Video: Sådan sælger du hvad som helst til hvem som helst 2025
Mange købsaftaler, der anvendes i fast ejendom, indeholder bestemmelser om forhandlinger mellem sælgere og købere. Inden du underskriver en købsaftale, skal du læse den for at finde ud af, hvordan prorations håndteres, fordi du måske vil foreslå en ændring i ordbogen om prorations.
I de fleste tilfælde, men ikke alle, opkræves købere for prorations. Afgifter opstår som en debet på køberens afslutningsopgørelse og som en kredit på sælgerens afsluttende erklæring.
Kreditterne øger sælgerens nettoresultat og refunderer sælgeren for varer, som sælgeren har forudbetalt for den periode, hvor sælgeren ikke ejer ejendommen.
Forhøjelser af rentegodtgørelser
I modsætning til leje, der er betalt på forhånd, udbetales pantrenter i restance. Når du betaler en pant betaling den 1. januar, betaler den for eksempel rente i december.
På et nyt realkreditlån ønsker långiverne at samle renter op til 30 dage før den første realkreditbetaling er forfalden. Dette betyder, at hvis du lukker på, siger, den 15. november, vil din første pant betaling være på 1 januar. Den 1. januar pant betaling vil betale renterne for december.
Som låntager vil du blive opkrævet 15 dages renter på din afsluttende erklæring fra 15. november til 1. december. For at finde ud af din interesseprotation i dette scenario er her formlen:
- Lånbeløb x Rentesats = Årlig rente.
- Årlig rente divideret med 12 måneder = Månedlig rente.
- Månedlig rente divideret med 30 Dage = Daglig rente.
- Daglig rente x 15 dage (for at betale renter til 1 december) = renteafskrivning.
Samme hovedstol gælder for sælgere, der skal betale renter i forbindelse med en udbetaling af lån i henhold til långiverens modtagers efterspørgsel.
Real Property Tax Prorations
Hver stat baserer sit ejendomsskat kalenderår anderledes.
I Californien er kalenderåret f.eks. Fra 1. juli til 30. juni. Først og fremmest, hvordan dit amt indsamler skatter. Nogle stater indsamler ejendomsskatter på forhånd, nogle indsamles i restance, og nogle samlinger afhænger af årstiden.
Skatter betales oftest i to rater. Den næste ting er at finde ud af, om den periode, i hvilken du lukker indebærer forudbetalte skatter. Hvis skatterne er forudbetalt, og du er sælgeren, vil du modtage en kredit. Hvis skat er forudbetalt, og du er køber, vil du blive opkrævet. Det modsatte er sandt, hvis skatten endnu ikke er forfalden og betales - sælgere vil modtage en debitering og køber en kreditprotokol.
I nogle situationer, selvom skatterne endnu ikke er forfalde, og hvis din lukkedato er nær den dato, skatene skal betales, vil din tættere betale skatten fra sælgerens provenu, kreditere den ubrugte del til sælgeren og opkræver køberen i overensstemmelse hermed.
Nogle kalkulerende købere vil ikke anmode om nogen skattespredninger i købsaftalen, hvis det fremgår, at køberen forventes at refundere sælgeren for en del af forudbetalte skatter. Hvis du er en sælger i denne situation, og du ikke forstår betydningen af "ingen prorations", betaler du skat i en periode, hvor du ikke besatte ejendommen.
Homeowner Association Dues Prorations
Da de fleste boligejerforeninger indsamler månedlige gebyrer på forhånd (nogle HOAs regning kvartalsvis eller årligt), hvis en sælger endnu ikke har betalt afgiften, vil gebyrerne blive betalt af sælgerens provenu. Sælgeren vil modtage en kredit for den ubrugte del af afgifter.
F.eks. Hvis afgifterne er $ 300 pr. Måned, er den daglige udbetaling $ 10. Når en transaktion lukker den 10. i måneden, bliver sælgeren opkrævet 10 dage HOA-afgifter eller $ 100. Køberen vil betale $ 200 for 20 dage af HOA afgifter.
Leje Prorations
Leje udbetales generelt på forhånd. Købere, der køber en investeringsejendom, forventer at modtage en kredit for den del af lejen, der dækker den periode, køberen vil eje ejendommen.
Et salg, der lukker den 15. november, med en lejeboligsejendom, der lejer for 1 000 dollars om måneden, ville medføre, at køberen modtager en kredit for 15 dage forudbetalt leje eller 500 dollar.
Sælgeren ville få en debet på $ 500. Sikkerhedsindskud hos sælgeren overføres også til køberen som kredit til køberen og en debitering til sælgeren.
Forsikringspræmier
Forsikringspræmier udbetales på forhånd. Købere tager typisk en ny risiko / brandforsikring, når de køber et hjem. Men hvis køberen antager sælgerens eksisterende lån eller køber på en landekontrakt, kan en køber måske bede sælgeren om at overføre den eksisterende forsikringspolice.
Brandforsikringer overføres med eller uden vederlag. Med vederlag betyder sælgeren at blive refunderet for den periode, sælgeren ikke vil eje ejendommen. Uden overvejelse betyder der ingen prorationer. De fleste købere får en ny politik i dag.
Utility Prorations
Det er ikke ofte, at forsyningsselskaberne er prorated ved lukning, men prorationer gælder for visse kommuner. I Sacramento County, for eksempel, hvis en sælger ikke betaler amtet eller byværkerne (vand, kloak, affald), så forsyner forsyningsvirksomhederne til skattevurderingen.
Utilities trækkes derefter fra skatteregningen for prorations, og køberen krediteres fremtidige skatteregninger. Du vil se, at denne situation sker ved kortsalg og foreclosures, fordi sælgeren ikke sandsynligvis heller ikke betaler forsyningsregnskabet, hvis sælgeren ikke foretager pantbetalingen.
På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.
Hvad skal sælger videregive til hjemme købere?
Boligkøbere har ret til sælgerens oplysnin- ger og at høre alle væsentlige kendsgerninger. Som hjem sælger, hvad skal du afsløre?
Definere salg - hvad gør en god sælger?
Den bedste måde at definere salg på er at fokusere på salgskompetencer. Denne definition omfatter de færdigheder, der er nødvendige for at gøre en vellykket sælger.
Hvorfor er ikke mit hjem sælger? Hvorfor hjem sælger ikke
Hvordan man finder ud af hvorfor dit hjem ikke sælger og løser problemet, så dit hjem sælger. Der er mange grunde til, at et hjem ikke sælger bortset fra prisen.