Kan jeg Short Sale en investeringsejendom?

Spørgsmål: Kan jeg kortsalg min investeringsejendom?

En læser spørger: "Jeg har lyst til at lave alle de forkerte ting. Jeg købte denne lejebolig på markedshøjde. Jeg refinansierede det to år senere og tilføjede et værelse og tænkte min kone og jeg vil gå på pension her en dag. Nå, den dag er kommet, og det er nu et undervandshjem. Jeg skylder mere end det er værd. Kan jeg kort sælge min investeringsejendom? "

Svar: Nogle mennesker tror, ​​at den korte salgsmulighed er begrænset kun til en personlig bolig. De formoder sandsynligvis dette fordi der er mange hoopla fra visse typer långivere om, hvorvidt en person optager hjemmet eller ikke besætter hjemmet, men det har lidt at gøre med de fleste korte salg. Selv retningslinjerne for en traditionel HAFA-kortsalg siden februar 2011 tillader en ledig personlig bolig at blive betragtet så længe hjemmet ikke har været tomt i 12 måneder eller mere.

I Californien solgte vi for nylig en lejlighedskompleks med flere enheder til en sælger uden mangel vurdering og en fuldstændig frigivelse af ansvar. Meget af kvalifikationerne vil afhænge af følgende:

• Din type lån
• Din långiver
• Statlige love
• Ejendomstype
• Modgangsårsag

Det er ikke altid nødvendigt at have en trængsel - finansielt eller på anden måde - at lave en kort salg. Nogle udlånsinstitutioner som f.eks. Bank of America er meget korte salg.

Bank of America har flere korte salgsprogrammer til rådighed, der involverer lidt eller ingen trængsler. Nogle af disse programmer betaler dig for at gøre det korte salg, men generelt ikke med hensyn til en investeringsejendom.

Forberedelse til et kort salg på en investeringsejendom

Den første ting at gøre er at skrive et modgangsbrev.

Jeg er klar over, at jeg lige sagde, at du ikke altid behøver at udvise en trængsel, og det er sandt. Men du skal muligvis stadig producere et modgangsbrev. Du kan muligvis anmode om kortsalg og layout, hvorfor du har brug for det.

Her er andre dokumenter, som långiveren måtte ønske:

• Sammenligning af markedsanalyser. Din agent kan forberede en CMA til levering til banken for at underbygge værdien. Banken vil sandsynligvis stadig bestille sin egen BPO. CMA vil dog udlevere troværdighed til din anmodning.
• Fællesafkast. Alle skemaer og sider. Hvis du ejer andre investeringsejendomme, der afspejles i dine afkast, kan det være en god tid at overveje at sælge dem alle på én gang.
• W2, 1099 eller andet bevis for indkomst. Dette er dokumenter, der ledsager din selvangivelse.
• Lønnestubber . Den korte salgsbank ønsker ofte at se bevis for din nuværende indkomst og dens årlige tal.
• Kontoudtog .Fuld sider i de sidste to måneder fra hver bankkonto, herunder pensionskasser. Det er meget usædvanligt for en bank at anmode om en sælgerbidrag fra pensionsfonde.
• Listingsaftale. Dette er aftalen mellem dig og din ejendomsmægler om at sælge din ejendom.
• Købsaftale. Købsaftalen vil indeholde alle de vilkår og betingelser, der gælder for salg af din ejendom, herunder hvilken type finansiering, hvis nogen, nedbetalingen og salgsprisen.
• Køberens bevis på midler og / eller forhåndsgodkendelse brev. Din långiver vil gerne se, at køberen er kvalificeret og i stand til at fuldføre transaktionen.
• Estimeret slutningsopgørelse eller HUD-1. Bottom line net spørgsmål mest. Ikke-typiske udgifter vil højst sandsynligt blive afvist.

Fordele ved kort sælgelse af en investeringsejendom

Jeg har bemærket, at nogle gange långivere er mere lette med sælgere af en investeringsejendom end dem, der handler om sælgere af en personlig bolig. Du ville tro det ville være omvendt, men det er det ikke. Jeg formoder, at det er fordi de fleste investeringer holdes for cash flow eller potentiel appreciering. Så hvis en ejendom er på hovedet, er det sandsynligvis ikke pengestrømme og betragtes ikke som en investering i investorens øjne.

Hvis en personlig bolig er på hovedet, er det stadig dit hjem.

Mange mennesker køber ikke et hjem til en investering, når den købes som hovedbopæl. Derfor tager bankerne hensyn til andre faktorer, når de sælger en bolig. Typisk at være undervands er ikke nok af en grund til kort salg en hovedbolig.

Sælgere synes at være mere ivrige efter at sælge et undervandshjem, når det ikke længere er pengestrømme og er på hovedet. Hvis banken kræver et sælgerbidrag, er investorerne oftest mere tilbøjelige til at betale det, fordi de forstår at betale negativt pengestrømme.

At lave et kort salg til en investeringsejendom er ofte hurtigere og lettere. Slaget til en kredit rapport uden en mangel dom er generelt noget mindre end ding til kredit med en afskærmning.

Fald i at sælge en investeringsejendom som en kort salg

Som med enhver kort salg, søg juridisk og skatterådgivning, før du går ind for den korte salg. Fordi hjemmet ikke er din bolig, som kan modtage præferencebehandling, kan du blive beskattet af spændet mellem dit grundlag og salgsprisen.

Du kan også være genstand for en mangel på lånet, hvilket er forskellen mellem, hvor meget du skylder og det beløb, som banken modtog. De fleste Californiske sælgere, jeg har mødt, der har ansat kompetent skat og juridiske repræsentanter, finder ofte måder at løse disse to problemer på, men sælgere i andre stater er måske ikke så heldige.

_{På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.}