Tips til hvordan du vælger en registreringsagent

To af de største fejl, som hjemmeforhandlere gør, når du vælger en registreringsagent, vælger en agent udelukkende baseret på følgende to ting:

1. Højeste listepris for dit hjem
2. Laveste kommission > Ved første øjekast kan en sælger sige: "Hvad er du nødt til?" Fordi sælgere ønsker den højest mulige pris og betaler det mindste beløb af provision. Men disse to kriterier har meget lidt at gøre med at ansætte en kompetent agent og er i mange tilfælde helt irrelevante.

Lad os se på hvorfor.

Den højeste foreslåede listepris

Agenter kan ikke fortælle dig, hvor meget dit hjem vil sælge til. Det er en fejltagelse. Et noteringsagent kan vise dig sammenlignelige salg, afventende salg og aktivt salg. Men du vælger salgsprisen, og en køber vil fortælle dig, om prisen er rigtig. En agent kan foreslå listeprisen, der vil tiltrække en køber.

For at få noteringen forvrænger nogle agenter sandheden.

• Da agenter ikke kan garantere din salgspris, kan den liste agent, der foreslår den højeste pris, meget vel være untruthful. Bed agent om at vise dig tal, der understøtter den foreslåede listepris. Hvis agenten ikke har statistik eller hjemmet er placeret i et andet kvarter, kan det være et rødt flag.

  Kig efter en registreringsagent, der giver dig en rækkevidde.

• Der er altid et prisklasse. Det kan være fra hinanden $ 10.000 på low-end versus high, eller spredningen kan være større. Mange faktorer bestemmer intervallet, blandt andet placering, markedstemperatur og forbedringer.
  Prissætning er en kunst.
• Den bedste tid for et tilbud er inden for de første 30 dage på markedet. Hvis hjemmet er prissat rigtigt, får du et tilbud. Hvis den er prissat for høj, får du muligvis ikke nogen forestillinger overhovedet; købere vil skubbe dit hjem og du vil til sidst ende med at reducere prisen, så køberne spekulerer på, hvad der er galt med dit hus.

  Skal du vælge en agent baseret på Kommissionen?

Ejendomsmæglere er ikke lige; hver er unik. Husk, at 10% af agenterne gør omkring 90% af virksomheden. Hver har sin egen marketing teknikker og reklame budget. Ved at vælge en agent med et stort reklamebudget og firmaets dollars for at matche det, kan du få større eksponering for det største antal købere, hvilket er ideelt. At nå et større antal købere svarer til bedre chancer for et godt tilbud.

Hvorfor ville en agent villigt arbejde for mindre end konkurrenter?

• Der er altid en grund til, at en mægler eller ejendomsmægler vil rabat en fast ejendom gebyr. Nogle gange er det den eneste måde agent mener, at det er muligt at konkurrere i en yderst konkurrencedygtig virksomhed, fordi agenten ikke ellers kan adskille sig fra konkurrencen om service, viden eller forhandlingsfærdigheder.

  Hvis den eneste fordel, en agent bringer til et bord, er et billigt gebyr, spørg dig selv hvorfor. Er agenten desperat for erhvervslivet eller ukvalificeret? Vil du arbejde med en desperat agent?

  Nogle gange forhandler fuldserviceforhandlere en lavere provision under særlige omstændigheder som:

Du køber et hjem og sælger et hjem samtidig og giver begge transaktioner til en agent. Det gør jeg ikke, men nogle agenter vil.

• Du er villig til at gøre alt legwork, reklame, marketing og betale for udgifter i forbindelse med salget.
• Du lover at henvise mere forretning til agenten, hvilket vil resultere i flere transaktioner.
• Du sælger mere end et hjem.
• Du har ikke nok egenkapital til at betale en fuld provision.
• Agenten accepterer dig som en bon bono sag.
• Agenten vil miste noteringen, medmindre hun svarer til en konkurrents gebyr.
• Agenten ønsker, at skiltningen (eksponering for trafik) overbelaster en fuld kommission.
• Hvis du er interviewpersoner, der tilbyder lignende tjenester og ikke kan vælge mellem dem, bedes du se en track record af hver agents oprindelige listepris og det sidste salgstal. Odds er den laveste afgift agent vil vise flere prisreduktioner og længere DOM. Forskellen mellem en agent, der opkræver 5% og 6% er 1%. Spørg dig selv, hvordan du kommer ud, hvis din pris ender med at blive reduceret 2%, fordi du valgte en lavere gebyragent, som ikke havde råd til at markedsføre dit hjem aktivt.

Tip: Hvis dit hjem er beliggende i et vanskeligt at sælge kvarter, skal du overveje en agent med erfaring, der sælger hard-to-sell boliger.

Betydningen af ​​agentmarkedsføring

Ud over den dyre bil eller fancy tøj lever en god fortegnelsesagent og dør ved markedsføring. Fordi markedsføring sælger hjem. Bed om at gennemgå en komplet kopi af agentens markedsføringsplan. Præcis, hvad skal agenten gøre for at sælge dit hjem? Her er det bare knogler minimum, du bør forvente:

Professionel skiltning, herunder en agents mobilnummer.

• Lockbox.
• Daglig elektronisk overvågning af lockbox adgang.
• Opfølgningsrapporter om køberpræsentationer / tilbagemelding til sælger.
• Broker forhåndsvisninger.
• Incitamenter til mægler / kontorforhåndsvisninger.
• Staging rådgivning.
• Annoncering i lokale aviser, kun hvis det er berettiget. Aviser er passé.
• MLS eksponering med 36 + professionelle fotografier.
• Virtuel tur.
• Distribution til større websites.
• Firefarve flyers, hvis det er berettiget. De fleste udskrifter er også passé.
• Finansiering af flyers til købere.
• Minimum 2 åbne huse, forudsat at dens placering er en kandidat.
• Direkte mail til omgivende naboer, udenfor købere / mæglere.
• Eksponering i bestyrelsens møder.
• Tilbagemelding til sælgere på købers underskrift og køberpræsentationer.
• Opdaterede CMA'er efter 30 dage.
• E-mail-feeds af nye lister, der konkurrerer.
• Opdateringer om kvarters fakta, trends og seneste salg.
• Husk, at ingen enkelt taktik sælger hjem. Det er en kombination af alle de metoder, der sælger boliger.

Karakteristika for en god noteringsagent

Du vil være i et forhold med din agent for en måned eller to eller længere.Vælg en agent, du kan lide og kan relatere til. Her er nogle af de egenskaber, sælgere siger, at de vil have i agent:

Erfaring. Lad nye agenter lære virksomheden på andres dime.

• Uddannelse. Spørg om grader og certificeringer.
• Ærlighed. Stol på din intuition. Din agent skal tale fra hjertet.
• Netværk. Dette er en folks forretning. Nogle boliger sælger fordi agenter har kontaktet andre agenter.
• Forhandlingskompetencer. Du vil have en aggressiv forhandler, ikke nogen ud for at lave et hurtigt salg på din bekostning.
• God kommunikator. Sælgerne siger, at kommunikation og tilgængelighed er nøgle.
• Endelig bede om en personlig garanti. Hvis agenten ikke garanterer ydeevne og frigiver dig fra en notering på anmodning, skal du ikke ansætte den pågældende agent.

På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.