Fast ejendom Investering Gennem REITs

Forud for industrirevolutionens begyndelse blev rigdom og magt primært målt i mængden af ​​jord, der ejes af en person eller familie. Selvom det tyvende århundrede oplevede stigningen i securitisation og den deraf følgende stigning i aktie- og obligationsejerskab, kan investering i fast ejendom stadig vise sig en rentabel løsning for dem, der er aktivt involveret i et aktivallokeringsprogram eller bare søger at diversificere deres nuværende portefølje.

Real estate investment trusts eller REITs kan være en bekvem måde for den gennemsnitlige investor at fortjeneste uden besværet med direkte ejendomskøb. Derfor inkluderede vi dette omfattende essay i vores Begynder's Guide to Real Estate Investing.

Før 1960 havde kun velhavende enkeltpersoner og virksomheder de økonomiske ressourcer, der var nødvendige for at investere i betydelige ejendomsprojekter som indkøbscentre, firmaparker og sundhedsfaciliteter. Som svar herpå bestod kongressen loven om ejendomsinvesteringstroppe fra 1960. Lovgivningen fritog disse specialiserede virksomheder fra selskabsskat, hvis visse kriterier opfyldtes. Det var håbet, at det økonomiske incitament ville få investorer til at samle deres ressourcer sammen for at danne virksomheder med betydelige ejendomsaktiver, hvilket giver de samme muligheder for den gennemsnitlige amerikanske som for eliten. Tre år senere blev den første REIT dannet.

Den oprindelige lovgivning havde imidlertid nogle betydelige ulemper, da den krævede, at de ledere, der var ansvarlige for virksomheden, havde til opgave at ansætte tredjeparter for at yde administration og ejendomsleasing. Disse restriktioner blev ophævet i lov om skattereform fra 1986. Tretten år senere blev REIT moderniseringsloven i 1999 vedtaget.

Loven tillader REIT'er at danne skattepligtige datterselskaber med henblik på at yde specialiserede ydelser til lejere, der normalt falder uden for rammerne af ejendomsinvesteringer. Selvom loven stadig har nogle begrænsninger med hensyn til de typer tjenester, der kan tilbydes, forventes det, at servicekvaliteten hos REIT-styrede egenskaber vil blive væsentligt forbedret som følge af dets passage.

Krav til REIT-status

Ifølge Ralph Block i Investering i REITs: Real Estate Investment Trusts skal hver REIT bestå disse fire tests årligt for at bevare sin særlige skattestatus:

"REIT skal uddele mindst 90 procent af sin årlige skattepligtige indkomst eksklusive kapitalgevinster som udbytte til sine aktionærer.

1. REIT skal have mindst 75 procent af sine aktiver investeret i fast ejendom, realkreditlån, aktier i andre REITs, kontanter eller statspapirer.
2. REIT skal udlede mindst 75 procent af sin bruttoindkomst fra husleje, realkreditrenter eller gevinster ved salg af fast ejendom.Og mindst 95 procent skal komme fra disse kilder sammen med udbytte, renter og gevinster fra værdipapirsalg.
3. REIT skal have mindst 100 aktionærer og skal have mindre end 50 procent af de udestående aktier koncentreret i fem eller færre aktionærers hænder. "
4. Ud over forebyggelsen af ​​dobbeltbeskatning tilbyder REIT'er mange andre fordele, som omfatter:

Professionel ledelse

I de fleste tilfælde er investor, der køber en udlejnings ejendom, overladt til sine egne enheder. REITs giver investor mulighed for at få sine ejendomme styret af et professionelt ejendomshold, der kender branchen, forstår virksomheden og kan drage fordel af muligheder takket være dens evne til at rejse midler fra kapitalmarkederne. Fordelene er ikke begrænset til ledelsens finansielle kompetence. Ejere af REITs vil ikke modtage telefonopkald ved tre a. m. at fastsætte et overfyldt toilet.

Begrænsning af personlig risiko

REITs kan betydeligt begrænse personlig risiko. Hvordan? Hvis en investor ønskede at erhverve fast ejendom, er det sandsynligt, at han vil påtage sig gæld ved at låne penge fra venner, familie eller en bank.

Ofte vil han blive forpligtet til personligt at garantere midlerne. Dette kan lade ham udsættes for et potentielt ødelæggende ansvar, hvis projektet ikke lykkes. Alternativet er at komme op med betydelige mængder kapital ved at omfordele sine øvrige aktiver såsom aktier, obligationer, fonde og livsforsikringer. Hverken alternativ er sandsynligvis ideel.

Indkøb af REIT kan derimod kun ske med få hundrede dollars, da aktiekurserne ofte er så lave, om ikke lavere end aktier. En investor, der ønsker at investere $ 3, 000 i fast ejendom, høster de samme fordele på pro rata basis som dem, der ønsker at investere $ 100 000; i fortiden var det simpelthen ikke muligt at få denne form for diversificering i ejendomsaktieklassen uden at påtage sig partnere eller bruge gearing.

Likviditet

Til forskel fra ejendomsretten til ejendomsretten tilbyder REIT likviditet og daglige noteringer. Mange investorer fejler dette for øget risiko. Efter at den gennemsnitlige fast ejendom investor har erhvervet et hus, en lejlighedskompleks eller en lagerplads, bliver han først og fremmest interesseret i de fremtidige udlejningsudsigter, ikke den potentielle salgsværdi af aktivet, hvis han sætter det tilbage på markedet. Faktisk, hvis investor ejer ejendommen i tyve år, vil han sandsynligvis have levet igennem betydelige bo og buster i fast ejendom cyklus. I de fleste tilfælde er det sikkert at antage, at investoren på grund af manglen på daglig citeret videresalgsværdi aldrig har holdt op med at overveje, at hans ejendom svinger, ligesom det ville være almindeligt lager (omend i meget mindre grad). I dette tilfælde , mangler den noterede pris forkert stabilitet. Som Benjamin Graham sagde i sin 1970's udgave af

The Intelligent Investor : "Der var så [under den store depression] en psykologisk fordel ved at eje forretningsmæssige interesser, der ikke havde noget noteret marked.For eksempel kunne folk, der ejede første realkreditlån på fast ejendom, der fortsatte med at betale renter, fortælle sig, at deres investeringer havde holdt deres fulde værdi, idet der ikke var nogen markedsnoteringer til at angive andet. På den anden side led mange børsnoterede selskabsobligationer af endnu bedre kvalitet og større underliggende styrke alvorlige krympninger i deres markedsnoteringer, hvorved deres ejere troede, at de voksede markant fattigere. I virkeligheden var ejerne bedre med de noterede værdipapirer, på trods af de lave priser på disse. For hvis de havde ønsket, eller var tvunget til, kunne de i det mindste have solgt problemerne - muligvis at udveksle dem for endnu bedre tilbud. Eller de kunne lige så logisk have ignoreret markedets handling som midlertidig og grundlæggende meningsløs. Men det er selvbedrag at fortælle dig selv, at du ikke har lidt krympe i værdi, blot fordi dine værdipapirer slet ikke har et citeret marked. "

Med andre ord, på trods af at REIT's citerede pris kan fluktuere dagligt, er den økonomiske realitet ved direkte ejendomsinvestering ikke anderledes. I det væsentlige er det som om ejeren af ​​en REIT simpelthen ikke afhente papiret og undersøge den pris, der tilbydes af Mr. Market. Hvis man tager det et skridt videre, er denne opfattede ulempe faktisk en af ​​fordelene ved at eje REITs. I modsætning til direkte ejendomsbesiddelser er de et likvide aktiv, der kan sælges ret hurtigt for at rejse penge eller drage fordel af andre investeringsmuligheder.

Fremragende værktøjer til pensionering eller indkomst for leveomkostninger

En væsentlig del af afkastet, der tilskrives investering i REITs skyldes de store kontantudbytte. Fordi udbytter af udbytte af denne art beskattes af personlige indkomstskatter, der historisk set har været 39. 8% (takket være Bush-skattenedsættelserne er denne sats blevet sænket til 35%), kan Uncle Sam tage en betydelig bid ud af din fortjeneste . En måde at modvirke dette på er at holde dine ejendomsinvesteringer i din IRA eller andre pensionskonti. Decennier af skattefri sammensætning kan resultere i hundredtusindvis af dollars mere i pensionsbesparelser.

REIT'er er også særligt velegnede til pensionsporteføljer, fordi kontante udbytte ikke blot giver indkomst, hvorpå de skal leve, men etablerer et fantomgulv til aktiekursen. I et markedsløst fald vil udbytteudbyttet til sidst blive attraktivt nok til at forhindre yderligere afsætninger (forudsat at den grundlæggende forretning ikke er i fare.) Dette kan medføre større stabilitet i tider med markedskriser.

