HUD-1-afregningserklæringen er en standard offentlig ejendomsformular, der engang blev brugt af afviklingsagenten (også kaldet closing agent) til at specificere alle omkostninger pålagt en låntager og sælger for en reel ejendomstransaktion. Det bruges typisk ikke længere undtagen for en undtagelse. Oprindeligt var et dokument udviklet af U.S.A. Department of Housing and Urban Development, designet til at give hver part en komplet liste over deres indgående og udgående midler.
Gebyrer knyttet til transaktionen, men betalt inden lukningen, blev også inkluderet på HUD. De er normalt mærket "POC," for betalt uden for afslutning.
Her er en printervenlig version af HUD-1, som du kan udskrive og bruge til at følge teksten.
Hvornår blev HUD-1 brugt?
Vedtægterne for loven om fast ejendom afviklingsprocedurer (RESPA) krævede, at HUD-1-formularen anvendes som standardformue for fast ejendom i alle transaktioner i USA, der involverer føderalt beslægtede realkreditlån. Hvor jeg arbejder, blev den brugt til næsten alle transaktioner, der involverer en køber og sælger, herunder likvidation af penge. Hvis du har ansøgt om et realkreditlån senest den 3. oktober 2015, skal du have modtaget en HUD-1-erklæring. Siden oktober 2015 begyndte låntagere at modtage en formular kaldet Closing Disclosure i stedet for en HUD-1 for de fleste former for realkreditlån som svar på TILA RESPA Integrated Disclosures eller simpelthen TRID, som gennemgik den måde, hvorpå realkreditlån behandles og offentliggøres.
Hvor er en HUD-1 brugt i dag?
HUD-1-afregningsopgørelsen anvendes dog stadig for realkreditlån. Disse typer af realkreditlån er meget populære hos sælgere over 62 år, der ønsker at trække egenkapitalen ud. Også i løbet af 3 til 10 år efter en kort salg inden 2015, kræver långivere ofte en kopi af den gamle HUD-1 for at bevise datoen for ejendommen lukket.
Hvornår distribueres HUD-1?
Forud for 3 oktober 2015 udtalte RESPA, at låntagere skulle få en kopi af HUD-1 mindst en dag inden afvikling. I det virkelige liv kan indlæsninger stadig let komme om et par timer før lukningen. De fleste købere og sælgere studerede erklæringen alene, hos deres ejendomsmægler og hos afviklingsagenten. Den idé er, at jo flere mennesker der gennemgår det, desto større sandsynlighed for, at der opdages fejl.
Når det kommer til både HUD-1 og Closing Disclosure, må du ikke gå ud fra, at lukkemidlet altid er korrekt. Fejl sker. Jeg har været i mere end en lukning, hvor der blev fundet en fejl i sidste øjeblik. Spørg så mange spørgsmål som nødvendigt for at hjælpe dig med at forstå alle omkostninger.
Oversigt over HUD-1-formularen
For bedre at forstå HUD-1-afregningserklæringen, her er en linjeoversigt over de vigtigste dele af formularen.
Afsnit L, Afregningsgebyrer: Linjer 700-1400
Hvis du har udskrevet HUD-1, skal du vende tilbage til Afsnit L på side 2. Det er her, hvor mange poster tabuleres, før de fremføres til side 1. Kolonner indeholder afgifter, der betales fra enten låntagerens eller sælgerens midler. Din afsluttende erklæring vil sandsynligvis ikke have poster i alle linjer.
Sektion 700, Agenturkommissioner
Dette afsnit omhandler kommission udbetalt til ejendomsmæglere. Linjerne 701 og 702 viser, hvordan provisionerne er delt mellem to deltagende agenturer.
Provisioner betales normalt fra sælgerens midler. En køberens agent, der sælger et salg til salg, kan dog betales af hans eller hendes klient, ikke sælgeren.
Sektion 800, Varer, der kan betales i forbindelse med lån
Betalingerne på disse linjer betales oftest fra køberens midler, men i nogle tilfælde accepterer sælger at betale bestemte beløb for at hjælpe køberen tæt.
Linje 801 viser gebyret, som långiveren opkræves for at behandle eller opstå lånet. Hvis gebyret er en procentdel af lånebeløbet, vil procenten blive angivet.
Linje 802 bruges til at registrere de "point", der opkræves af långiveren. Hvert punkt er 1% af lånebeløbet.
