Hvor lang tid skal du vente, før du kan købe det efter en kort salg eller afskærmning

Spørgsmål: Hvor hurtigt kan vi købe et hjem efter en kort salg eller afskærmning?

En læser spørger: "Kan vi stadig få et lån til at købe et hjem efter at have givet banken en handling i stedet for afskærmning? Jeg er forvirret på ventetiden. Jeg vil gerne benytte mig af dagens marked, men min bank sagde, at jeg skal vente 3 år. Og jeg har snakket med forskellige realkreditmæglere, og man siger det, og man siger det. Kan du hjælpe os? Hvor hurtigt kan vi købe et hjem igen efter en afskærmning ? "

Svar: Fremragende timing på det spørgsmål om ventetiden for at købe et hjem efter at have mistet dit eksisterende hjem. Din timing er god, fordi ventetiderne for konventionelle lån - krydderiet mellem det tidspunkt, hvor afskærmningen var afsluttet, og når en køber køber et andet hjem - er ændret. For det ser vi til Fannie Mae.

Hvad er Fannie Mae?

Virksomheden, der har stor magt i det konventionelle realkreditmarked, er Fannie Mae. Fannie Mae er Amerikas største pantkøber, en kvasi-statslig enhed, der køber realkreditlån på det sekundære realkreditmarked. Fordi Fannie Mae ville ende med ejendommene tilbage, hvis låntagere har standard, har Fannie Mae en stærk interesse i at fastsætte strenge retningslinjer for at mindske risikoen for, at en låntager vil gå ind i afskærmning.

Fannie Mae reviderede sine retningslinjer og behandler nu separate ventetider afhængigt af typen af ​​afskærmning.

Hvis du har dokumenterede formildende omstændigheder, har dette også direkte betydning for antallet af år, du bliver nødt til at vente på at få et konventionelt lån.

Hvad er dokumenterede udvidelsesbetingelser?

Fannie Mae muliggør formildende omstændigheder som:

• Dødsfald (ikke selvfølgelig)
• Sygdom
• Joboverførsel
• Ulykke som resulterer i alvorlig skade

Generelt er formildende omstændigheder ting, som ske uden for din kontrol, hvilket dramatisk påvirker din evne til at fortsætte med at foretage betalinger på dit pant.

Med dokumenterede formildende omstændigheder er ventetiden mindre end uden. Jeg er ked af at sige, at det ikke er muligt at betale en stigning i betalingen på grund af en rentestigning på din rentetilpasningslån ikke betragtes som en omstændighed uden for din kontrol.

Venteperiode til køb efter afskærmning

• Køb efter afskærmning

  Ventetiden er 5 år op til 7 år.

• Køb efter en afskærmning med udvidende omstændigheder

  Ventetiden er 3 år op til 7 år.

• Køb efter en handling i stedet for afskærmning

  Ventetiden er 4 år op til 7 år.

• Køb efter en handling i stedet for afskærmning med udvidende omstændigheder

  Ventetiden er 2 år op til 7 år.

• Køb efter et kort salg

  Ventetiden er stort set 2 til 5 år. Et par portefølje långivere er udlån med 20% nede og ingen ventetid. Hvis en sælger ikke har en 60-dages forsinket løn, siger Fannie Mae, at sælgeren straks kan købe et andet hjem, men ingen af ​​de store långivere vil finansiere et sådant lån, så det er lidt af en fejl. FHA siger 3 år, men købere skal springe igennem en masse hoops. Jeg har hørt om isolerede tilfælde for mange år siden, før reglerne blev ændret endnu en gang, hvor en sælger flyttede til en joboverførsel og flyttede mere end en vis afstand for at kvalificere sig til straks at købe et hjem efter et kort salg. FHA har også en politik, at hvis låntageren var aktuel og ikke kriminel, vil det tillade et lån med det samme.

Hvis du ikke har nogen formildende omstændigheder, skal du dog vente fire år fra datoen for færdiggørelsen, hvilket betyder datoen din handling i stedet for afskærmning blev registreret.

Ud over ventetiden kræver nogle lån 10% og en minimum FICO-score. Hjemmet du køber skal være dit primære bopæl, ikke en leje eller et feriehus.

Fannie Mae udsteder løbende nye retningslinjer. Ovennævnte politikker gælder for låneansøgninger indgivet efter 1. august 2008, revideret 2017.

Et par lån gennemført via HAFA-programmet, hvor der ikke er indsendt en standard, kan muliggøre, at et kort salg indberettes som simpelthen betalt i fuld, hvilket gør det forholdsvis nemt at kvalificere sig til et andet hjem efter et kort salg. Desuden vil nogle private banker lave portefølje lån dagen efter en kort salg er gennemført, så låntagere kvalificerer sig.

Spørg din korte salgsagent for mere information. Sørg for at blive prækvalificeret gennem en velrenommeret lokal långiver.

På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.