Betegnelsen egenkapital REIT refererer til en virksomhedsenhed, der beskæftiger sig med erhvervelse, ledelse, bygning, renovering og salg af fast ejendom. Denne form for ejendomsinvesteringstab tilbyder det største potentiale for belønning og som sådan har tendens til at blive begunstiget af professionelle pengeforvaltere. Equity REITs opererer ofte i et bestemt ekspertområde. Nogle eksempler omfatter:

REITs

• Retail REITs
• Office og Industrial REITs
• Healthcare REITs
• Self Storage REITs
• Hoteller og udvej REITs
• Residential REITs

Denne type af REIT specialiserer sig i lejlighedskomplekser og / eller andre boliger, der udlejes til enkeltpersoner.Den største fare for boligrejser er overopførelse inden for et bestemt geografisk område under et faldende økonomisk miljø. I sådanne tilfælde, hvor udbuddet stiger, da efterspørgslen falder, er ledelsen tvunget til at reducere husleje for at holde belægningen stabil.

Et eksempel på bolig REIT: Avalon Bay Communities

Ifølge Reuters er Avalon Bay Communities (AVB) kendt for sine luksuriøse lejlighedskomplekser "en investering i fast ejendom, der fokuserer på udvikling, ombygning, erhvervelse, ejerskab og drift af lejeboliger i de amerikanske højtryksmarkeder. Den 27. februar 2004 ejede eller ejede Selskabet direkte eller indirekte ejerskabsinteresse i 131 driftslejligheder, der indeholdt 38, 504 boliger i 10 stater og District of Columbia, hvoraf to samfund indeholdende 1 089 lejlighedshuse var under genopbygning . Desuden ejer eller besidder AvalonBay en direkte eller indirekte ejerandel i 11 samfund under opførelse, som forventes at indeholde et samlet beløb på 3.493 boliger, når de er gennemført. Det ejede også en direkte eller indirekte ejerandel i rettighederne til at udvikle yderligere 40 lokalsamfund, der, hvis de udvikles på den forventede måde, vil indeholde en anslået 10, 070 lejlighed boliger.
Detail REITs

Der er en række specialiteter inden for detail REITs, herunder indkøbscentre og indkøbscentre. Den særlige fordel for førstnævnte er, at anlægsomkostningerne er betydelige; målt i titusen eller hundredvis af millioner af dollars. Denne høje barriere-af-indgang koster med til at holde ekspansion under kontrol, hvilket gør overflødig forsyning mindre bekymret.

Et eksempel på Retail REIT: Regency Realty Corp.

"Regency Centers Corporation er en ejendomsinvesteringsfond, der ejer og driver købmandsforankrede indkøbscentre i USA. Pr. 31. december 2003 omfattede selskabets portefølje af ejendomsinvesteringer 265 indkøbscentre i 22 stater med 30. 3 millioner kvadratmeter brutto leasable area (GLA) og var 92. 2% leasede. Geografisk er 19% af dens GLA placeret i Florida, 19,5% i Californien, 16,8% i Texas, 6,6% i Georgien, 6,3% i Ohio og 31% 2 spredt over 17 andre stater. Regency ejer og driver sine indkøbscentre gennem sit operative partnerskab, Regency Centers, L. P. (RCLP), hvor selskabet ejer 98% af de operative partnerskabsenheder. Regencys drift-, investerings- og finansieringsaktiviteter udføres generelt af RCLP. "- Reuters forretningsoversigt
Kontor og industrielle REITs

Kontorsektoren på ejendomsmarkedet for investeringsinstitutter har historisk været den største. Den primære ulempe er, at kontorleje normalt har langt længere lejekontrakter, hvilket betyder, at de lejere, der tegner lejemål i tider med faldende leje og lavere belægning, vil have lavere, mindre rentable priser i mange år. Dette kan også være en velsignelse, men hvis en ejendom er fyldt i løbet af en tid med mangelvare og stor efterspørgsel.Office REITs er, som man kan forestille sig, meget cyklisk. Industrielle REIT'er har derimod en tendens til at generere en stabil, forudsigelig pengestrøm takket være høje forpagtningsrenter og lave investeringsudgifter og vedligeholdelseskrav.

