Kan vi købe et nyt hus og kortsalg vores gamle hjem?

En læser spørger: "Med boligpriserne så lave, vil vi gerne købe et mindre hjem. Problemet er, at vores eksisterende hjem er under vand, så vi skal lave en kort salg at slippe af med det. Vores spørgsmål er, om vi skal kortsalg vores eksisterende hjem først og derefter købe et nyt hus? Eller ville det være bedre at købe et andet hjem og derefter lave et kort salg på vores første hjem? virkelig ved, hvordan denne ordre virker. "

Jeg hader at være bærer af dårlige nyheder, men der er problemer rundt med begge løsninger.

Banker giver et kort salg af en række forskellige grunde, hvoraf ingen indebærer at hjælpe med boligen. Så det er usandsynligt, at ideen om, at du simpelthen kan købe et nyt hjem og anmode banken om at lade dig gå væk fra dit realkreditlån, men der er omstændigheder, hvorunder en lignende forudsætning måske fungerer.

Køb et nyt hjem efter et kort salg

For at besvare dit spørgsmål, lad os se på det første scenario. At lave et kort salg og derefter købe et nyt hjem. Du har tre måder at gå i forbindelse med salget af dit eksisterende hjem som et kort salg:

• Mortgage in Default
  Långivere giver typisk en kort salg, fordi sælgerne har en økonomisk trængsel. Hvis du har en økonomisk trængsel og har stoppet med at betale dine pantbetalinger, så vil du sandsynligvis ikke kvalificere dig for at få et lån til at købe et nyt hjem.
• Realkreditlån er nuværende
  Hvis dine pantbetalinger betales til tiden, kan din bank konkludere, at du ikke kvalificerer dig til et kort salg, fordi du ikke har en trussel. At lave en kort salg uden trængsler er vanskelig. Den korte salgsbank kan bede dig om at gøre et sælgerbidrag.

• Realkreditlån er aktuelt, men om at gå til standard
  Det er dit bedste scenario, men igen vil nogle investor retningslinjer ikke tillade et kort salg, medmindre du er i standard. At falde bag på dine betalinger vil afspejle dårligt på din kredit rapport som en 30-dages sent, 60-dages sent og så videre. Hvis din FICO score falder for lav, vil du ikke kvalificere dig til at købe et andet hjem.

  Selv om Fannie Mae retningslinjer og FHA retningslinjer indeholder bestemmelser for sælgere, der ikke har gået glip af en pant betaling, følger ikke overlejringer på banker. FHA forbyder specifikt at stille et lån til en køber, der lavede et kort salg udelukkende til at kapitalisere sig på faldende værdier. En undtagelse er en joboverførsel og flytter en acceptabel afstand.

Køb et nyt hus og lav et kort salg på første hjem

For at købe et nyt hjem får de fleste boligkøbere et pant. Et nyt pant indebærer at vise långiveren din selvangivelse. Din selvangivelse vil indikere, at du ejer et hjem. Det er meget nemt for din nye långiver at finde ud af, at dit hjem er på hovedet. Den blotte kendsgerning, at du skylder mere på dit eksisterende hjem end det er værd, er nok af en grund til mange forsikringsgivere til at sparke din fil ud af tegning og nægte lånet.

• Køb og kaution
  Hvorfor ville banken nægte dit lån, hvis du er aktuel på dine pantbetalinger og har en fremragende kredit rapport? Tre ord: køb og kaution. Køb, og kaution betragtes som pant bedrageri. Hvis du lyver og siger, at du planlægger at beholde dit eksisterende hjem, når din hensigt er at gå væk, kan det også betragtes som pant i svig.
• Kvalificer at eje to boliger
  Nogle boligkøbere tjener nok penge til at kvalificere sig til at eje to boliger. Hvis din kreditrapport er gyldig, og dine kvoter understøtter et nyt lån uden at regne med lejeindtægter fra dit eksisterende hjem, er det muligt, at banken muligvis giver dig mulighed for at købe et nyt hjem, selvom dit eksisterende hjem er under vand.
• Strategisk kortsalg
  Det er meget usandsynligt, at banken vil give dig en strategisk kortsalg på dit eksisterende hjem efter at have købt et nyt hjem - selvom du opfylder kvalifikationerne til at eje to boliger. Banken vil ikke belønne dig for din økonomiske smarts at tænke fremad. Desuden vil banken se, at du tidligere havde kvalificeret dig til at eje to boliger, og du har en god kreditvurdering; hvorfor skal banken slippe af krogen på dette tidspunkt?

  Drejningen i alt dette er, hvis du har en økonomisk trængsel, så vil du ikke kvalificere dig til at købe et nyt hjem i første omgang. Men hvis dine økonomiske problemer var pludselige, uden varsel og ekstremt, kan du kvalificere dig til en undtagelse.

_{På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.}