Hvordan man ved, hvornår refinansiering fungerer, og når det ikke

Før du refinansierer, er det vigtigt at forstå, hvad du får ud af det, og hvad det koster dig. De fleste online-regnemaskiner fortæller kun din breakeven-periode - hvor længe det vil tage for at dække eventuelle lukkekostnader, der kræves for at refinansiere. Det kan være nyttigt, men du har virkelig brug for en bedre forståelse af, hvordan rentekostnader vil blive påvirket, hvis du refinanserer.

For at se, hvordan refinansiering virkelig påvirker din økonomi, følg nedenstående trin.

Du lærer alt, hvad du behøver at vide om dit eksisterende lån og den potentielle udskiftning.

1. Beregn dit oprindelige lån

Ja, du ved allerede, hvad din månedlige betaling er, og hvor meget du stadig skylder. Men du skal også vide, hvor meget af hver betaling der går til din rentekost, og hvor meget af det rent faktisk betaler tilbage de penge, du lånte. For at finde ud af dette har du brug for en afskrivningstabel, som du kan få fra en række forskellige kilder. Jeg foretrækker at bruge Excel til at beregne afskrivninger, men du kan også bruge en online-regnemaskine eller andre regnearksoftware.

Se, hvordan det virker: Hvad er afskrivninger?

For denne beskrivelse forklarer jeg, hvordan du beregner dine refinansieringsmuligheder ved hjælp af Excel, men processen er den samme, hvis du bruger Om. com's amortiseringsberegner eller et andet program (det er bedst at bruge et regneark, da tallene bliver mere præcise). Vi antager følgende, da vi arbejder gennem et eksempel:

Oprindelig lånebeløb: $ 180,000
Oprindelig lånedato: 7/1/2003
Dagens dato: 7/1/2012
Interesse rente på lånet: 5. 4%
Lånetid: 30 år

For at få oplysninger om dit oprindelige lån, skal du indtaste dem i din valgte afskrivningsberegner. Indtast den faktiske måned og år, hvor du oprindeligt lånte penge, om muligt.

Brug dit oprindelige lånebeløb - ikke det beløb, du for øjeblikket skylder.

2. Find ud af, hvor du står

Bemærk hvor du står med dit nuværende lån. Rul ned til dagens dato, og se, hvor meget du stadig skylder på lånet. I vores eksempel er det $ 152, 160. 64 (dine tal kan variere som følge af afrunding alt efter hvilken software du bruger og hvor præcis det er).

3. Beregn erstatningslånet

Find ud af, hvad dit nye lån ville se ud, hvis du refinansiere. I dette eksempel antager vi følgende:

Lånebeløb: $ 152, 160. 64 (kopieret ovenfra)
Lånets startdato: 7/1/12
Rente på nyt lån: 4. 25%
Lånetid: 30 år

Du vil bemærke, at din månedlige betaling vil falde til $ 748. 54 hvis du refinansierer (mod 1, 010, 76 for det oprindelige lån). Dette er tiltalende, men det bør ikke komme som en overraskelse, da dit nye lån er mindre og det kommer med en lavere rente.At spare på den månedlige betaling kan være vigtig for dig, men det er blot en af flere vigtige faktorer.

4. Gør nogle antagelser om, hvor længe du vil holde lånet.

Desværre er der sjældent et klart svar, når du beslutter dig for at refinansiere eller ej. Du skal beslutte, hvad du tænker vil ske, og tag din beslutning ud fra dine antagelser. Så prøv at estimere, hvor længe du vil beholde det nye lån. Vil du blive i samme hus i de næste 7 år? Vil du blive der i hele 30 år? Det er okay, hvis du ikke ved det - du kan lave flere "what-if" -analyser.

5. Se på rentekostnader

Nu kan du se under emhætten og se, hvad der sker, hvis du refinanserer. Find ud af, hvor meget du vil bruge på renter med det gamle lån og det nye lån. Gå til hver afskrivningstabel og saml det samlede beløb i kolonnen 'Interesse'. Start med dagens dato, og fortsæt videre, indtil du tror du vil slippe af med lånet (7 år, eller når det er betalt eller hvad du vælger). Dette er nemmest, hvis du har beregnet hvert lån med et regneark, eller hvis du kan kopiere og indsætte din afskrivningstabel i et spreadshee. Se et eksempel på hvordan du gør det her, eller brug SUM-funktionen i OpenOffice, Google Docs eller Excel.

I vores eksempel er der nogle interessante forskelle:

Hvis du beholder det eksisterende lån, indtil det er betalt, bruger du $ 103, 236 i renter fra i dag til 2033

Hvis du refinansierer og holder lånet indtil det er betalt, vil du bruge $ 117, 313 i renter fra i dag til 2042
Er det værd at være omkring $ 14.000 i løbet af de næste 30 år for at få den lavere månedlige betaling? Måske er det og måske er det ikke. Men hvad nu hvis du kun holder lånet (eller forbliver i hjemmet) i 10 år?

Hvis du beholder det eksisterende lån, bruger du $ 69, 565 i renter mellem nu og juli 2022

Hvis du refinanserer, bruger du $ 58, 545 i renter mellem nu og juli 2022
I så fald ser refinansieringen mere attraktivt ud. Ikke alene får du fordel af en lavere betaling, du sparer også på renteomkostninger (fordi du ikke vil fortsætte med at betale interesse for hele 30 år).

6. Find ud af, hvordan du håndterer eventuelle lukkekostnader

Når du refinansierer, skal du muligvis betale lukkekostnader. Du skal også tage disse omkostninger i betragtning, da du bestemmer dig for hvad du skal gøre. Du kan overveje muligheden for at bruge disse midler: kunne du have tjent interesse for pengene? Hvis ja, er det stadig værd at bruge pengene på lukkekostnader? Du kan også overveje den traditionelle refinansierings breakeven-formel: Hvor lang tid tager det til at genvinde de penge, du bruger, da din månedlige betaling falder (divider de månedlige besparelser med dine samlede lukningsomkostninger for at finde ud af, hvor mange måneder dette vil tage). Vil du blive i huset for lang tid for at få disse omkostninger tilbage? Uanset hvad du gør, skal du sørge for at ignorere lukkekostnader, fordi de er et vigtigt stykke af puslespillet.

Hvis du finansierede lukkekostnaderne eller havde dem 'indpakket i' det nye lån (eller hvis du har et lån uden lukningsomkostninger), behøver du måske ikke at gøre noget ekstra - omkostningerne er allerede medregnet i din større lånebalance eller højere rente.