Et eksempel på Office og Industrial REIT: CentrePoint Properties Trust

"CenterPoint Properties Trust er en ejendomsinvesteringsfond, der ejer og driver primært lager- og andre industrielle ejendomme i Metropolitan Chicago, Illinois. CenterPoint søger at skabe aktieværdi gennem kundestyret styring, investering, udvikling og ombygning af lager-, distributions-, lette fremstillingsvirksomheder, luftfragt og jernbanerelaterede faciliteter. Selskabet udvikler også multi-facilitet industriparker, der er strategisk placeret nær motorveje, lufthavne og jernbaner. Pr. 31. december 2003 bestod Selskabets investeringsportefølje af driftslager og andre industrielle ejendomme af 187 ejendomme, svarende til ca. 34. 4 mio. Kvadratmeter, med en forskellig base på ca. 284 lejere involveret i en række virksomheder. Den 31. december 2003 havde CenterPoint akkumuleret kontrol over en stor jordportefølje på mere end 3000 hektar, hvorpå 50. 1 million kvadratmeter af lager og andre industrielle ejendomme kan udvikles. "- Reuters forretningsoversigt
Sundhedsvæsen REITs

Sundhedspleje REITs bygger, erhverver og lejer specialbygninger, som f.eks. Hospitaler, plejehjem, medicinske bygninger og lejeboliger. Denne REIT-sektor er temmelig immun for lavkonjunkturen, selv om de i høj grad er afhængige af leasingtagerens økonomiske sundhed, der igen er afhængig af de medicinske refusioner, som den amerikanske regering giver. Fælles forandring i sundhedspolitikken ville naturligvis have en væsentlig indvirkning på sundhedsvæsenets REITs.

Et eksempel på sundhedspleje REIT: Sundhedspleje REIT, Inc.

"Sundhedspleje REIT, Inc. er en investeringsejendomme til investeringsejendomme (RIET), der investerer i sundhedsfaciliteter, primært dygtige sygepleje- og assisterede levefaciliteter i De Forenede Stater. Selskabet investerer også i specialplejefaciliteter. I løbet af året sluttede 31. december 2003 havde selskabet investeringer i 328 anlæg beliggende i 33 stater og ledet af 47 forskellige operatører. Porteføljen omfattede 219 assisterede levefaciliteter, 101 dygtige plejefaciliteter og otte specialplejefaciliteter. I oktober 2003 solgte Selskabet sin investering i Atlantic Healthcare Finance L. P. "- Reuters forretningsoversigt
REITs for selvopbevaring

REIT-sektoren for selvopbevaring er noget resessionstæt. Mere overraskende er det faktum, at erhvervskunder udgør en betydelig del af lagerudlejningen. Indgangshindringer er væsentligt lavere end andre typer REIT'er på grund af den mindre mængde kapital, der er nødvendigt for at opbygge en lagerplads.

"Sovran Self Storage, Inc." er en selvforvaltet og selvforvaltet ejendomsinvesteringsfond, der erhverver, ejer og ejer styrer egenkapacitet.Pr. 1. marts 2004 havde den 265 ejede og / eller forvaltede egenoplagringsejendomme, der bestod af ca. 15. 5 millioner netto lejelige kvadratfodre, der ligger i 21 stater i den østlige og midterste USA, Arizona og Texas. Sovran Self Storage forvalter 11 af disse ejendomme til Locke Sovran I, LLC, et ikke-konsolideret joint venture, der er 45% ejet af selskabet. Pr. 1. marts 2004 gennemførte alle bortset fra to af sine ejendomme under varemærket Uncle Bobs Self-Storage. Selskabets selvopbevaringsfaciliteter tilbyder billig, let tilgængelig, lukket lagerplads til bolig- og kommercielle brugere i måneden til måned. Alle ejendomme har en ejendomsadministrator på stedet i åbningstiden. Kunder har adgang til deres lagerområder i åbningstiden, og nogle kommercielle kunder får adgang til døgnet rundt. "- Reuters forretningsoversigt

Hotel & Resort REITs I verden af ​​fast ejendom investerer er hotel og feriested sektor den mest tæt knyttet til den samlede økonomi. Når tiderne er dårlige, rejser folk mindre for forretninger og fornøjelser, og skærer helt til hjertet af disse virksomheds bundlinier. Som følge heraf skal investorer i hotel REITs beskæftige sig ikke bare med overbygning, men også de økonomiske udsigter for både det geografiske område, hvor hotellet eller feriestedet ligger, såvel som det for hele landet. Et eksempel på hotel og feriested REIT: LaSalle Hotel Properties
"LaSalle Hotel Properties er en selvforvaltet og selvforvaltet ejendomsinvesteringsfond, der køber, ejer og leaser primært fornemme og luksuriøse fuldservice-hoteller beliggende i konvention, udvej og store bymarkeder. Pr. 31. december 2003 ejede selskabet interesser i 17 hoteller med ca. 5. 600 værelser / suiter beliggende i 10 stater og District of Columbia. Uafhængige hoteloperatører forvalter hotellerne. Næsten alle selskabets aktiver er afholdt, og alle dets aktiviteter gennemføres, LaSalle Hotel Operating Partnership, LP Selskabet er den eneste generelle partner for driftspartnerskabet med en omtrentlig 98. 3% ejerskab fra regnskabsåret afsluttet 31. oktober 2003. De resterende 1, 7% afholdes af andre begrænsede partnere. "- Reuters forretningssammendrag

