Kontingenttilbud giver købers første ret til nægtelse

Et kontingenttilbud er ofte svaret på køb og salg på samme tid. At lave et tilbud om at købe et hjem, når dit eget hjem endnu ikke er solgt, er et dilemma for mange boligkøbere. Uanset om det er et købers marked eller et sælgermarked, er sælgerne heller ikke for ivrige efter at acceptere et tilbud, der afhænger af salget af en købers hjem. Men især på køberens markeder vil du se en stigning i tilbud med en beredskab til at sælge købers hjem.

Grundtyper af betingede salgsbud

Selv om der er mange variationer i et kontingenttilbud, overholder de fleste af de to formater:

1. Sælgeren vil holde ejendommen på markedet, men acceptere en Kontingenttilbud, der giver købere en 72-timers (omsætningspligtig) førstnævntes afslagsmeddelelse, hvis sælgeren modtager et bedre tilbud.
2. Sælgeren tager ejendommen ud af markedet og venter på, at køberen sælger køberens eksisterende hjem.

Sandsynligheden er, at sælgeren vælger valgmulighed en, men købere foretrækker valg to. Grunden til, at en sælger ville acceptere valgmulighed to, er, hvis der ikke er sandsynligt at være andre købere, der foretager et tilbud om at købe. De fleste sælgere vil ikke vente for evigt og vil fastsætte en dato for transaktionen at lukke. Hvis køberens hjem ikke har solgt på den dato, kan transaktionen annullere.

Hvad er en 72-timers meddelelse om at udføre for et betinget tilbud?

Bekendtgørelsen til at udføre kan have forhandlingstid: 24 timer, 48 timer eller et hvilket som helst antal dage.

Tidsperioden er, hvad køberen og sælgeren kan blive enige om. Først sender sælgeren 72 timers varsel til at udføre til køberen og oplyser køberen om, at der er modtaget et andet tilbud, og køberen har nu 72 timer for at fjerne beredskabet til at sælge køberens eksisterende hjem.

Hvis køberen ikke fjerner beredskabet til at sælge, har sælgeren normalt ret til at kræve en aflysning af kontrakten og tilbagebetale det alvorlige pengeindskud til køberen.

Valg til fjernelse af salgssituation under første ret til nægtelse

Ved at acceptere et kontingenttilbud i en bestemt periode giver sælgeren første ret til afslag. Hvis en anden køber ønsker at købe hjemmet og køberen endnu ikke har solgt sit hjem, kan sælgeren bede køberen om at fjerne beredskabet.

• Få et brolån. Det er bedst at blive forhåndsgodkendt til et brolån, inden du får 72 timers varsel til at udføre. På denne måde vil du ikke scrambling omkring forsøger at ordne finansiering over en umulig 3-dages periode. Bridge lån er en dyr løsning, fordi du vil betale lånegebyrer.
• Tryk på et hjem egenkapital kredit. De fleste långivere vil ikke give dig et boliglån, når dit hjem er på markedet, og en sælger kan ikke acceptere et kontingenttilbud, medmindre dit hjem er på markedet.Men det er ikke en Catch-22. Hvis du opretter et hjem egenkapital kreditkort, før du sætter dit hjem på markedet, kan du simpelthen overføre penge eller skrive en check.
• Skift dit pant til et højere lån til værdi. Hvis du planlagde at lægge ned, siger 20% at købe dit nye hjem, læg ned og få et højere pantbeløb. Så når dit hjem til sidst sælger, kan du bruge provenuet til at betale ned realkreditlånet. Vær opmærksom på, at mange højere værdipapirer har en højere rente.
• Lån nedbetalingen fra en slægtning. Nogle boligkøbere banker på mor og far, når der opstår en nødsituation. Jeg ved ikke, om at købe et nyt hjem udgør en nødsituation i din familie, men i nogle familier gør det. Måske vil onkel Joe give dig den arv tidligt? Kan ikke skade for at forhøre.
• Fjern din salgssituation og håber på det bedste. Jeg ved hvad du måske tænker lige nu: "Er hun rygning?" Men hvis du er sikker på, at dit hjem til sidst vil sælge, vælger nogle købere denne mulighed.

Risiko for bundlinjen for at fjerne salgssituationen

Før du fjerner en salgssituation, skal du gennemgå din købsaftale med en advokat og få juridisk rådgivning til at bestemme dine rettigheder i henhold til kontrakten. Californien købekontrakter, for eksempel klart angiv din alvorlige penge indbetaling står på spil, hvis du standard på kontrakten.

Hvor meget kostede du? $ 1, 000? $ 5, 000? $ 10.000? Hvis du kan leve med at miste det beløb ved at tage en gamble, som dit hjem vil sælge, kan det være det værd for dig.

Ellers forsøger du at holde beredskabet på plads.

Beviser for at lukke midler

Når en beredskab fjernes, beder selgere ofte om bevis for, at midlerne lukkes. Dette forhindrer købere fra vilkårligt at fjerne en beredskab uden en faktisk hensigt at lukke (ikke at du tænkte det). Hvis en familie har midlerne, er det typisk nok et gavebrev fra den relative og kopi af kontoudskrifter eller lagerregnskaber at tilfredsstille din långiver og sælger.

På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.