Til salg af ejer Short Sales kan være en risikofyldt venture

A Til salg ved ejer er det meget usandsynligt, at kortsalg sker i Californien, men kan forekomme andetsteds. Til at begynde med, i nogle lande kan ejendomsmæglere ikke forhandle om en kort salg, og kun en advokat kan gøre det, men det er ikke sandt i Californien. I Californien håndterer ejendomsmæglere kortsalg som en del af deres provision, uden nogen form for udligning til sælgeren.

I Californien insisterer de banker jeg arbejder med generelt på, at boligejeren ansætter en ejendomsmægler.

Faktisk henviser nogle banker til underjordiske husejere til agenter.

På den anden side beslutter sælgerne i afskærmning generelt ikke at sælge som et kort salg på et indfald. De sammenligner først hvor meget de kan få for deres hjem versus hvor meget de skylder. Hvis deres pantsaldo er større end deres hjems markedsværdi, vælger nogle sælgere at sælge som et kort salg. Det er generelt at foretrække end at gå væk og lade hjemmet fortsætte gennem afskærmning.

Et lille antal af de korte salgssælgere kan også beslutte at sælge uden repræsentation. Korte sælgere uden agent er sælgerne til salg, og denne situation kræver juridisk rådgivning om, at en kortsalgssælger måske ikke ønsker at forfølge. Sådan kan de ende i varmt vand. De ansætter ikke en advokat og tror, ​​at de selv kan håndtere transaktionen.

Hvem har brug for en ejendomsadvokat til en FSBO-kortsalg?

Hvis du sælger et hjem i en stat, hvor agenter ikke håndterer kortsalg, er de mennesker, der har brug for en advokat, begge parter.

Kort sælgere, især dem, der ikke er repræsenteret, bør søge juridisk og skatterådgivning. Men hvis de nægter at ansætte en agent, vil de sandsynligvis heller ikke ansætte en advokat. Det betyder dog ikke, at du bør ignorere henstillingen om at ringe til en ejendomsadvokat.

Hvis du overvejer at købe en kort salg direkte fra en sælger i afskærmning, vil ansættelse af en ejendomsadvokat sandsynligvis spare dig penge i det lange løb.

Afhængigt af din stats lovgivning kan sælgeren muligvis suge dig efter lukning og genvinde kontrol af ejendommen. Så ville du være out-of-pocket advokat gebyrer, advokatsalærer, og du kunne miste dit hjem. Så hvis sælgeren ikke er smart nok til at søge juridisk repræsentation, må du ikke begå fejlen ved at glide ind i den samme gyngebåd.

Skrivning af korte salgskøb på en FSBO

Beslut om en tilbudspris. I det omfang sælgeren kan blive udsat for korte salgskatastrofer på mængden af ​​gældslettelse eller står over for en mangelbedømmelse, vil sælgeren sandsynligvis ikke have en andel i det beløb, du tilbyder. Det vil være långiverens opkald. Først og fremmest skriv eventualiteter i dit tilbud som:

• Underlagt den eksisterende långivers accept og din forhandling direkte med långiveren.Bed sælgeren om at give dig skriftlig tilladelse til at tale med långiveren.
• Med forbehold for hjemlig inspektion og andre sådanne inspektioner som blymaling, oplysninger om naturfare, skadedyrsrapporter, tagcertificeringer, kloak / septisk inspektion og bemyndigede sælgeroplysninger.
• Med forbehold for din lånefinansiering.
• Underlagt en vurdering.
• Med forbehold af din godkendelse af titelpolitisk forpligtelse / foreløbig titelrapport.

Giv ikke din alvorlige pengeindbetaling til sælgeren.

Gør det betalt til en tredjepart som f.eks. Et titelfirma eller escrow-selskab.

Forhandler med långivere til salg af ejeren Short Sales

Hvis sælgeren ikke allerede har snakket med långiveren, rådgive sælgeren om at skrive et modtagelsesbrev og fax det til långiveren. Før långiveren vil overveje dit tilbud, vil långiveren have sikkerhed for, at sælgeren ikke har nogen aktiver at vedhæfte. Desuden kan det, afhængigt af långiveren, også kræve dokumentation som:

• Preapproval brev fra din långiver.
• Estimeret certificeret afsluttende erklæring.
• Certified closing instructions.
• Titelpolitisk forpligtelse / foreløbig titelrapport.
• Bevis for din alvorlige pengeindbetaling.
• Resultatopgørelse, hvis du er selvstændig, og sidste tre måneders kontoudtog og / eller 2 års selvangivelse.
• Liste over seneste sammenlignelige salg i nabolaget.

Din forhandlingsstyrke hviler på ejendomsmarkedet sammenlignelige salg og tilstand. Långivere bruger generelt en automatiseret vurderingstjeneste, som muligvis ikke afspejler den reelle markedsværdi i nabolaget. Vær klar til at påpege, hvorfor faktorer som travle gennemkørsler, nærhed af jernbanespor eller et stort antal naboskabsforebyggelser påvirker værdien, og brug disse grunde til at retfærdiggøre din pris.

I sidste ende kan du opdage, at långiveren ikke arbejder direkte med ejeren for at lave et kort salg, og du har spildt meget værdifuld tid. At bekræfte skriftligt, at långiveren vil arbejde på en kort salg uden en agent eller advokat er dit første skridt, fordi odds er, at de ikke vil. Men du kan måske finde den ene quirky långiver, der vil være enig.

På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.