Hvorfor REITs Sælg egenskaber

Hvorfor skulle nogle ledelsesteams vælge at sælge ejendomme, hvis formålet med et REIT er at erhverve og udnytte ejendomsinvesteringer? Som de fleste gode virksomheder er det tilrådeligt for REIT at periodisk gennemgå sin ejendomsportefølje og afgøre, hvilke aktiver der sandsynligvis vil generere mindre end gennemsnitlige pengestrømme i de kommende år. Provenuet fra salget af disse ejendomme kan geninvesteres i muligheder med højere udsigter eller bruges til at styrke balancen (dvs. gældsreduktion) eller øge aktionærernes formue gennem et aktietilbagekøbsprogram. Investorer skal indse, at det primære mål for ethvert succesfuldt selskab skal være at øge aktionærernes velstand, ikke bare ubevidst fortsætte med at drive forretning.

Brug af REIT'er til diversifikations- og aktivetildelingsprogrammer
Investering i fast ejendom giver et attraktivt alternativ til investering i almindelige aktier, obligationer og investeringsforeninger. Disse investorer med et øje på diversificering skal dog huske på, at det ikke bare er nok at købe nogle REIT'er og kalde din portefølje diversificeret. I stedet skal investor sikre sig, at de REIT'er, han erhverver repræsenterer en geografisk og sektorsammenhængende gruppe af ejendomme. For den defensive investor er det langt sikrere at eje flere bolig-, kontor-, industri-, lager- og sundhedsrejser fra New York til Californien under forskellige ledelsesteams end det ville være at købe kun et Pennsylvania-baseret selvopbevaringsselskab.

REITs i realkreditlån> REIT er et firma, der specialiserer sig på at tegne, købe og holde gældsforpligtelser garanteret af ejendomme. Realkreditlån er hovedsagelig låneporteføljer i modsætning til ejendomsretten til aktivet, som det er tilfældet med deres equity-modparter.

Hybrid REITs

En REIT omtales som en hybrid, når den har både egenkapital- og realkreditkomponenter. Selvom de ikke er så stærkt begunstigede af investeringsrådgivere som rene egenkapitalrejser, er de stadig attraktive investeringsalternativer.

Sammendrag: Fordele ved fast ejendom Investering gennem REITs

Dobbeltbeskatning undgås, hvilket gør det muligt for flere af investorens kapital at sammensatte.

Professionelt, dedikeret ledelsesteam, der er ansvarlig for den daglige drift af virksomheden, og giver investoren ekspertise ud over hans eller hendes egne videnbaser.

I modsætning til fast ejendom, der direkte er indehaver af investoren, er REIT'er et likvide aktiv, der kan sælges ret hurtigt for at hæve kontanter eller drage fordel af andre investeringsmuligheder.

Brugere af REIT kan diversificere deres beholdninger mellem forskellige geografiske områder og ejendomsspecifikationer med investorer med kun få tusinde dollars. I tilfælde af direkte ejendomsret ville dette ikke være muligt økonomisk, medmindre investoren overtog overdreven gearing eller forretningspartnere.

REIT'er kan trykke på gælds- og aktiemarkederne og indsamle midler for at udnytte mulighederne, når de opstår.

• REITs har en lavere sammenhæng med aktier end mange andre aktivklasser, der giver stabile porteføljer for dem med en aktiv aktivallokeringsstrategi.
• Høj kontant udbytte i forhold til markedet har tendens til at etablere fantombunde til REIT-aktiekurser, hvilket ofte forhindrer dem i at falde så vidt som almindeligt lager på bjørnemarkeder.
• En endelig advarsel på REITs
• Investoren skal altid huske, at REIT ikke blot repræsenterer en bunke af ejendomsaktiver. De er i sig selv en forretningsvirksomhed og skal evalueres og analyseres som sådan.