Hotel REITs kan være en overkommelig måde at købe hoteller

Forestil dig at du vil eje en samling af hoteller. (Måske spillede du en masse monopol som barn og nyd ideen om at modtage en strøm af kontanter fra nogen, der tjekker ind på et af dine værelser til natten.) Hvis du er velhavende, kan du franchise et hotel koncept direkte fra en af ​​de store gæstfrihed selskaber. Desværre kostede mange business-class hoteller et sted mellem $ 2 og $ 15 millioner. Luksus og upscale hoteller kan nemt kræve $ 30 til $ 60 millioner eller mere.

Selv om det meste af dette traditionelt finansieres med gæld, er den krævede egenkapital nedbetaling stadig langt ud over muligheden for mulighed for stort set alle investorer.

Den gode nyhed? I disse dage er der en anden måde at investere i hoteller. Du kan købe hotel REIT'er i din mæglerkonto på samme måde som du køber aktier, obligationer eller fonde.

Lad os først tage backup og snakke om REITs et øjeblik. Hvis du har glemt eller aldrig studeret dem, er en ejendomsinvesteringsfond eller REIT en speciel type virksomhed, der fokuserer på at erhverve og administrere ejendoms- og ejendomsrelaterede aktiver. En af de ting, der adskiller REITs fra almindelige virksomheder, er, at Kongressen gjorde dem fritaget for selskabsskatter, forudsat at flere strenge betingelser er opfyldt, hvoraf det mest relevante er fordelingen af ​​mindst 90% af alle overskud i form af kontant udbytte til aktionærer.

Dette gør REITs meget følsomme for rentebevægelser, men betyder også, at de har tendens til at tilbyde langt mere udbytte udbytte end deres blue chip-modparter. Ulempen? REIT-uddelinger er ikke "kvalificerede udbytte" under skattelovgivningen, hvilket betyder, at du bliver beskattet som om de var almindelig indkomst, ikke til de lavere, mere attraktive udbytteskatter.

Når du begynder at opbygge en betydelig portefølje, kan det nogle gange få dig i problemer, hvis du køber for mange gennem en Roth IRA, SEP-IRA, 401 (k) eller et andet skattehjem, da du muligvis udløser den ikke-relaterede virksomhedsindkomst Skat eller UBIT. Det er en anden diskussion for en anden dag.

Hotel REITs er meget forskellige fra en lejlighed REIT eller et REIT specialiseret sig i Leasing Mall Space

Ligesom aktier i forskellige brancher og sektorer har forskellige risikokarakteristika varierer REITs betydeligt afhængigt af typen af ​​ejendomsprojekt, hvor de specialisere. Dette er ikke nyheder for ejendomsinvestorer, der er vant til at erhverve ejendomme direkte - som de ved førstehånds erfaring opfører sig en lejlighedsbygning meget forskelligt fra en kontorbygning eller lagringsenheder baseret på den underliggende økonomi, traditioner, praksis, love og kræfter på arbejdspladsen - men det kommer nogle gange som en overraskelse for nye investorer at erhverve fast ejendom gennem børsnoterede værdipapirer.De forstår ikke, at dit kommercielle kontor REIT kan opleve cykliske lejemål, da det følger boom- og bustcykluser, mens dit industrielle lager REIT kan være langt mere stabilt, da overkapacitet kan lukkes med minimale vedligeholdelsesomkostninger meget hurtigere end det er muligt med noget som en lejlighedsbygning.

Det er aktivklassens art.

En interessant underspecialitet i ejendomsinvesteringsbranchen er hotellet REIT. Som du sandsynligvis kan overtale fra navnet, fokuserer hotel REITs på at udvikle, styre, erhverve eller finansiere hoteller og gæstfrihedsrelaterede egenskaber. Disse kan variere fra budget kroer beliggende på siden af ​​glemte motorveje og statsveje til fem-diamant prestige resorts i nogle af underholdning, spil og befolkning hovedstæder i verden. De kan involvere at udvikle og eje ejendommen og betale et tredjeparts management team til at håndtere den faktiske drift af hotellet i bytte for en andel af indtægterne. De kan hovedsageligt fokusere på at styre andres hotelejendomme til en nedgang i omsætningen. De kan involvere finansiering af hotelprojekter, der optræder mere som kvasi-rentedeinvesteringer.

