Hvad sker der i et kort salg, når du har to lån?

Spørgsmål: Hvad sker der i et kort salg, når du har to lån?

En læser spørger: "Vores hjem er mindre værd end vi skylder det. Vi har et første pant på $ 85.000 og et andet pant på $ 55.000. Vores agent siger, at vi ikke får mere end $ 85 000, hvis vi forsøger at sælge det. Hvad sker der med det andet lån i dette tilfælde? "

Svar: At lave et kort salg er svært nok, men ærligt, men det er endnu sværere, når du har to lån - - Det er to gange hovedpine.

Jeg føler din smerte. Fordi ikke kun du har brug for samarbejdet fra den første långiver, skal den anden pantindehaver også frigive lånet.

I dit tilfælde skyldes du $ 140.000 på et hjem, der er værd $ 85.000. Efter at du har betalt den første långiver, vil du stadig være kort $ 55.000. For ikke at nævne lukningsomkostninger.

Lad os tage et kig på, hvad der sker i afskærmning:

Afskærmningspositioner mellem långivere

Det er ligegyldigt, om du tager et andet pant for at hjælpe med at købe hjemmet eller hvis du har sikret et hjem egenkapital lån efter det faktum. Den anden långiver vil altid være i anden position, medmindre den første er villig til at underordne. Normalt vil en realkreditlåner, der er i første position, ikke underordne stillingen.

Første i position er først i retten til at indsamle fra afskærmningsprocedurer. Dette betyder, at når en meddelelse om standard er indgivet, hvis den anden långiver ønsker at være først på linje for at modtage provenu fra auktionen eller salg eller at tage ejendommen, skal den anden långiver indlede sin egen afskærmningsprocedure.

I de fleste dele af landet betyder det, at den anden långiver skal udbetale tilbagebetalingen til den første långiver, betale den første långivers omkostninger for at indgive meddelelsen om standard og dermed forbundne udgifter og derefter indgive sit eget standardmeddelelse. Hvis den anden långiver ikke gør det, kan den anden långiver blive udslettet i afskærmningen og ikke modtage noget, især hvis der ikke er nok penge til at gå rundt.

Når den anden långiver modtager en meddelelse, der angiver den første, er afskediget, efter at have kontrolleret værdien af ​​hjemmet, starter mange andre långivere ikke deres egne afskærmningsprocedurer. De tager denne holdning, fordi der måske ikke er nok egenkapital til at gøre omkostningerne ved afskærmning rentabel for den anden långiver. Denne ikke-handling forlader den anden långiver i en sårbar stilling.

Hvor korte salgsudgifter er betalt

Selvom sælgeren måske har underskrevet en noteringsaftale med en ejendomsmægler, er det meget sandsynligt, at långiveren genforhandler provisionen. Långivere betaler mindre end traditionelle gebyrer og forsøger at reducere deres omkostninger ved transaktionen alt muligt.

For yderligere at reducere lukningsomkostningerne er der også gebyrer, som långivere normalt vil nægte at betale. De er:

Hjemsgarantiplaner

• Skadedyrsbekæmpelser og skadedyrsbekendtgørelser
• Tagcertificeringer
• Afløbsundersøgelser
• Reparationer, der kræves af købere, som f.eks. En anmodning om reparation
• Kreditter til køberens lukkekostnader
• Forhandlinger med den anden långiver om et kort salg

Efter at have fastslået, at din situation passer til korte salgskvalifikationer, og du har overholdt alle långivere - plus, fundet en villig og kvalificeret køber - du er endnu ikke ud af skoven.

Lad os sige, at dine lukkekostnader er 5% eller $ 4, 250. Efter fradrag af lukkekostnaderne fra salgsprisen på $ 85.000 vil du have ca. 81.000 dollars tilbage. Nu bliver det en snoethed mellem de to långivere.

Generelt er den første forhandling at tilbyde den anden långiver en lille mængde, siger $ 1, 000. Nu ser det måske ikke ud til meget i forhold til den anden lånebalance på $ 55.000, fordi du beder långiveren om at taber $ 54, 000. På den anden side, hvis den anden långiver nægter det, kan det i sidste ende ikke få noget.

Det ser ud til, at junior långivere synes at afskære deres næser til trods for deres ansigter. Men det er her, hvor den første långiver kan give op lidt mere for at få dealen til at fungere. Efter min opfattelse er de fleste långivere i første position begejstrede for at modtage endnu 90%, hvilket ville betyde på et $ 85.000-lån, kan långiveren acceptere at tage $ 76, 500.

Hvis nettet er $ 81,000 efter lukning omkostninger, der ville forlade $ 4, 500 at den første långiver kunne tilbyde til den anden långiver. Den anden långiver skal acceptere at frigive lånet. Hvis ikke, vil den korte salg nægtes, og den første långiver vil sandsynligvis gribe ejendommen i afskærmning og eliminere det andet lån.

Hold forhandlingen, indtil en beslutning er nået. Husk, at både den første og den anden har en indsats i at lave det korte salgsarbejde.

BEMÆRK: En grund til, at en junior retskredsindehaver i Californien kan nægte at samarbejde er, hvis lånet var et hardpensionslån, sikret til ophold på 1 til 4 enheder. I så fald kan den anden långiver, hvis den anden långiver er udslettet under en afskærmning under en kurator, have ret til at forfølge en mangelfuldbyrdelse.

(Roseleaf Corp. v. Chierighino, 59 Cal. 2d 35 (1963).) På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien .