Har Fannie Mae og Freddie Mac alene forårsaget realkrisen? Fannie og Freddie Cause Mortgage Crisis

Var Fannie Mae og Freddie Mac den egentlige årsag til subprime-pantekrisen? Det er farligt at tænke på det. Det skyldes, at de var et glimrende eksempel på de større økonomiske kræfter, der forårsagede bankkreditkrisen og bailout. Lovgivningsmæssige forsøg på hurtigt at slå ned Fannie og Freddie forhindrer ikke en anden recession. Værre endnu, det kunne yderligere skade boligmarkedet.

Fannie og Freddie var statsstøttede enheder (GSE'er).

Det betød, at de skulle være konkurrencedygtige, som et privat selskab, og opretholde deres aktiekurs. På den anden side var værdien af ​​de realkreditlån, de solgte på sekundærmarkedet, implicit garanteret af regeringen. Det fik dem til at holde mindre kapital til at støtte deres realkreditlån i tilfælde af tab. Som følge heraf blev Fannie og Freddie presset til at risikere at være rentable, men vidste de ikke ville lide konsekvenserne, hvis tingene blev sydvendt.

Regeringen satte dem op på denne måde for at give dem mulighed for at købe kvalificerede realkreditlån, forsikre dem og videresælge dem til investorer og dermed frigøre midler til banker til at lave nye realkreditlån. På den måde var de traditionelt involveret i mindst halvdelen af ​​alle nye realkreditlån hvert år. I december 2007, da bankerne begyndte at fordybe deres udlån, var Fannie og Freddie de eneste långivere, der stadig opererer, der står for 90% af alle realkreditlån.

Regeringsbestemmelser udelukket Fannie og Freddie fra at købe realkreditlån, der ikke opfyldte forskud og kreditkrav.

Men da realkreditmarkedet ændrede sig, gjorde det også deres forretning.

Mellem 2005-2007 var få af de realkreditobligationer, de købte, konventionelle lån med fast rente med 20% lavere. Faktisk var de fleste af de realkreditobligationer, de købte eller garanterede, enten subprime, renter eller negative afskrivninger. Det skyldes, at de var typer af lån, der blev foretaget af banker og uregulerede realkreditmæglere.

ITT blev værre ved deres brug af derivater til afdækning af renterisikoen for deres porteføljer. Men som private virksomheder med aktionærer til at behage, gjorde de dette for at forblive konkurrencedygtige med andre banker. De gjorde alle sammen det samme.

Regeringsbestemmelser forhindrede Fannie og Freddie fra at købe realkreditlån, der ikke opfyldte forskud og kreditkrav. Det betød at de købte, videresælgede eller garanterede 50% af de udstedte realkreditlån, men det var den mest troværdige halvdel. I 2007 var kun 17% af deres portefølje subprime eller Alt-A-lån. Men da boligpriserne faldt, og boligejere begyndte at misligholde, bidrog denne relativt lille procentdel af subprime-lån til 50% af tabene.

Fannie Maes låneopkøb var:

• 62% negativ afskrivning
• 84% rente kun
• 58% subprime
• 62% kræves mindre end 10% nedbetaling.

Freddie Macs lån var endnu mere risikable, bestående af:

• 72% negativ afskrivning
• 97% rente kun
• 67% subprime
• 68% kræves mindre end 10% nedbetaling.

Det var overvejende af eksotiske lån ud over subprime-låntagere, der gjorde Fannie og Freddie's lånerhverv så giftige.

Fannie og Freddie holdt mindre giftige lån end de fleste banker

Det er dog vigtigt at forstå, at de på grund af forordninger påtog sig mindre af disse lån end de fleste banker.

Ifølge flere analytikere øgede de deres erhvervelse af disse lån for at opretholde markedsandele i det, der var blevet et meget konkurrencedygtigt marked. (Kilde: (Kilde: SeekingAlpha, Hvor meget er Fannie og Freddie skylden?, 2. oktober 2008; Washington Post Fannie og Freddie Bliv Hot Topic, 10. oktober 2008)

Senatet sponsorerede i 2005 et lovforslag at forbyde dem at holde pantelånede værdipapirer i deres portefølje, fordi de ønskede at reducere risikoen for regeringen. I alt ejede eller garanterede de to GSE'er i alt en hel del $ 5,5 trillion af $ 11.2 trillionslånemarkedet. Efter at senatregningen havde slået fejl, øgede Fannie og Freddie deres beholdninger af risikable lån. Det var fordi de kunne tjene flere penge på lånene med høj rente end fra de gebyrer, de fik fra at sælge lånene.

Igen var de søger at opretholde høje aktiekurser under et meget konkurrencedygtigt boligmarked. (Kilde: Barron's, Er Fannie Mae den næste regeringstildeling?, 10. marts 2008; IHT, Fannie og Freddie's skylds spil, 24. august 2008)

Som regering sponsorerede virksomheder, tog Fannie og Freddie mere r isk end de burde have, da skatteyderne i sidste ende måtte absorbere deres tab. Men de forårsagede ikke bolignedgangen. De oversvømmede ikke markedet med eksotiske lån. I stedet var de et eksempel, ikke en årsag til realkrisen.

Derivater hjalp Fannie's Downfall

Som GSE'er var Fannie og Freddie ikke forpligtet til at opveje størrelsen af ​​deres låneportefølje med tilstrækkelig kapital fra børssalg til at dække det. Det var et resultat af både deres lobbyarbejde og det faktum, at deres lån var forsikret, så de følte, at de ikke behøvede at. I stedet brugte de derivater til at afdække renterisikoen for deres porteføljer. Når værdien af ​​derivaterne faldt, gjorde det også deres evne til at forsikre lån. (Kilde: NYT, Fannie, Freddie og dig, 14. juli 2008)

Denne eksponering for derivater viste deres undergang, som det gjorde for de fleste banker. Da boligpriserne faldt, endte endda kvalificerede låntagere på grund af mere end hjemmet var værd. Hvis de skulle sælge huset af en eller anden grund, ville der miste mindre penge ved at lade banken afskære. Låntagere i negative afskrivninger og rentebeløbige lån var i endnu værre form.

Eliminering af Fannie og Freddie kunne ødelægge enhver boliggendannelse

Nogle lovgivere foreslår at eliminere Fannie og Freddie. Andre antyder, at USA kopierer Europa til brug af covered bonds for at finansiere de fleste boliglån.Med dækkede obligationer beholder bankerne kreditrisikoen på deres boliglån, men sælger obligationer støttet af disse realkreditlån til udenlandske investorer, og dermed aflaster renterisikoen.

Eliminering af Fannie og Freddie ville dramatisk reducere tilgængeligheden af ​​realkreditlån og øge omkostningerne. Banker har ikke, og ville ikke, træde ind for at garantere realkreditlån. Undersøgelser har vist, at uden Fannie og Freddie kunne realkreditrenterne gå op til 9-10%. Det ville skade boligmarkedet, før det havde nogen chance for at komme sig. (Kilde: Barron's, Livet efter den gamle Fannie og Freddie, 15. september 2008)