Real Estate Investment Analysis Spreadsheets

Alle de beregninger, der går ind i en grundig analyse af den økonomiske levedygtighed i en fast ejendom, kan være en smerte at lære. Så skal du anvende dem og trække dem sammen for at træffe en beslutning:

• Brutto potentielle indtægter (GPI)
• Brutto driftsindtægter (GOI)
• Brutto lejemultiplikator (GRM)
• Pengestrøm før skat CFBT)
• Kontantstrøm efter skat (CFAT)
• Netto driftsindtægt (NOI)
• Kapitalrente (Cap rate)

• Break-even ratio
• Return on Equity Year One

Jeg har lavet et regneark, der gør dem til dig; alt hvad du gør er at tilslutte købs-, indtægts- og udgiftsnumre. Der er to identiske ark, men man har eksempelnumre udfyldt for at hjælpe dig med at visualisere resultater. Når du klikker på nedenstående links, downloades du automatisk et Excel-regneark. Beklager, ingen andre formater til rådighed.

Klar til at bruge lejeinvesteringsregneark.

Regneark med eksempler på ejendomsnumre.

Hvorfor går vi i vanskelighederne

Investering i udlejningsejendomme tegner mere interesse end nogensinde før. Når du læser eller ser på tv om fix & flip investorer, sælger de ofte disse boliger til udlejere. Den succesfulde udlejningsinvestor kan have snesevis af boliger i deres portefølje. De er skarpe investorer, eller de ville ikke rake i cash flow fra så mange boliger. Du vil gerne kunne forstå og diskutere "numrene" med dem.

Lad os se på fordelene ved at investere i udlejningsejendomme.

Afskrivninger

Afskrivningsfradrag er et værdifuldt element i vores ejendomsanalyse. For folk i høje skattebeslag med andre investeringer kan det endda tillade at reducere overskuddet fra andre investeringer. Selvfølgelig skal du kontakte en revisor om dette.

Men når omkostningerne plus afskrivninger rent faktisk er mere end overskudsnummeret for skat, har du resterende tab til brug for andre investeringsindtægter.

Det er ikke rent faktisk et tab af kontanter, da afskrivningerne ikke er ude af lommen. Det er et beregnet antal behandlet som en udgift til skattemæssige formål. Da du ikke har brugt det, kan du stadig have en positiv månedlig pengestrøm, mens du viser et operationelt tab for skat.

Kontantstrøm

At tage månedlig pengestrøm til banken er en stor træk for udlejere. At gøre deres due diligence og købe ret kan resultere i tocifret afkast og en solid strøm af kontanter i årevis. Pengestrømme er en funktion af mange input, og en eller flere af dem kan ændre og beskadige eller forbedre kontantstrømmen. Nogle er påvirket af markedet og økonomien. Hvis en større lokal arbejdsgiver lukker eller bevæger sig, kan efterspørgslen efter udlejningsejendom falde over natten.Dette er noget, du ikke kan kontrollere, men forhåbentlig undgår ved at gøre din due diligence om de lokale arbejdsgiveres sundhed og planer. Hvis de er sunde og rentable med en lang lejekontrakt, der for nylig blev fornyet, er du nok i god form.

Ejendomsskatter

Du kan fratrække ejendomsskatten til beskatningsformål. Hvis din virksomhed ejer fast ejendom, skal du betale ejendomsskat på denne ejendom.

På samme måde som enkeltpersoner betaler ejendomsskat på den vurderede værdi af deres hjem, betaler virksomheder ejendomsskat på den vurderede værdi af deres ejendom (jord og bygninger). Hvis der sælges fast ejendom, fordeles årets skat mellem de tidligere og nye ejere, baseret på hvor meget af året de ejede ejendommen.

1031 Skatteudskud

Du kan under meget strenge regler sælge en ejendom med fortjeneste og rulle provenuet til en anden ejendom uden at skulle betale kapitalgevinstskat. Her er hvad Internal Revenue Code, afsnit 26, afsnit 1031, siger: "Ingen gevinst eller tab skal anerkendes ved udveksling af ejendomme, der holdes til produktiv brug i en handel eller forretning eller investering, hvis en sådan ejendom udelukkende udveksles til ejendom af samme art som skal afholdes enten til produktiv brug i en handel eller forretning eller til investering. " Ejendom af samme slags betyder simpelthen anden fast ejendom, og kræver ikke et land-til-land eller kontor-til-kontor-udveksling.

Faktum er, at der er få investeringsaktiver klasser og strategier, der kan sammenlignes med udlejning fast ejendom. Folk har brug for et sted at bo, og at eje et hjem er ikke muligt for nogle og ikke ønsket af andre.