Er fælles lejemål din bedste titel mulighed?

Fælles leje er sådan en populær mulighed for så mange første gang hjemme købere, at det ofte er standardindstillingen valgt af købere uden en forklaring eller en tanke på de andre tilgængelige muligheder. Faktisk indeholder nogle købsaftaler en bestemmelse for at vælge den måde, hvorpå en køber vil holde titel, selv om det ikke er almindelig praksis i stater som Californien.

Valg af fælles lejebolig som metode til at holde titel på ejendomshandlinger vælges typisk i escrow eller ved lukning uden forklaring.

Det skyldes, at embedsmænd sammen med ejendomsmæglere og andre fagfolk uden en juridisk grad ikke kan praktisere loven. Kun en fast ejendom advokat kan rådgive en klient om fast ejendom lov i mange stater, som det sandsynligvis burde være. Du ønsker ikke at få dårlige råd. Og hvis du gør det, vil du have en person, der er juridisk ansvarlig over for dig for de dårlige råd. Ja, det er billetten, bare sagsøge alle advokaterne (grin).

Fælles leje kan afholdes af to eller flere personer. Hver person ejer en lige stor andel. Samlet lejemål med overlevelsesret omfatter dog også særlige overførsler, der giver mulighed for at overdrage til de resterende fælles lejere efter en fælles lejers død. I dette tilfælde registreres dødsfuldbyrdelsen typisk i de offentlige registre sammen med en kopi af den fælles lejers dødscertifikat. Kombinationen af ​​disse to poster er tilstrækkelig til at tillade de resterende fælles lejere at sælge hjemmet.

Der er fire enheder, der skal eksistere for at skabe en fælles leje. Enhederne omfatter det, der henvises til i juridiske kredse som TTIP:

• Tid : Hver person skal modtage en titel på ejendommen på samme tid.
• Titel : Gærningen skal afspejle navnet på hver person på det samme dokument.
• Interesse : Hver person ejer en lige stor del af ejerskabet.
• Besiddelse : Hver person har samme ret til at besætte ejendommen.

Hvis nogen af ​​disse fire krav ikke eksisterer, er det muligt, at den fælles leje, du måtte have troet blev oprettet, kunne udfordres / bestrides og måske ikke resultere i en endelig fastlæggelse af fælles leje.

En mulig konsekvens af fælles lejemål med overlevelsesret er, hvis en fælles lejer dør, kan den fælles lejer ikke bøde ejendommen til en arving, andre efterladte slægtninge eller til nogen anden. Hvis en søster og en bror for eksempel holder sig som fælles lejere med overlevelsesret og søster gifter sig, kan søsters mand ikke modtage ejendomsretten ved hendes død, selv om hendes bror ikke bor i hjemmet.

Du kan sige, hej, vent et øjeblik. Hvis søsteren og hendes mand bor i hjemmet, og staten er en samfunds ejendomstilstand, er ikke søsters mand ret berettiget til nogen form for interesse, måske gennem sammenblandede midler?Det er for advokater at diskutere, men sandsynligheden er, at den fælles leje vil gøre det muligt for hjemmet at passere 100% til broren, og forhåbentlig er broderen venlig nok til at lade sin svoger forblive i et stykke tid.

Hvis du ikke vil have det til at ske, ville måske lejere i fælles have været en anden måde at holde titel, som måske har fungeret som en bedre mulighed i dette arrangement. Med lejere til fælles er der kun én enhed, der deles, og den enhed er ejendomsretten. Lejere i fælles individer kan have lige eller ulige aktier, og interesser kan erhverves på forskellige tidspunkter.

En af de største forskelle mellem fælles lejemål med overlevelsesret og lejere til fælles er, hvordan titlen overføres efter døden og arvtagernes rettigheder. Hvis broren, hans søster og søsterens mand alle havde titel som lejere til fælles, kunne broren ikke spørge sin svoger om at forlade ejendommen, hvis søsterne dør. Svoger kan ikke kræve, at broren også flytter ud.

De har hver en lige ret til besiddelse. Også søsters interesse ville passere til hendes arving, hvilket kunne være hendes mand, hvis hun havde angivet det.

Under fællesskabsejendomme vil titlen underkastes bevis eller overleveres til en arving, når en eller flere parter dør, afhængigt af din stats lovgivning. Fællesskabsejendomme kan dog også omfatte overlevelsesret, i hvilket tilfælde titlen ikke overføres til arvinger. Lad os ikke engang tale om beskatning.

Du kan se, hvorfor dette problem med måder at holde titel på kan blive meget kompliceret for en boligkøber på købstidspunktet. Nogle købere ønsker ikke at håndtere det, fordi de er for spændte over at lukke hjemmet. Men du bør tale med en fast ejendom advokat og nøje overveje hver af de måder at holde titel, diskutere fordele og ulemper ved hver, før du automatisk vælger fælles lejere. Fordi Joint Tenancy måske ikke er den rigtige løsning for dig.

På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.