Du skal absolut forstå, hvad det er du ejer, eller du risikerer dine hårdt tjente besparelser. Hotel REITs er notorisk flygtige, fordi hotelbelægningen korrelerer med de generelle økonomiske forhold, hvilket gør dem meget følsomme for ekspansion og sammentrækning. Når en recession rammer, skifter virksomhederne rejsebudgetter, vælger videokonference eller telefonopkald i stedet. Familier og organisationer udsætter ferier, forbliver tættere på hjemmet. For et hotel REIT betyder det ofte, at pengestrømme tørrer op, samtidig med at udbyttet stiger, så du får dramatiske fald i værdien af ​​enheder eller aktier. Omvendt, når ting tændes, eksploderer kontantstrøm undertiden gennem taget, så du får disse skyrocketing udbetalinger og markedsværdier. De er meget forskellige fra verdens stalwarts, der bare pumper penge som urværk, generation efter generation; virksomheder som Colgate-Palmolive eller Nestle.

Lad os se på en virkelige illustration, der viser, hvordan et reelt hotel REIT fungerer.

Undersøgelse af, hvordan et rigtigt hotel REIT udføres i løbet af 2008-2009 Økonomisk sammenbrud

Hospitality Properties Trust er et hotel REIT, der ejer 291 hoteller, der omfatter 43, 976 værelser eller suiter samt 185 ejede eller lejede rejsebureauer. Ifølge SEC-arkiverne er disse ejendomme placeret i 44 stater i USA, Canada og Puerto Rico. Hotel REIT driver sin hotelportefølje under en diversificeret samling af franchiseaftaler, herunder Courtyard by Marriott, Candlewood Suites, Residence Inn by Marriott, Royal Sonesta, Sonesta, Staybridge Suites, Hyatt Place, Crowne Plaza Hotels & Resorts, Wyndham Grand, Wyndham Hotels & Resorts, Sonesta ES Suites, InterContinental Hotels & Resorts, Marriott Hoteller og Resorts, Clift Hotel, Radisson Hotels & Resorts, TownePlace Suites by Marriott, Hawthorn Suites, Country Inns & Suites by Carlson, Holiday Inn Hoteller & Resorts, SpringHill Suites by Marriott og Park Plaza Hotels & Resorts.

I årene før ejendomsbruddet faldt økonomien i den værste recession siden den store depression, genererede dette hotel REIT fedtfordeling for ejere. I 2004 modtog de $ 2. 88 kontanter pr. Aktie i 2005, 2 dollar. 89 kontanter pr. Aktie, i 2006, 2 dollar. 94 kontanter pr. Aktie, i 2007, 3 dollar. 03 kontant pr. Aktie, i 2008, $ 3. 08 kontant pr. Aktie. Da den finansielle verden faldt fra hinanden, faldt hotellerne fra en klippe. Forretningskonferencer blev annulleret, og kontantfordeling blev decimeret og faldt til $ 0. 77 pr. Aktie, et svimlende fald på 75%. Hvis du var afhængig af pengene for at betale dine regninger, fandt du pludselig, at den var fordampet i det øjeblik du havde mest brug for det. Dårligt at sælge deres indsats (igen, hvis du ejer et hotel REIT, bør du vide, at dette er en del af ejerskabserfaringen), faldt aktierne fra højst 51 dollar. 50 i 2006 til blot $ 6. 90 i 2009. Denne 86. 6% fald i aktiekursen blev tilføjet fornærmelse med skaden af ​​den alvorlige nedskæring i din passive indkomst.

