De 5 bedste problemer med finansiering af et kort salg

Hvad laver finansiering et kort salgskøb unikt? Masser. Som om kortsalg ikke var nok af et besvær for at købe for de fleste, har den type finansiering, som en køber bruger, en enorm indflydelse af forskellige årsager.

Hvis du forsøger at få den forkerte type lån, selvom dit korte salg er godkendt af sælgerens bank, kan du muligvis ikke lukke transaktionen på grund af finansieringsproblemer. Desværre kan ikke alle former for finansiering i USA bruges til at købe en kort salg.

Venter på godkendelse

Med mindre det korte salg, du planlægger at købe, er en Wachovia-kortsalg eller en forhåndsgodkendt HAFA-kortsalg, kan du stort set regne med at vente et stykke tid for kort salgsgodkendelse. At få en kort salg godkendt kan tage fra 4 til 8 uger i gennemsnit, til et år eller længere.

I løbet af denne periode svinger renten. Mange långivere vil ikke låse et lån i mere end 30 dage uden at opkræve dig for privilegiet. Nogle vil ikke give dig en låse lås, indtil du får kort salg godkendelse. Hvis dine renter stiger opad, kan du opleve, at du ikke længere er kvalificeret til at købe det hjem.

Tip: Prøv at købe under dine midler. Du må ikke strække dit forhåndsgodkendte lånebeløb til maksimum. Forlad dig selv fleksibilitet.

Ikke afsluttet inden godkendelse udløber

Mange korte salgsbanker vil lukke inden for 30 dage efter kort salgsgodkendelse. Hvis du får et lån, der kræver en længere godkendelsesperiode, f.eks. Et afsnit 184-lån, kan du muligvis ikke lukke inden for den angivne tid, og din godkendelse udløber.

Nogle gange, selv med et konventionelt lån, er forsinkelser med din korte salgsfinansiering uundgåelig. Måske lægges evalueringerne op, og bedømmelsen kan ikke gennemføres i tide eller tegning tager længere tid end normalt. Hvis låntageren ikke opnåede en sammenbrud af godkendte gebyrer, og nogle af de gebyrer, som sælgeren ikke har lov til at betale blev overført til køberen, reviderede den gode tro estimatet kunne forsinke processen også.

Nogle banker vil ikke udstede en udvidelse til deres korte salgstilladelsesbreve.

Tip: Spørg din långiver på forhånd, hvis virksomheden kan garantere en 30-dages lukning. Desuden, hvis du hører at godkendelsesbrevet kommer, skal du starte dit lån tidligt.

Potentielle Reparationer Sjældent Betalt af Ban

Mange långivere har lånevilkår. FHA-reparationsretningslinjerne kan kræve mange reparationer som fiksering af chipping-maling fra et hjem fra 1978 eller installering af gelændere. Et VA lån vil utvivlsomt kræve en skadedyrsrapport og et klart skadedyrsafslutningscertifikat. Selvom dit lån er konventionelt, kan appraiseren bemærke et fejlsomt tag og bede om en udskiftning, før han accepterer at finansiere den korte salg.Bankerne betaler sjældent reparationer. Kortsalg sælges i "as is" tilstand. Desuden vil banken ikke lade sælgeren betale for reparationer, fordi hvis sælgeren har ekstra penge, vil banken generelt have disse midler.

Tip: Spørg din agent for at inspicere hjemmet og diskutere eventuelle problemer på forhånd.

Afslutningskostnader må ikke dækkes

Ofte vil købere spørge en sælger om at betale deres lukkekostnader. Hvis køberen ikke har nok penge til at betale for lukkekostnader, og banken nægter at tillade koncessionen, kan køberen muligvis ikke købe den korte salg.

Wells Fargo FHA short sale banker vil reducere det beløb, der typisk betales af andre banker, fordi Wells Fargo siger, at dens retningslinjer for FHA forbyder en fuld 3% kredit under visse omstændigheder. Jeg har også fundet ud af, at nogle korte salgsbanker automatisk afviser en købernes luknings kredit, hvis køberen lægger mere end 3,5%.

Tip: Spørg noteringsagenten, hvis banken vil betale en koncession mod lukkekostnader, når du skriver tilbuddet eller tilbyder mere end listeprisen for at kompensere.

Håndtering af to långivere og godkendelse

Hvis der er 2 lån på en kort salg, skal du have samtykke fra begge långivere til at lukke. Du tager en risiko, hvis du går videre med en vurdering og / eller hjem inspektion, før du modtager godkendelse fra begge långivere. En långiver kan være enig, mens den anden måske afviser den korte salg eller genstand til sælgerbidraget på HUD.

Tip: Bede om at se en foreløbig titelrapport eller titelforpligtelse for at bestemme, hvor mange lån der er sikret af ejendommen. Der kunne være et udbetalt lån, der aldrig blev genindført.

_{På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.}