Vende et hus der er dit primære ophold

En unik tilgang til ejendomsinvestering indebærer at flippe et hus, du rent faktisk bor i. Investering i din primære bolig kan være en fantastisk måde at tjene penge på for den rigtige person. Som noget er der store aspekter ved denne type strategi, og der er udfordringer, der skal overvejes. Her er fire fordele og seks ulemper af denne investeringsstrategi.

Fordele ved at vende dit primære opholdssted

Der er flere fordele ved at vende et hjem, som du bor i.

Et realkreditlån og undgå bæreomkostninger: Når du køber fast ejendom som en investering, køber du typisk en ejendom ud over den ejendom, du allerede bor i. I denne traditionelle hjemmeblad vil du være ansvarlig for at betale alle transportomkostningerne for ejendommen. Forudsat at du har brug for finansiering af ejendommen, omfatter disse omkostninger ved månedlige pantbetalinger, ejendomsskatter, forsikringer, forsyningsvirksomheder, ejendomsvedligeholdelse, ejendomsmæglerprovisioner og lukningsomkostninger. Du vil ikke kun have disse udgifter på ejendomsflipen, men du vil også være ansvarlig for at betale de samme regninger på din primære bolig.

Hvis du beslutter dig for at bo i et hjem, du forsøger at flip, skal du kun bekymre sig om et sæt udgifter. Du betaler pant, skat og forsikring på et hjem.

Spar på skatter: Du kan undgå at betale kapitalgevinstskat, hvis du bor i ejendommen i mindst to af de sidste fem år, efter du har købt ejendommen.

Kendt som Udelukkelse af § 121, når du sælger dit hjem, kan du undgå at betale beskatning på $ 250.000 af kapitalgevinster, hvis du indgiver som individ eller 500.000 dollars af kapitalgevinster, hvis du er gift og arkiverer i fællesskab.

Mindre tryk til at sælge hurtigt: I en traditionel ejendomsflip er målet at købe, renovere og sælge hurtigt.

I dette scenario kan det være meget stressende, når du ikke kan finde en køber, fordi du stadig er ansvarlig for at betale pant og andre udgifter på ejendommen. Når du bor i hjemmet, forsøger du at flip, du har ikke disse sekundære udgifter til at overveje.

Den længerevarende tidslinje kan også give dig mulighed for at søge efter gode tilbud på renoveringsmaterialer og entreprenørpriser. Entreprenører kan have en langsom sæson, så de vil være mere villige til at give dig en bedre pris, hvis du er i stand til at få arbejdet udført på det tidspunkt. Da der ikke er tidskræfter, har du også tid til at shoppe for at få den bedste pris for materialer.

Sweat Equity: Du kan muligvis yderligere øge dit fortjenestepotentiale ved at gøre arbejdet selv, i stedet for at ansætte andre til at gøre det. Da du har mindst to år, før du kan sælge ejendommen, har du tid til at få arbejdet afsluttet.

Du skal konsultere din by for at afgøre, hvilke projekter du lovligt har lov til at tage på dig selv og hvilke projekter der skal udfyldes af en autoriseret professionel. Nogle byer vil gøre det muligt for husejere at gøre arbejde, såsom el og VVS, og andre vil kun tillade dette arbejde at blive udført af en autoriseret professionel.

Det kan spare dig for mange penge, hvis du selv kan gøre dette arbejde, forudsat at du har viden om at gøre det korrekt og sikkert.

Selvom du selv udfører arbejdet, skal du sandsynligvis betale et bestemt gebyr og udstede en tilladelse. En byinspektør vil så komme forbi, efter at arbejdet er gennemført for at bekræfte, at arbejdet er udført korrekt.

Ikke alt arbejde vil kræve en tilladelse. Igen kan disse regler variere baseret på din by og statsbygningskoder. For eksempel vil nogle byer kræve, at du udsteder en tilladelse til at lægge et hegn omkring din ejendom, mens andre ikke vil.

Ulemper ved at vende dit primære opholdssted

Der er flere ulemper, der skal overvejes, når du springer din primære bolig.

Venter på mindst to år at sælge: En stor ulempe ved at bo i et hjem, du forsøger at flip, er at skulle vente mindst to år fra datoen du har købt ejendommen for at sælge den.

Hvis du sælger ejendommen, før du har boet i den som din primære bopæl i to år, skal du betale skat på eventuelle gevinster du har foretaget på ejendommen.

Ejendomsmarkedet kan ændres meget hurtigt. At være ude af stand til at sætte hjemmet til salg, når ejendomsmarkedet er varmt kan koste dig stort. I fast ejendom, selv venter et par måneder kunne være forskellen i titusindvis af dollars i potentielle overskud.

Levende gennem renoveringen: Et andet negativt at være opmærksom på, er at du vil bo i en byggesone, og det kan blive meget stressende. At have entreprenører i dit personlige boligareal kan blive gammel meget hurtigt. Du må muligvis beskæftige sig med spørgsmål som f.eks. Ikke at have toiletter eller brusere, der skal flytte ud af hjemmet i en uge, mens gulvene bliver slibede og farvede og kæmper med entreprenører eller leverandører, når et job ikke udføres korrekt, idet man også tager lange eller forkerte materialer blev leveret.

Kan skade huset: Hvis du køber en ejendom for at vende, er odds, ingen vil bo i ejendommen, før du sætter den op til salg. Når du bor i ejendommen og forsøger at vende det til fortjeneste, risikerer du at skade de renoveringer, du har gjort. Friskmalet vægge kan hurtigt blive beskidte, marmor tællere kan begynde at ætses og skabsdøre kunne stoppe med at lukke korrekt. Hvis du har kæledyr, kan du begynde at se klomærker i dine nyligt færdige trægulve.

Begynd at designe for dig selv: Når du renoverer en flip, vil du appellere til masserne. Et potentielt problem med at leve i en flip er, at du måske begynder at designe hjemmet for dig selv, og din stil må ikke appellere til alle. Du kan også være mere tilbøjelige til at overføre, fordi du vil bruge det køkken eller badeværelse, indtil hjemmet er solgt.Du vil måske have den dyrere calacatta marmor over carrara marmor, mens slutbrugeren måske ikke kender forskellen.

Sæt af arbejdet: Faktisk at bo i et hjem, du kan renovere, kan føre dig til at afskedige det egentlige arbejde. At vide, at du ikke kan sælge hjemmet i mindst to år, kan få dig til at sparke kanen ned ad vejen. Du kan derefter finde dig selv i en crunch forsøger at afslutte flere projekter uger før du sætter ejendommen op til salg.

Du skal flytte: Forudsat at du er i stand til at sælge ejendommen, skal du finde et andet sted at bo. Flytning er stressende, og det kan være endnu mere stressende, hvis du forsøger at finde en anden stor aftale på et hjem og gøre en anden primær boligflip.