Ting at vide om en FHA Short Sale

En sælger kan kvalificere sig til en FHA-kortsalg, hvis HUD bestemmer, at sælgeren har en trængsel. Alt FHA-kortsalg falder ind under HUD, Housing and Urban Development, retningslinjer. Fordi regeringen har sine fingre i det korte salg, er processen lidt klumpet og kan forveksle med korte salgsagenter og sælgere ens. Følgende tip skal hjælpe med at rydde op for forvirring.

Grundlæggende retningslinjer for en FHA Short Sale

Hvis dit korte salg er på kortsporet til ingen steder, er det muligt, at det sidder fast i FHA-vandfaldet.

FHA ønsker at undersøge mulighederne for et lån modifikation. Hvis din låneændring blev afvist eller afvist, er det din heldige dag, fordi du vil bevæge dig meget hurtigere gennem FHA-kortsalgsprocessen.

• Boligen er identificeret som 1 til 4 enheder. Dette betyder, at en duplex eller fourplex kan kvalificere sig til en FHA-kortsalg, men en 5-etagers lejlighedskompleks kan ikke.
• Ubeboede boliger kan ikke bruges som udlejning i mere end 18 måneder. Hvis et hus blev brugt som udlejning i mere end 18 måneder, skal der opnås en afvigelse for at fortsætte. At opnå en variance er tidskrævende.
• Hjemmet blev ikke købt en udlejning. Hvis boligen blev købt som investering, kvalificerer ejendommen ikke til en FHA-kortsalg.
• Sælgeren står over for en trængsel. Sælgere, der planlægger at gå væk fra hjemmet eller håber at lave en strategisk kortsalg, kvalificerer sig ikke.
• Sælgeren er mindst 30 dage kriminel ved at lukke. HUD er meget forsigtig med at sige, at en sælger ikke bør opfordres til at holde op med at betale på et pant; Men hvis sælgeren ikke er i restance, vil FHA-kortsalg ikke blive godkendt. Jeg er ligeglad med, hvordan de siger det, regeringen fortæller låntagere at stoppe med at lave pantelån.

Almindelige spørgsmål om en FHA Short Sale

• Hvor lang tid tager det at lave en FHA Short Sale?

  Hele processen er omkring 4 til 6 måneder, men det kan tage længere tid. HUD kan udstede en forlængelse i yderligere 2 måneder. Det ser ud til, at når regeringen er involveret, kan man forvente bureaukrati og forsinkelser. For det første, hvis serviceren er Bank of America, udsteder HUD en godkendelse til at deltage - efter en langvarig og indviklet proces for at bestemme sælgeren og ejendommen kvalificere sig til FHA Short Sale. Sælgeren får derefter 4 måneder til at sælge hjemmet. Andre banker godkender FHA kort salg baseret på købskontrakten.

• Hvordan fastlægges markedsværdi for en FHA Short Sale?

  HUD vil udføre en fuldt blæst vurdering og forventer markedsværdi. Det tillader ikke, at salgspriserne på afskærmninger og andre kortsalg indgår i vurderingen, medmindre disse priser er kun sammenlignelige salg. Ved at eliminere nærliggende konkurrerende salg kan undertiden den endelige godkendte salgspris være urimelig, hvilket er en fejl i processen.

• Kan du få et købs tilbud til at sende til en FHA kort salg?

  Ja, selv om det er bedre at blive godkendt til "før afskærmning salg" først, men det er ikke nødvendigt. Det er dog lettere for køberen, hvis en sælger kan blive forhåndsgodkendt, før han sælger hjemmet, fordi det forkorter ventetiden for køberen.

• Kan en sælger modtage kontanter for en FHA Short Sale?

  Hvis kompensationen ikke bruges til at bidrage med penge til det andet lån, er svaret ja. Incitamentsbeløbet starter ved en $ 1, 000, og hvis salget ikke er lukket inden for 90 dage, falder det til $ 750. Hvis den anden långiver kræver mere end $ 1, 500 for at afregne det korte salg, skal sælgeren være forpligtet til at bidrage med en del eller alt incitament til den anden långiver.

• Vil FHA tillade sælger kredit mod køberens lukningsomkostninger?

  Selv om det er sandt, at mange FHA-købere har brug for en låneomkostninger for at hjælpe med at betale lukkekostnader, og FHA vil tillade en 3% kredit, når FHA forsikrer køberens finansiering, vil FHA ikke tillade mere end 1% kredit i en FHA Short Sale. Det er dog muligt at opnå en variance. FHA forventer at netto 88% af den godkendte salgspris. Hvis nettoprovenuet overstiger FHA-minimumet, er det muligt, at FHA muligvis godkender et højere sælgerbidrag til køberens lukningsomkostninger.

Den største ulempe ved en FHA Short Sale er den tid, der er involveret i behandlingen af ​​det korte salg. Hvis det overhovedet er muligt, vil det gøre det meget nemmere for alle parter, hvis låntageren først anmoder om og afviser en lånemodifikation, efterfulgt af en ansøgning om at blive forhåndsgodkendt for en FHA-kortsalg. Når du er blevet accepteret i FHA Preforeclosure Programmet, skal du ansætte en kort salgsagent og gå på markedet til en forhåndsgodkendt pris.

Der er to vigtige klausuler, der skal indgå i FHA Short Sale via Bank of America. Den første er verbiage for noteringsaftalen, som giver sælgeren mulighed for at annullere noteringsaftalen uden at have givet mægleren nogen penge. Den anden er verbiage for et tillæg mellem køber og sælger, der beskriver det korte salg, er underlagt godkendelse.

_{På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.}