Mangelafgørelser efter afskærmning eller kortsalg

En læser spørger: "Vi gennemførte et kort salg i Californien med et første pant og andet (kreditkort). Salget blev lukket med den første långiver, der fik $ 360.000 af $ 402 000 skyldte, og den anden fik $ 1 000 af $ 148 000. Seks måneder senere ringede det andet realkreditinstitutets gældsindkler krav om, at vi skulle betale sig for et beløb på $ 60 000 på den balance på $ 148 000, der engang skyldte. Banken indgiver en mangeldom mod os efter et kort salg? "

Mangelfuldbyrdelser opstår nogle gange efter afskærmning eller kortsalg.

Boligejerne er ofte overrasket over at modtage dem, og det er normalt fordi de ikke får de rette juridiske eller skatterådgivning på forhånd.

Obligationsdomme og realkreditlån

Mangelfuldbyrdelser stammer fra faktoren låntageren misligholdt på en pengeseddel , ikke pantet . Et løftebrev er et løfte om at betale. Det kan også skabe personligt ansvar, afhængigt af statens love. Personligt ansvar betyder, at långiveren kan gå efter låntagerens aktiver for manglende betaling af et lån.

En pengeseddel er sikret ved enten en tillidsakt eller et pant, afhængigt af finansieringsinstrumentet. Typisk er pant- eller tillidskaden registreret i de offentlige registre, hvor ejendommen er placeret, hvilket giver offentligheden meddelelse om, at boligen har en lien mod det.

Afskærmning

Hvis en pengeseddel ikke betales som aftalt, har modtageren ret til at udelukke ejendommen, fordi ejendommen er sikkerhedsstillelsen for pengesedlen.

Hvis låntageren ikke bringer de nuværende betalinger eller betaler det eksisterende lån i løbet af afskærmningsperioden, går ejendommen til auktion. Hvis ejendommen sælger til mere end det skyldige beløb, er der ingen mangel; Men det sker sjældent.

Banker får ejendommen i afskærmning, når ingen byder nok til at betale banken.

Banken har også ret til at sælge den for mindre til den højeste byder på auktionen, men generelt foretrækker banker at sælge til en privat part efter afskærmningen i håb om at få flere penge på det åbne marked.

Kortsalg

Mens et hjem afventer afskærmning, kan banken acceptere at reducere sine tab. Det tillader sælgeren at lave kort salg og accepterer mindre penge end sælgeren skylder på sit lån.

Hjemmet sælger en ejendomsmægler til at finde en køber til den korte salg. Køberen afgiver et tilbud, og hvis banken accepterer det, sælges boligen med tab.

Mangelfuldbyrdelser

En mangel er forskellen mellem det primære balance og det modtagne beløb, idet det modtagne beløb er mindre end det skyldige beløb.

Hvorvidt banken kan forfølge en mangeldom efter en afskærmning eller kortsalg, afhænger delvist af, hvorvidt løftebrevet gør sælgeren personligt ansvarlig for gælden.Nogle stater tillader personlig ansvar.

Manglende domme i Californien

Den gode nyhed for Californien-låntagere er, at alle købspengelån på en-til-en-fire boliger er fritaget for mangel på domme.

Hardpengelån i Californien - Lån udtaget efter hjemmet blev købt gennem en refinansiering eller et andet pant - Kan være underlagt en mangelfuldbyrdelse under følgende betingelser:

• Låneren afskæres under retsforfølgning > (California Code Civil Proc. § 726). De fleste långivere afskyr gennem en kurator, der giver
• ikke låntageren ret til at forfølge en mangeldom med en undtagelse (se anden hardpenger andet realkreditlån nedenfor) . En frist på tre måneder gælder for handlinger for mangelafgørelser under en retsafskærmning.
• Hvis det andet pant er hårde penge, og långiveren har mistet sikkerheden for det lån gennem en afskærmning eller kortsalg - hvilket gør sikkerheden for pengesedlen ikke værd, er modtageren af ​​det andet pant
• kan > forfølge en mangelfuldbyrdelse (Roseleaf Corp. v. Chierighino, 59 Cal. 2d 35 (1963). SB 931, effektiv 1. januar 2011, tilbyder mangelbeskyttelse til Californien short sales sellers, hvis lånet er i første position. Det gælder ikke for tvangsauktioner. Forhandlingssamling
• Nogle pengeinstitutter sælger sedlen til en investor efter en afskærmning for pennies på dollaren. Så vil investor forsøge at indsamle gælden Selvom en långiver måske har accepteret sig, siger $ 1 000 for et $ 100 000 andet pant ved en kort salg, frigives sikkerheden for den hårde penge anden gang, men det kan ikke være et lån. En kort salg sælger som vores læser kan tro, at prøvelsen er forbi, indtil han en dag modtager en telefon c alle beder om tilbagebetaling. Når dette sker:

Indse, at långiver sandsynligvis vil forhandle for en nedsat udbetaling.

Långiveren kan bede om et nyt løftebrev til erstatning af den gamle pengeseddel. I så fald skal du sørge for, at långiveren sender et "betalt fuldt ud" -brev.

Hvis långiveren allerede har solgt noten, kan rabatten være større.

• Ikke alle hårde penge-pengesedler skal betales kontant. Nogle långivere vil acceptere betalinger.
• Hvis långiveren retter betalinger til en anden virksomhed, skal du indse, at noten måske har været solgt til under dets pålydende værdi, og at den nye långiver kan acceptere et endnu lavere beløb som betaling fuldt ud.
• Efter at notatet er betalt i sin helhed, bede långiveren om at returnere pengesedlen mærket "Betalt i fuld."
• Jeg har ikke licens til at give juridisk rådgivning og giver kun disse oplysninger til generelle oplysningsformål. Hvis du ønsker juridisk rådgivning eller flere oplysninger, bedes du kontakte en ejendomsadvokat.
• Kilde: California Association of Realtors
• På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.