HARP Refinance eller Short Sale

Spørgsmål: Skal vi gøre HARP Refinance eller Short Sale Vores Underwater Home?

En læser spørger: "Min mand og jeg forsøger at finde ud af, om vi skal forsøge at sælge vores hjem som et kort salg eller hænge på det og søge om regeringen HARP refinansieringsprogram. Vores ejendomsmægler fortæller os at sælge, men vi kan godt lide ideen om at reducere vores realkreditlån. Vi skylder næsten $ 300.000, og mens værdien af ​​vores hjem er omkring $ 165.000, siger vores realkreditmand at vi kan spare 635 dollar om måneden, hvis vi kvalificerer til en HARP refinansiering. Hvad foreslår du? Skal vi lave en HARP-refinansiering eller kortsalg? "

Svar: Uanset om et boligejer skal sælge i modsætning til en HARP refinansiering, er det ikke så skåret og tørt. Sikkert, i de fleste tilfælde ville logikken diktere, at en boligejer sandsynligvis er bedre i to år efter en kort salg end efter en HARP-refinansiering, men der er mange ting at overveje, inden de træffer beslutningen.

Først og fremmest er, om du vil kvalificere dig til et af de to programmer. Mange korte salgsbanker har løsnet krav til kortsalg, og ikke alle långivere kræver en økonomisk trussel, især efter 2012. Men hvis din bank kræver en økonomisk trængsel, og du ikke kan dokumentere en trængsel, kan du måske ikke kvalificere dig til en kort salg overhovedet. Hvilket ville gøre spørgsmålet et moot punkt, right?

Så det første, jeg foreslår, at du gør, er at tale med en kort salgsagent for at finde ud af om du vil kvalificere dig til et kort salg. Overvej regeringen HAFA short sale program hvis en regelmæssig kort salg er for restriktiv.

Men hvis du går på HAFA-ruten, skal du sørge for, at du virkelig vil lave det korte salg, før du ansøger om HAFA. Nogle långivere vil ikke give dig mulighed for at genanvende, når du prekvalificerer, hvis du skal ændre mening ved godkendelse.

Det er vigtigt at bemærke, at du ikke kan gøre begge dele. Du skal vælge et program. Enten HARP Refinance eller short sale.

Kvalificering til HARP Refinance

• Begrænset til Fannie Mae og Freddie Mac-lån.

  HARP refinansieringsprogrammet gælder kun for lån, som Fannie Mae eller Freddie Mac har. Hvis dit lån ikke er Fannie Mae eller Freddie Mac, vil du ikke kvalificere dig. Du kan finde ud af om dit lån er Fannie Mae eller Freddie Mac ved at gå til Fannie Mae Loan Look Up eller Freddie Mac Loan Look Up. Du skal kende den primære låntageres sidste fire cifre af Social Security nummer.

• Lånets oprindelse 1. juni 2009 eller tidligere.

  Hvis du tog ud et realkreditlån den 2. juni 2009 eller senere, vil du sandsynligvis ikke kvalificere dig til HARP Refinance. Der er ingen undtagelser i øjeblikket, men det kan ændre sig.

• Mere end 80% LTV

  Hvis dit hjem er under vand, vil din LTV (værdi for lån) overstige 80% af markedsværdien - fordi markedsværdien generelt er mindre end din lånebalance.De fleste mennesker har ikke noget problem med denne kvalificerende faktor.

• Ingen forsinkede betalinger.

  Selv om HARP Refinance-programmet tillader en forsinket betaling i de foregående 12 måneder, vil mange långivere ikke yde lån til en låntager, der har været kriminel, uanset HARP-retningslinjerne. Disse ekstra långiver krav, der kan afvige fra dem, der er fastsat i programmet kaldes overlejringer.

• Første HARP refinansiere.

  Medmindre reglerne ændrer sig, og med en lille undtagelse, kan du kun foretage en HARP-refinansiering, og når du har fået tildelt, kan du ikke refinansiere via HARP igen. Men hvis du har problemer med at foretage betalingerne efter HARP Refinance, kan du altid på et senere tidspunkt søge om et kort salg.

HARP Refinance Vs. Kort salg

De korte salgsretningslinjer for at købe et andet hjem efter et kort salg er typisk 5 år for et konventionelt lån og 3 år for FHA-lån. Lad os sige, at du lavede en kort salg i stedet og solgte dit hjem. Ulempen ved et kort salg er:

• Du ejer ikke længere et hjem.
• Du skal flytte andre steder og blive lejer.
• Du skal muligvis flytte ud af dit nabolag.
• Du vil miste dit skattefradrag for at eje et hjem.
• Der er ingen garanti for, at du vil kvalificere i endnu 3 år til at købe et andet hjem, fordi personlige situationer ændres, og love ændres.

Hvis du valgte HARP refinansiering, har du i 2 år sparet $ 15, 240 ($ 635 betalingsforskel x 24 måneder). I løbet af 3 år vil du have sparet endnu mere, $ 22, 860. Vil markedsværdien af ​​dit hjem øge for at kompensere for, at du stadig skylder omkring $ 300.000 på et hjem, der er værd $ 165.000?

Det kan ikke være noget. Grunden til at det ikke er noget, er fordi du måske aldrig vil sælge. Det betyder, at du vil fortsætte med at betale på hjemmet, indtil du har betalt $ 300.000 pantet.

Hvis du vælger den korte salg, kan du dog ved udgangen af ​​3 år kvalificere dig til at købe et andet hjem. Hvis du tror, ​​at boligpriserne forbliver relativt stabile i løbet af denne periode, betyder det, at du kunne købe et hjem ligesom det hjem du solgte, undtagen til nutidens markedsværdi på $ 165.000. Selvom renten er fordoblet, vil din betaling stadig være lavere end den betaling, du betaler i dag.

Men for nogle mennesker handler det ikke om logik eller økonomisk begrundelse. Og det er ok, helt okay. Folk køber ofte fast ejendom på følelser, og de forbliver i det hjem baseret på følelser. Aldrig nogensinde føler dig dårligt, hvis du vælger HARP-refinansieringen over et kort salg. Uanset hvilken beslutning du træffer, er den rigtige beslutning for dig.

På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.