Hvad er en ansvarsfrihed for et kort salg?

Der er mange gode grunde til at lave et kort salg, men en af ​​de vigtigste grunde er at få ansvaret frigivet. Hvorfor vil du have en frigivelse af ansvar i et kort salg? Fordi uden det, kan banken have ret til at opkræve restbeløbet, som en sælger ikke betalte.

Når en långiver indvilliger i at lave et kort salg, kommer det generelt til denne beslutning, fordi det er mere rentabelt for banken at gøre det korte salg end at afskaffe.

Det kan eller ikke kræve, at sælgeren har en økonomisk trussel, men sikkert hjemmet er under vand.

I et kort salg accepterer banken at frigive lånet i modsætning til at modtage mindre end det skyldige beløb. Men det frigiver ikke nødvendigvis sælgeren. Frigivelse af lånet fra ejendommen og frigivelse af sælgeren er 2 forskellige ting. Hvis du skylder banken $ 200 000, men dit hjem er værd $ 75 000, kan banken acceptere $ 75 000 og frigive lånet. Men uden en frigivelse af ansvar kan du opdage et par år senere, at banken nu kommer efter dig og kræver, at du betaler forskellen på $ 125.000.

Ansvarsfrihed og godkendelsesbrevet for kortsalg

Det korte salgstilladelsesbrev indeholder nøglen. Dette godkendelsesbrev præciserer præcis, hvad banken forventer. Den indeholder blandt andet følgende overvejelser:

• Den acceptable salgspris
• Maksimalt tilladte provisioner
• Maksimale lukningsomkostninger
• Minimale nettoindtjening
• Sidste frist

Ikke hvert kort salg godkendelsesbrev indeholder en frigivelse af ansvar. Faktisk behandler nogle godkendelsesbreve slet ingen ansvar. Advokater siger, at hvis sagen ikke er rettet, kan långiveren beholde uanset rettigheder, der er til rådighed for långiveren i henhold til føderal og / eller statslig ret til at forfølge en mangeldom.

Skriv aldrig et kort salgsgodkendelse brev uden at bede en advokat om at læse det og give dig juridisk rådgivning. Spørg ikke din agent, fordi medmindre din agent er en advokat, er denne agent ikke licenseret til at give dig juridisk rådgivning. Det er imod loven for en ejendomsmægler at dispensere juridisk rådgivning.

Jeg fortæller mine kunder, at hvis jeg ser deres korte salgsgodkendelse brev indeholder en frigivelse af ansvar, kan jeg ikke rådgive dem om sådan. Jeg fortæller dem at ringe til en advokat. Hvis brevet er uklart eller ikke specifikt staver det ud, foreslår jeg, at sælgeren kontakter en advokat for at forsøge at få en frigivelse af ansvar. Under ingen omstændigheder giver jeg juridisk rådgivning.

Jeg vil ikke være forbavset over at høre om sælgere at indgive retssager mod deres ejendomsmæglere, fordi disse agenter forsikrede dem, at långiveren ikke ville gå efter en mangel dom.Selv i Californien, hvor vi har det heldige at have visse ikke-tilbagekaldte lån, gælder den ikke-tilbagesøgning typisk for tvangsauktioner, ikke til kortsalg. Med andre ord har en sælger, der lavede et kort salg på et købspengelån, ingen garanti for, at en kort udlåner vil frigive dem, medmindre långiveren specifikt frigiver sælgeren.

Vi har § 580e i California Civil Code, tilføjet 1. januar 2011, men det er endnu ikke testet i retten, og det gælder ikke for sekundær finansiering eller tidligere år.

Typer af verbiage i kortsalgs godkendelsesbreve Adressiv frigivelse

Selv om jeg ikke muligvis kan give dig enhver tænkelig type ansvarliggørelse eller manglende frigivelse af ansvar i kortsalgs godkendelsesbreve, her er et par eksempler. Nogle af disse erklæringer frigiver sælgeren, nogle tilbyder ikke nogen form for frigivelse af ansvar.

• Ved bankens kvittering på $ XXXXXX frigiver banken lien og afregner den resterende gæld som en samlebalance.
• Banken har godkendt en nedsat udbetaling. Intet i dette brev skal fortolkes til fordomme, frafalde, ændre eller ændre nogen af ​​bankens rettigheder eller retsmidler i lov eller i egenkapital ved opkrævning af hele skyldige beløb.
• Banken udsteder sin godkendelse til at sælge emnet ejendom, som vil resultere i en kort udbetaling af realkreditlånet … og vil afstå fra eventuelle manglerettigheder, hvis det er relevant.
• Ved modtagelse af denne betaling rapporterer vi gælden som "betalt fuldt ud for mindre end den fulde saldo" til alle kreditbureauer.
• Låntageren skal underskrive den vedhæftede bekræftelse på alle vilkår, der er angivet i denne godkendelse, og skal anerkende, at banken beholder alle mangelfuldmagter som angivet i notatet, tillidsklausul og / eller sikkerhedsaftale og lokale og føderale love.
• Banken accepterer at acceptere i kontanter $ XXXXXX som fuld betaling af lånet. Herudover skal banken indberette gældsbeløbet forgivet til Internal Revenue Service.
• Banken kan forfølge en mangelfuldbyrdelse for de forskellige i den modtagne betaling og den samlede balance, medmindre andet er aftalt eller lovligt forbudt, hvis det korte salg lukker på det ovenfor nævnte lån.
• Ved modtagelse af midlerne frigiver banken lien, og mangelbalancen vil blive indberettet som en afgift fra samlebalancen.
• Ved modtagelse af det aftalte beløb vil banken fravige den resterende restbeløb på ovennævnte lån og frigive låntageren fra yderligere forpligtelser heri og frafalde alle rettigheder til at forfølge yderligere dom eller mangel.

Hvis banken ikke giver dig en frigivelse af ansvar, skal du muligvis tilbyde et sælgerbidrag for at få banken til at levere det. Nogle gange får du en forhandler, som ikke forstår bankpolitik. Hvis du føler, at banken ikke har ret til at forfølge en mangeldom, og banken nægter at frigøre dig, kan du blive nødt til at eskalere filen til en vejleder for at få frigivelsen. Men hvis alt andet fejler, er din bedste indsats at spørge en advokat om at få ansvaret for dig eller i det mindste at forklare dine juridiske rettigheder, hvis en ansvarsfrihed ikke kan opnås.

På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.