Når en agent hævder at have køber til dit hjem

Hvis du ejer dit hjem, har du sikkert modtaget breve i posten fra ejendomsmæglere, der hævder: "Jeg har en køber til dit hjem." Gør ikke fejl: Disse bogstaver er tyndt forklædt opfordringsbreve fra wanna-be noteringsagenter. Selvom en af ​​disse agenter repræsenterer en køber på markedet for et hjem, er der kun nul chance for, at køberen rent faktisk ønsker dit eget hjem. Dette er en af ​​grundene til, at offentligheden ofte mistillider ejendomsmæglere, fordi nogle agenter åbent bøjer sandheden.

Så længe agenten kan rationalisere løgnen, kan agenten måske ikke se skaden ved at lave fakta, som ikke er rigtige.

Sælgere, der tilbyder deres hjem til salg selv, kendt som FSBOs (For Sale By Owners), hører også fra agenter, der hævder at have købere. Og måske gør de måske, det gør de ikke, men de agenter ved, at mange FSBO-boliger har problemer med at sælge, og de vil være der, når ejerne indser, at de skal liste med en agent.

Hvorfor Lie?

Hvordan kommer agenter væk med at sige, at jeg har en køber til dit hjem, når de ikke gør det? Fordi ingen stiller spørgsmålstegn ved det. Fordi agenter vil sige, Hej, jeg arbejder med nogle få købere, og selvom dit hjem ikke passer til deres parametre, hvem siger de ikke vil ændre deres mening om det? Eller Jeg kunne løbe ind i en køber i morgen, der ønsker at købe dit hjem, du ved aldrig. Men det ændrer ikke, at agenten ikke lige nu har en køber til dit hjem.

Agenter smider også væk, er, investerer , mange penge ved at tage salgskurser. Salgstrænere fortæller dem, at det er OK at bøje sandheden for at få en chance for at snakke med en sælger. Hvad en agent kan være lyst til, er en mulighed for at sætte sig ned med sælgeren og anvende salgstaktik for at få noteringen. Men det er ikke sådan, at fortegnelsesagenter finder købere dit hjem.

Hvordan agenter finder hjemme købere

Et noteringsagent er ikke ved at bruge penge og investere tid i at forsøge at finde en køber til et hjem, der ikke er agentens notering. Denne agent ønsker at liste dit hjem, generelt gennem en eksklusiv ret til at sælge notering. Denne type noteringsaftale siger, at agenten tjener en provision, når hjemmet sælger, uanset hvem der fandt køberen. Før du siger: "Vent et øjeblik, hvad hvis jeg finder køberen? "Du er nødt til at indse, at denne type foretrukne noteringsaftale også inducerer noteringsagenten at bruge frit og markedsføre bredt for at udsætte dit hjem for den største pulje af købere, der er muligt.

Når ejendomsmægleren har underskrevet en noteringsaftale med sælgeren, vil agenten bruge en blanding af flere marketingteknikker:

• Sæt et til salgstegn på gården, medmindre HOA-regler ikke tillader skiltning eller sælgerobjekter .Ifølge National Association of Realtors statistikker kommer ca. 10% af købere fra et tegn.
• Åbning af åbne huse. Måske kommer yderligere 5% af købere fra åbne huse.
• Angivelse af huset til Multiple Listing Service (MLS). De fleste købere kommer fra noteringsagentens markedsføring, og MLS er en vigtig del af det. En god agent vil indsende fotografier af professionel kvalitet, downloade noteringen til alle større ejendomswebsteder og bruge print og direkte mail i overensstemmelse hermed. Nogle agenter opretholder separate databaser for at kontakte køberens agenter i nærliggende byer.
• Netværk med andre agenter og fremme notering på kontormøder og bestyrelsesmøder.
• Designe e-flyers og blast e-mails til alle agenter, der tilhører deres bestyrelse.

Men faktum er, at agenten kun finder køberen efter agenten underskriver noteringsaftalen med dig.

Pocket Listings til Find Købere

Pocket Listings er boliger, der ikke er på det åbne marked, og er kun kendt for noteringsagenten og agentens mægler. Jeg er ikke en stor fan af lommelygter, fordi denne praksis har en tendens til at dramatisk reducere antallet af købere, der vil have mulighed for at se disse boliger. I visse tilfælde vil luksushusforhandlere i nogle tilfælde ikke have deres hjem udsat for offentligheden, fordi de værdsætter privatlivets fred over penge. Eller deres hjem er så underligt, at få købere undtagen dem med et ton penge, der har råd til at ombygge, vil have det.

Nogle velhavende husejere bruger mange penge på at opfylde ejendommelig smag, bare fordi de kan.

Nogle sælgere håber også, at en lommepost vil tiltrække den patientkøber, der venter i skyggerne. Hver agent har en køber eller to, der ønsker at agenten skal fortælle dem, om et hjem i et bestemt kvarter bliver tilgængeligt, men det betyder ikke, at køberen vil betale markedsværdien for det pågældende hjem eller at køberen selv ved, at det er for salg.

Pocket-oversigter er typisk begunstiget af mange ejendomsmæglere, fordi det betyder, at fortegnelsen agent sandsynligvis også repræsenterer køberen, en praksis kendt som dobbelt-endende og dobbelt agentur. Det kunne betyde en dobbelt provision til denne agent, fordi agenten sandsynligvis vil lomme både noterings- og salgsagentens gebyrer. Det giver lommebeskrivelse en helt ny betydning.

Realistisk set er det dog generelt mere fornuftigt at vise dit hjem til en million potentielle købere end kun en køber.

På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.