Linje 803 bruges til at registrere vurderingsgebyrer. Du har måske betalt gebyret, når du ansøgte om lånet. Hvis det er tilfældet, skal det være mærket "POC" for betalt uden for lukning. Beløbet vil blive vist, men vil ikke blive medtaget i de samlede gebyrer, du bringer til afvikling.
Linje 804 bruges til at registrere omkostningerne til kreditrapporten, hvis den ikke er inkluderet i Oprettelsesgebyret.
Linje 805 indeholder afgifter for inspektioner udført på låntagerens anmodning. Andre skadedyrsbekæmpelser og strukturelle inspektioner registreres i et andet område.
Linje 806 er til et ansøgningsgebyr, som kan kræves af et firma for privatforsikring (PMI).
Linje 807 bruges kun til lånoptagelsestransaktioner, hvor køberen overtager sælgerens eksisterende pant.
Linjerne 808 til 811 bruges til diverse varer, der er forbundet med lånet, såsom gebyrer, der betales til en realkreditmægler.
Sektion 900, Obligationer, der kræves af långiveren, der skal betales i forvejen
Disse gebyrer betales typisk af køberen. De er alle ting, som långiveren kræver, men som ikke altid betales til långiveren.
Linje 901 bruges til at optage renter, der opkræves ved afregning for perioden mellem lukning og den første månedlige betaling.
Linje 902 viser realkreditforsikringspræmier, der skal betales ved afvikling. Escrow reserver for realkredit forsikring optages senere. Hvis din pant forsikring er et engangsbeløb godt for lånets løbetid, skal det bemærkes.
Linje 903 bruges til at registrere faresikringspræmier, der skal betales ved afregning for at få umiddelbar forsikring på ejendommen. Det bruges ikke til forsikringsreserver, der går ind i escrow.
Linjer 904 og 905 er til diverse varer, såsom oversvømmelsesforsikring, realkreditforsikring, kreditforsikrings- og invalideforsikringspræmier.
Sektion 1000, Reserver deponeret med långiver
Dette afsnit bruges til at specificere escrow-midler opkrævet af långiveren fra låntageren for f.eks. Fareforsikring og ejendomsskat. Antallet af opkrævede måneder varierer, men der er grænser for, hvor meget långiveren kan indsamle.
Låntageren betalte løbende gebyrer for udgifterne i afsnit 900. Indtægterne på linjer 1001-1007 er for midler, der bruges til at starte låntagerens escrow-konto, hvorfra långiveren betaler næste års præmier. Hver pant betaling omfatter et beløb, der dækker en del af disse tilbagevendende udgifter.
Linje 1008 er en escrowjustering beregnet af afviklingsagenten ved at sammenligne forskellige escrow-formler. Dette trin er at sikre, at långiveren ikke samler flere escrow-midler, end det er tilladt. Tallet er altid nul eller et negativt tal.
Afsnit 1100, Afgiftsafgifter
Afgiftsafgifter inkluderer gebyrer, der er direkte relateret til overførsel af titler, såsom titelundersøgelse, titelsøgning, dokumentforberedelse og gebyrer for titelforsikring. De opkræves normalt for køberen.
Juridiske gebyrer omfatter gebyrer for både låntagerens og sælgerens advokater, og nogle gange en advokat for långiveren. Andre varer omfattet af dette afsnit er gebyrer for lukningsagenter og notarer. Når en person udfører mange opgaver, kan gebyrer klumpes sammen. Linje 1101 bruges til at registrere afregningsmandens gebyr.
Gebyrerne for abstrakt eller titel søgning og eksamen er angivet i linjer 1102 og 1103. Hvis den samme person udfører begge opgaver, indtastes et engangsbeløb i linje 1103. Hvis den person, der laver arbejdet, er et titelfirma eller advokat, gebyrer indtastes senere i linjer 1107 eller 1108.
Linje 1104 viser afgifter for titelforsikringsbinderen (også kaldet en forpligtelse til at forsikre). Betaling for titel forsikringspolicer indtastes senere.
Linje 1105 registrerer afgifter for deedpræparater og sådanne regninger som arbejde på realkreditlån og noter.
Gebyret opkrævet af en notar for at godkende udførelsen af afviklingsdokumenterne er opført på linje 1106.
Linje 1107 beskriver en advokatsalær.
Linje 1108 er prisen på titelforsikring (bortset fra prisen på bindemidlet).
Linjerne 1109 og 1110 er informationslinjer, der oplyser omkostningerne for de særskilte titelforsikringer for låntager og långiver. (Kun linje 1108 fremføres.)
Linjer 1111 til 1113 bruges til at indtaste andre titelrelaterede afgifter, som varierer efter sted. Indlæg kan indeholde et gebyr til en amtskatmand for et skatcertifikat eller et gebyr til en privat skattservice.
Afsnit 1200, Regeringsopkrævnings- og overførselsafgifter
Dette afsnit bruges til at specificere afgifter som omkostninger til optagelse af gerninger og realkreditobligationer og gebyrer for skattefrimærker.
Afsnit 1300 og 1400, tillægsafgifter og totaler
Afsnit 1300 bruges til at registrere undersøgelsesgebyrer og inspektioner for sådanne skadedyr, blybaseret maling og radon. Strukturelle inspektioner og inspektioner til opvarmning, VVS eller elektrisk udstyr kan også medtages.Hvis en af parterne køber en hjemmegaranti, bliver afgiften indtastet i dette afsnit.
Linje 1400 er for de samlede afregningsgebyrer betalt af låntagerens og sælgerens midler. De er også optaget i afsnit J og K, linjerne 103 og 502.
Afsnit J Sammenfatning af låntagerens transaktion: Linjer 100-303
Tilbage på side 1 i HUD-1-formularen finder du afsnit J og K, som beskriver låntagerens og sælgerens specificerede transaktioner.
Sektion 100, Bruttobeløb Forfaldet fra Låntager
Linje 101 angiver ejendommens bruttosalgspris.
Afgifter for personlig ejendom (f.eks. Gardiner, vaskemaskine, tørretumbler, havemøbler og dekorative varer købt hos sælgeren) er angivet på 102.
Linje 103 viser de samlede afregningsgebyrer til låntageren, der er bragt frem fra linje 1400.
Linjer 104 og 105 er for beløb, der skyldes låntageren eller tidligere betalt af sælgeren.
- Indtægter opkrævet af låntageren inkluderer en saldo på sælgerens escrow-konto, hvis låntageren antager lånet.
- Låntageren skylder sælgeren en del af uindsamlede lejemål.
Linjer 106 til 112 er for varer, som sælgeren har betalt på forhånd. For eksempel skal køberen refundere sælgeren for sin prorated del af fylde skatter, hvis sælgeren betalte en årsregning. Hver person betaler gebyrer for den tid de ejede ejendommen.
Linie 120 er det skyldige bruttobeløb fra låntageren. Det er summen af linjer 101 til 112.
Sektion 200, Beløb betalt af eller i modtager af låntager
Dette er alle indtægter for midler, som låntageren vil modtage ved lukning.
Linje 201 giver køberen kredit for mængden af alvorlige penge, der blev betalt, da tilbuddet blev accepteret.
Linje 202 er beløbet for det nye lån, som udbetales til långiverens låntager.
Linje 203 bruges, når låntager antager et lån eller tager titlen underlagt et eksisterende lån eller lien på ejendommen.
Linjerne 204 til 209 bruges til at liste over diverse varer betalt af eller på vegne af køberen. De kan omfatte sådanne varer som en godtgørelse, som sælgeren foretager til reparation eller udskiftning af varer. Dette område bruges også, når sælgeren accepterer en note fra låntageren for en del af købsprisen.
Linjer 210 til 219 er for regninger, som sælgeren endnu ikke har betalt, men skylder hele eller en del af. Skatter og vurderinger er opført, men området kan også indeholde husleje, der er indsamlet på forhånd af sælgeren for en periode, der går ud over afregningsdatoen.
Linje 220 er summen for alle poster i sektion 200. Summen tilføjes til låntagerens provenu.
Sektion 300, Kontant ved afregning Fra / Til Låntager
Linje 301 er et resumé af det samlede beløb, der skal betales af låntageren.
Linje 302 er et resumé af alle elementer, der allerede er betalt af eller for låntageren.
Linje 303 er forskellen mellem linjer 301 og 302. Det viser oftest hvor mange penge låntageren skal bringe til lukning. Det kan være et negativt tal, hvilket indikerer, at låntageren vil modtage midler tilbage ved lukning.
Afsnit K, Sammendrag af sælgers transaktion: Linjer 400-603 Linjer 400-603
Til højre for afsnit J (resumé af låntagerens transaktion) finder du afsnit K, som opsummerer sælgerens transaktioner .
Sektion 400 , Bruttobeløb på grund af sælger
Beløbene i dette afsnit tilføjes til sælgerens midler.
Linje 401 angiver ejendoms brutto salgspris.
Angivelser til personlige ejendele (f.eks. Gardiner, vaskemaskine, tørretumbler, havemøbler og dekorative varer, som sælgeren kan sælge til køberen) er noteret på 402.
Linjerne 404 og 405 er til andre beløb skyldige Låntageren eller tidligere betalt af sælgeren, såsom:
- Hvis låntageren antager sælgerens lån, skal han / hun refundere sælgeren for saldoen på sælgerens deponeringskonto.
- Køberen kan skylde sælger en del af uindsamlede lejemål.
Linjerne 406 til 412 er for varer, som sælgeren har betalt på forhånd. For eksempel kan køberen muligvis refundere sælgeren for en prorated portion af county skatter, hvis sælgeren betalte en årsregning, men vil ikke eje ejendommen i løbet af hele året.
Linje 420 er bruttobeløbet på grund af sælgeren. Det er summen af linjerne 401 til og med 412.
Sektion 500, Nedsættelse af beløb på grund af sælger
Beløbene i dette afsnit trækkes fra sælgerens midler.
Linje 501 bruges, når sælgerens ejendomsmægler eller en anden part holder låntagerens alvorlige pengeindbetaling og betaler det direkte til sælgeren.
Linje 502 indeholder figuren fra Linje 1400, sælgerens samlede omkostninger som beregnet i afsnit L.
Linje 503 bruges, hvis låntageren antager eller tager titlen underlagt eksisterende liens, der fratrækkes salgsprisen.
Linjerne 504 og 505 er for alle første og / eller andet lån, som vil blive udbetalt som en del af en afvikling (inklusive påløbne renter).
Linjerne 506 til og med 509 vises som blanke linjer for forskellige poster.
Linje 506 bruges til at optage indskud betalt af låntager til sælger eller anden part, som ikke er afviklingsagent. Dette er lidt anderledes end optegnelsen i 501. I så fald overfører parten, der holder midlerne, det til afviklingsagenten, der skal udbetales ved lukning.
Disse linjer kan også bruges til at oplyse yderligere panter, som meget betales ved afvikling for at slette ejendomsretten.
Linjer 510 til 519 er for regninger, som sælgeren endnu ikke har betalt, men skylder hele eller en del af. Skatter og vurderinger er opført, men området kan også indeholde husleje, der er indsamlet på forhånd af sælgeren for en periode, der går ud over afregningsdatoen.
Linje 520 er summen for alle varer i sektion 500. Summen trækkes fra sælgerens provenu.
Afsnit 600, Kontant ved afregning til / fra sælger
Linjer 601 er bruttobeløbet på grund af sælger fra linje 420.
Linje 602 indeholder summen af reduktioner i sælgerens provenu fra linje 520. < Linje 603 er forskellen mellem linjerne 601 og 602.Det angiver normalt et kontantbeløb, der betales til sælgeren, men det er muligt for sælgeren at skylde penge ved lukning. For eksempel kan sælgeren skylde mere på første og andet realkreditlån end genindvindes i kontrakten.
Hvis du har modtaget en HUD-1 som en del af din boligkøbstransaktion, skal du huske at det er en af de afsluttende dokumenter, du skal beholde.
Redigeret af Elizabeth Weintraub. Home Buying Expert på saldoen.
HUD-1 afregning - justeringslinje i 1000-serien
HUD-1 afregningsaftale samlet justeringslinjepost (i 1000 serier) i reserver & ndash; for de ekstreme nummer-crunchers derude.
HUD Boligprogrammer Hver udlejer skal vide
Hver udlejer i USA skal være fortrolig med visse boliger. Her er tre HUD-programmer, du bør kende som Fair Housing Act.
Tips til køb af et HUD-hjem
Hvad er et HUD hjem og de bedste tips til, hvordan man køber en HUD afskærmning . Ulemperne ved at købe et hus fra HUD; hvordan man forenkler den komplicerede proces.