Hvad skete der med sofistikerede investorer, der forstod karakteren af ​​hotel REIT ejerskab? De satte sig på deres ordsprogede skæbner og så på, at kontantfordelingen steg til $ 1. 96 pr. Aktie med en aktiekurs på 32 dollar. 46. ​​Selvfølgelig er det ikke i nærheden af ​​de gode år, men i en temmelig frygtelig måleperiode slår du lidt efter inflationen efter skat og beholder din købekraft. Du købte ejendomssikkerheden for ti år siden og betalte mellem $ 26. 50 og $ 42. 40 pr. Aktie. I løbet af den tid indsamlede du 24 dollar. 83 eller så i kontantfordelinger. Hvis du var smart og geninvesteret disse udbytter under krisen, blev de, hvad en finansiel akademiker har omtalt som en "returaccelerator", hvilket gør flere hundrede procentpoint af overskud på hver check eller depositum pløjet tilbage til at købe yderligere aktier på grund af den delvise opsving i markedsværdi.

Kontrast til dette hotel REIT med noget som en industriel REIT. Selv med at verden falder fra hinanden, ønsker virksomhederne ikke at fravige deres lagre, forsendelsesfaciliteter og fabrikker. Derudover er de ofte (ikke altid) i stand til at betale de lejekontrakter, de lovligt skylder, selvom firmaet i sidste ende går konkurs. Under samme smeltning skære en industriel REIT som EastGroup Properties ikke udbyttet. Bestanden faldt fra $ 48. 54 til 24 dollar. 58, et fald på kun 49. 36%, hvilket ikke var meget forskelligt fra aktiemarkedsindekserne, såsom Dow Jones Industrial Average og S & P 500! I betragtning af værdipapirernes gennemstrømningsevne, og hvordan det påvirker markedsværdien, er det utrolig imponerende. Endnu mere imponerende? Aktierne er faktisk på 59 dollar. 32 lige nu, så du har en $ 10. 78 urealiseret kapitalgevinster eller 22% + på selve lageret oven på alle de udbytter du har haft.

Implikationerne for Hotel REIT Investorer er klare

Der er fire hovedmåder, som du strategisk kan bruge til at erhverve hotel REITs, hvis du vil eje dem:

Kun køb af blokke af hotel REITs under aktiemarkedet går ned

1. , behandle det meget anderledes end dine indeksfonde eller andre bedrifter, som du planlægger at holde for evigt.Jo lavere din prisgrundlag er, desto hurtigere kan du trække din købspris tilbage i kontante udbytte, hvis du planlægger at investere pengene i et andet sted. Regelmæssigt koster dollar gennemsnitligt på hotel REITs
2. , idet du ved, at i nogle tilfælde vil du købe i det værste mulige øjeblik, men i tillid til højderne og nedgangen kombineret med reinvesteret udbytte vil gennemsnittet alt for dig for en tilfredsstillende totalafkast. For de fleste er dette sandsynligvis den bedre tilgang, da dollarkursen gennemsnitligt reducerer aktiemarkedsrisikoen drastisk, især i kombination med diversificering. spekulere
3. . Når hotelbranchen er i sammenbrud, køb hotel REITs indtil boomårene vender tilbage og dump dem, selvom de ender meget højere. Oddsene for langsigtet succes her er ikke store, medmindre du er i stand til at forstå hotelindustrien implicit og behandle REIT-erhvervet på samme måde som du ville, hvis du bruger millioner af dollars til at købe en ejendom direkte, men der er et mindretal af finansielt sofistikerede mennesker derude med evnen til at gøre det på værdiansættelsesbasis, forudsat at de kan leve med at købe for tidligt eller sælge for tidligt, hvilket er bundet til at ske, da investorerne som helhed har en vane med at blive for optimistiske eller pessimistisk fra tid til anden. Smid håndklædet og køb noget som Vanguard REIT Index Fund
4. , som blander mange forskellige REIT'er sammen, herunder hotel REITs, som en del af en diversificeret portefølje. Det har et meget lavere udbytteudbytte, men hvis du tror, ​​at den reducerede risiko er værd at afveje, kan det være dit klogeste handlingsforløb. Hotel REITs er under alle omstændigheder ikke svage i hjertet. Hvis du ikke ved hvad du gør, skal du træde let.