Hvad skal sælger videregive til hjemme købere?

Ved lov kan ejendomsmæglere ikke udfylde nogen sælgeres hjemoplysninger, medmindre agenten er sælgeren eller en part i transaktionen. Det forhindrer dog ikke nogle naive agenter fra at udfylde oplysnin ger på vegne af deres klienter og åbne sig for potentielle retssager. Det er trods alt hovedsageligt retssager, der har foranlediget oprettelsen af mange af oplysningsformularerne agenter, spørg sælgere at fuldføre.

Hvis din agent ikke kan fortælle dig, spørg en advokat, hvis du skal underskrive enhver form for oplysninger, du har givet dig.

Federal Disclosures

Hver stat har sine egne love med hensyn til offentliggørelser, så formularerne vil variere afhængigt af, hvor du bor. En føderal oplysning som blybaseret maling er påkrævet for alle transaktioner, hvis hjemmet blev bygget før 1978. Oplysningen giver også køberen 10 dage til at foretage inspektioner for blybaseret maling, medmindre denne tidsperiode uforudsete er frafaldet skriftligt. Det anses imidlertid for god praksis at give enhver køber, uanset hvor hun bor, og uanset hvilken type ejendom hun er under kontrakt for at købe, beskrivelsen vedrørende blybaseret maling. Potentialet for en retssag er for stor til at gøre ellers. Desuden er der stadig forbudt steder, hvor blymaling sælges.

Materiale Fakta

Materiale Fakta betegnes almindeligvis som noget, der vil påvirke købers købsbeslutning eller pris og vilkår, som køberen tilbyder.

Med andre ord, hvis du har kendskab til en defekt, bør den afsløres. I Californien skal sælgere underrette køberne, hvis der er sket en død på ejendommen inden for de sidste 3 år. Nogle købere er forkælet ud af viden om, at en sælger døde i huset.

En sælger spurgte mig engang, om hun skulle fortælle køberen, at hendes mand døde i deres soveværelse for fem år siden.

Selvom loven ikke kræver det, fordi døden skete uden for det treårige vindue, og fordi køberen ikke spørgede om det, foreslog jeg at hun oplyste dette til køberne, og hun gjorde det. Hertil kommer, at hvis hun havde valgt at tilbageholde disse oplysninger fra køberen, ville jeg have været nødt til at afsløre det, for nu havde jeg kendskab til en materiel kendsgerning.

Årsager til døden

Mange boligkøbere har det fint med nyheder om en død i huset, så længe det ikke var voldeligt eller grusomt. Der er også købere, der tror, at hjem er hjemsøgt af tidligere beboere, der døde i huset. Hvis du har specifikke oplysninger, kan du overveje at dele det med køberen, medmindre det drejer sig om aids. Tjek med din lokale lovgivning og en fast ejendom advokat for råd om dødsfald omkring AIDS, fordi i nogle stater falder aids i en beskyttet klasse og kan også blive udsat for diskriminationskrav.Der er tidspunkter, du er darned, hvis du gør og darned, hvis du ikke gør det.

Eksterne oplysninger

Nogle stater kræver oplysninger om genstande, der påvirker eller kan påvirke ejendommen, såsom:

Jordskælv
Naturlige farer
Zoningændringer
Oversvømmelseszoner
Brandfare > Støjforurening
Jordforurening
Luftforurening, blandt andre.
På grund af omfanget af retssager udgiver Californien Association of Realtors en række oplysningsskemaer til købere, hvoraf nogle fortæller en køber, at hvis hun køber et hjem på en golfbane, kan det være en fejl i golfbaner, der kan ødelægge sine vinduer.

Hvorfor? Fordi et boligejer, der købte på en golfbane, engang sagsøgte for ikke-afsløring, da golfbolde smadrede hendes billedvindue.

Har du brug for at oplyse hver hjemmereparation?

Hvis jeg personligt oplyste betingelsen om mit eget hjem til en køber, ville jeg ikke bruge udtrykket "reparation", fordi det kunne anses for at betyde, at fejlen var permanent korrigeret. Men hvis jeg havde kaldt en blikkenslager for at løse en lækage under vasken, ville jeg afsløre:

Rørene lækkede en gang.

Jeg betalte ABC Rørmænd $ 175 for at stoppe lækagen.
Rørene har ikke lækket siden.
Er rørene gode som nye? Jeg ved ikke. Sikkert ikke. Jeg vil dog ikke garantere det.

I mange tilfælde føler boligkøbere en følelse af lettelse, hvis de ved, at visse ting er blevet repareret. Det giver sikkerhed til købere, hvis de ved, at en sælger har:

Erstatter et tag

Opgraderet el & VVS
Bolted Foundation
Grundproblemer

I områder med kældre er dette et stort problem , ligesom problemer med våde kældre. Men det er også defekte plader. Jeg repræsenterede en sælger, hvis nyere trægulv viste misfarvning i pletter. Var det på grund af fugt? Sælgerne vidste ikke. Vi fjernede simpelthen tæpperne, afslørede misfarvningen til køberen og tilbød en $ 5, 000 kredit for nye gulve, som købere accepterede uden yderligere diskussion eller travlhed.

Hvad om rygter?

Medmindre du overtræder en statslig eller lokal lov ved at afsløre, om du har kendskab til en defekt eller en materiel kendsgerning, skal du offentliggøre det. Hvis en nabo gentog en rygte, og du ikke har verificeret eller bestridt rygtet, vil du måske overveje at fortælle køberen om rykten. Følg den gyldne regel. Hvis du gerne vil vide, gør din køber sandsynligvis det samme. Typisk er køberne ikke forstyrrede af modtagelse af negative oplysninger. De bliver ked af at ringe til en advokat, når de føler, at de er blevet duped, bedraget eller løjet til.

På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.