Accepterer et købsbud, der kan være for højt til at vurdere

På superhøje ejendomsmarkeder, der består af begrænset beholdning, og mange købere ofte rammer det samme hjem, kan motiverede boligkøbere føle behovet for at tilbyde en købspris, der er for høj til at retfærdiggøre af deres långiverens vurderer. Dette kan resultere i, hvad der er kendt som en lav vurdering. Sælgere bør dog ikke lade muligheden for en lav vurdering stoppe dem fra at vælge et tilbud, der kan være højere end hjemmet vil vurdere.

Sælgere har muligheder.

Lad os se på et typisk eksempel på, hvad der kan ske på en varm sælger marked. For det første er de boliger, som købere ofte ønsker at kæmpe over, de hjem, der er:

• I bedste stand
• Prissat rigtigt
• I et efterspørgselsområde, der generelt er beliggende i et yderst ønskeligt skoleområde.

Hvis det hjem, du vil sælge besidder alle disse kvaliteter, og det har været på markedet i en kort periode, er det et tegn på, at du som den heldige sælger måske modtager mere end et tilbud. Især hvis der er en indikation af høj interesse og mange hjemmeudstillinger, der fremgår af de mange agentkort, der er tilbage på køkkenbordet.

Hvilken flere tilbud over listepris er bedst at acceptere?

Det er almindeligt for sælgere at blive meget spændte, når en flok købs tilbud ankommer, alt overstiger listeprisen. Det første, som en sælger sandsynligvis vil tro, er "O h, min skat, vi prissatte hjemmet for for lidt ", hvilket er logisk, men ikke nødvendigvis sandt.

Generelt betyder modtagelse af flere tilbud, at du prissat hjemmet lige rigtigt. Tilbud over listepris afspejler spænding og beslutsomhed for en køber, der skal vælges som det vindende tilbud.

Pas på følelsesmæssige kærlighedsbreve indgivet med købstilbuddet. Der er mange hjemmesider, hvor købere kan downloade og omskrive et brev designet til at trække på en sælgers hjerte strenger; nogle er sande og nogle er ikke.

Det forlader salgsprisen. Købere tror, ​​at hvis de tilbyder en pris højere end nogen anden køber, så vil sælgeren gribe deres tilbud som gratis penge, der falder fra himlen og underskrive det. Men sælgere skal overveje konsekvenserne af, hvad der kan ske, hvis hjemmet ikke vurderer for det beløb. Hvis hjemmet ikke vurderer for købsprisen, betyder det, at långiveren ikke vil acceptere at udlåne en høj værdi-til-balance. Selvfølgelig, hvis tilbuddet er kontant, er der typisk ingen vurdering.

Det bedste tilbud om at acceptere er tilbuddet, der sandsynligvis lukker afsendelse. Det kan ikke være tilbuddet med den højeste salgspris.

Eksempel på 3 tilbud over listepris, som ikke kan vurderes

Lad os f.eks. Sige, at sælgeren af ​​et smukt hjem i et meget ønskeligt kvarter i Elk Grove, Californien, beslutter at liste sit hjem til en pris på $ 350, 000.Måske foreslår det sammenlignelige salg inden for en 1/2-mils radius en top salgspris på 349.000 $, hvilket gør sit hjem prissat meget aggressivt. På grund af lav lagerbeholdning og høj efterspørgsel modtager sælgeren 3 tilbud. De er:

• Tilbud # 1 fra Jane Eyre : $ 360.000 fra en køber med en 3,5% forskud og et FHA-lån. Denne køber har en afskærmning på hendes rekord inden for de seneste 5 år. Jane vil ikke bygge bro over kløften mellem lån og vurdering, men vil acceptere at betale $ 1, 000 mere end nogen anden køber.
• Tilbud nr. 2 fra Arlo Guthrie : $ 357, 000 med 10% nede og et konventionelt lån. Arlo tilbyder at betale forskellen mellem den vurderede værdi og salgsprisen, op til maksimalt $ 5, 000.
• Tilbud # 3 fra Joe Dimaggio : $ 359,000 med 3,5% ned og et FHA-lån. Denne køber har indgivet et andet tilbud til noteringsagenten på en anden ejendom med lignende vilkår og håber bare på det bedste. Dette er faktisk sket, hvis du kan tro det.

Som sælger kan du blive fristet til at tage tilbuddet fra Jane Eyre. Efter alt, hvem ved om bedømmere? En vurdering er kun en persons vurdering af værdi, og det kan afvige fra vurderer til vurderer. Markedet skifter og ændres konstant. Nyt sammenligneligt salg kan vises, eller en vurderer kan give mere til opgraderinger end en anden vurderer. Der er ofte stor fleksibilitet mellem vurderede værdier.

Eller måske vil du overveje værste tilfælde. Værste tilfælde ville være hjemme kunne vurdere på $ 350, 000. I så fald ville Jane Eyre annullere sin kontrakt. For ikke at nævne tilbud som "Jeg vil betale $ 1, 000 mere end den næste køber" kan anses for ikke at være lovligt acceptable tilbud, da der ikke er nogen reel salgspris, der tilbydes. Det er tvetydigt. Ud over dette er det muligt, at Jane's långiver måske ikke kvalificerer hende til at købe noget hjem på grund af hendes afskærmning, da dette er en underskriverens mulighed.

Købstilbuddet fra Joe Dimaggio virker meningsløst, når Joe er klar til at købe det næste hjem og synes ikke at være forpligtet til dette særlige køb. For ikke at nævne, jes salgspris er meget lavere end de andre, og hans lån er det samme som jane s. Joe har allerede vist at han ikke følger protokollen, og det anses for at være uetisk, om ikke loven, at skrive et tilbud til mere end et hjem, når køberen ikke har råd til at købe begge boliger. Desuden sender hvilken slags køberens agent to forskellige tilbud til to forskellige boliger til samme noteringsagent? Fejl skrevet over det.

Det eneste tilbud i dette scenario, der giver sund fornuft for sælgeren at vælge, er tilbuddet fra Arlo. Det er rent, køberen er villig til at lægge sine penge, hvor hans penne tegn. Hvis hjemmet kun vurderer på $ 350, 000, vil sælgeren modtage yderligere $ 5 000 fra køberen.

På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien