Bedre at købe en kort salg eller afskærmning?

Venter på et svar på et kort salg kan være frustrerende. En kort salg sker, når en sælger udlåner accepterer at acceptere mindre end sin ubetalte pantbalance for at lette et salg mellem sælger og køber, og bankerne tager lang tid at beslutte.

Nogle korte salgskunder venter seks måneder eller mere som svar. Mere end halvdelen af ​​tiden er svaret "Nej, og lad ikke døren slå dig på vej ud."

Korte salgspriser er ikke virkelige

Købere gravitate mod kortsalg af to grunde.

Listeprisen er attraktiv, og de mener, at sælgeren er desperat. Men ingen af ​​disse overbevisninger er nødvendigvis sande.

Da ikke alle korte salg hjem er i afskærmning, er ikke hver sælger desperat. Desuden sætter sælgere ofte den angivne pris urealistisk i håbet om, at købere vil flockes til denne fortegnelse som møller til en flamme.

Forhåndsgodkendt kortsalg

Måden en registreringsagent finder ud af, hvor lav banken vil gå, er, hvis et tilbud allerede er accepteret, og køberen går væk. Først da er agenten fri til at markedsføre noteringen som en accepteret kortsalg, fordi banker sjældent oplyser en bundlinjekurs foran.

Med en forhåndsgodkendt kortsalg er de nye købers ventetid dramatisk forkortet. Typisk, om den tid, de første købere går væk, er sælgerens dokumenter allerede sendt til långiveren, og långiveren kan have været tæt på at udstede det korte salgstilladelsesbrev. De manglende dokumenter på dette tidspunkt er de nye købers tilbud og lånekvalifikationer.

Forhandlingsforhandlinger

Sælgerne kan acceptere enhver form for købstilbud, der er sat for dem til underskrift, men det er ikke bindende, medmindre sælgerens bank godkender tilbuddet. Det er ligegyldigt, hvad der står i tilbuddet, hvis banken ikke vil acceptere dem. Din sande forhandling ligger ikke hos sælgeren; Det ligger hos bankens forhandler.

Banker er afhængige af skrivebordsvurderinger og tredjeparts BPO'er (mæglerprisudtalelser) for at bestemme værdien. Selv om bankerne ikke ønsker at følge op på en afskærmning, vil de også have en fair markedsværdi. Det er op til noteringsagent at levere sammenlignelige salg og til at underbygge den pris, som køberen har indsendt.

Er prisen lavere efter en afskærmning?

Hvorvidt en køber skal vente på ejendommen at gennemgå afskærmning og blive hæftet til banken, afhænger af, om boligen har flere tilbud. Hvis mere end en køber har afgivet et tilbud, vil det højeste og mest kvalificerede tilbud sandsynligvis vinde.

Hvis køberen er den eneste tilbudsgiver, og banken reagerer negativt eller slet ikke, kan det være i køberens bedste interesse at afvente afskærmningen.Der er heller ingen garanti for, at en bank ikke vil afvise flere tilbud også, især hvis ingen er høj nok.

Nogle gange er banker ikke rimelige og ender med at skyde sig i foden. Jeg har haft flere lister, hvor banker nægtede at acceptere korte salgstilbud kun for at få titel til hjemmet gennem afskærmning, som i sidste ende solgte for titusinder mindre.

Du kan få et fingerpeg om, hvad banken kan gøre ved at se på åbningsbudene, der bogføres, hvis et hjem er i afskærmning.

Ofte stiller bankerne et minimumbud på auktionen. Hvis det mindste bud er det beløb, der skyldes banken, fortæller det en rimelig person, at banken ikke sælger hjemmet til nogen på auktionen. Fordi en rimelig person ikke ønsker at betale saldoen på grund af pantet eller den person ville bare betale pant og købe hjemmet fra sælgeren. Bliv ikke modløs, hvis banken afviser dit korte salgstilbud. Vær smart. Indsend det tilbud igen, og du kan få en anden forhandler. Registreringsagenten kan muligvis indsende revideret dokumentation på sælgerens vegne, der kan ændre, hvordan banken vil se på den korte salgsfil.

Hvis ingen andre sender et højere tilbud - og hvis du ikke gjorde det, hvorfor ville nogen andre? - i sidste ende banken vil sætte hjemmet til salg som en REO.

Se efter, at den kommer igen på markedet som et bankejede hjem. Hvis prisen er rimelig på det tidspunkt, køb det fra banken. Mindst købere af bankejede boliger er relativt sikre på, at deres transaktioner vil lukke inden for 30 dage eller deromkring og højst sandsynligt til en meget lavere pris.

_{På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.}