefølje långiver, hvilket betyder, at lånene forbliver internt. Jeg har fået kort salgsgodkendelse for et par Wachovia-kortsalg i Sacramento på så lidt som 7 dage.

_{På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.}