Stop med at betale realkreditlån til kortsalg

Spørgsmål: Skal vi stoppe med at udbetale realkreditlån til at lave et kort salg?

En læser spørger: "Skal vi stoppe med at gøre vores pantbetalinger, mens vores hjem er på markedet som et kort salg? Vi har forsøgt at lave et lån modifikation med vores långiver, men vores ansøgning blev nægtet, fordi vi var aktuelle.Låneren sagde, at hvis vi var i standard, ville det hjælpe os.Men vi skylder så meget mere end vores hjem er værd, jeg har mistet mit job og har virkelig ikke råd til at fortsætte med at betale. Kan du hjælpe os ? "

Svar: Lad mig først sige, at mit hjerte går ud til dig. Jeg snakker med mange korte salgssælgere i din position hver dag og indser vanskelighederne for sælgers ansigt. I Sacramento, hvor jeg arbejder, var over halvdelen af ​​salget i 2008 kortsalg og afskærmninger, og denne situation afspejles i mange andre dele af landet. Du er ikke alene.

Ingen uden for en advokat kan fortælle dig, om du vil stoppe med at foretage dine pantbetalinger - især ikke ejendomsmæglere, fordi vi ikke har licens til at give juridisk rådgivning. Dette er en personlig beslutning, som sælgere skal lave for sig selv. Der er konsekvenser, hvis du holder op med at foretage betalinger. Her er et par ting at overveje:

Er du villig til at gå gennem afskærmning?

Typisk vil långivere ikke godkende et kort salg, før sælgeren finder en køber, men denne status ændrer sig. Indse, at der ikke er nogen garanti for, at en långiver vil acceptere et kort salg, og ikke alle långivere er forpligtet til at lade dig sælge på en kort salg.

Hvis du begynder den korte salgsproces og stopper med at foretage dine betalinger, skal kortsalg nægtes, og du ikke kan udbetale tilbagebetalingen, kan du finde dig selv ufrivilligt at miste dit hjem gennem afskærmning. Mange korte sælgere går ind i processen med den opfattelse, at hvis långiveren ikke godkender deres korte salg, er de parate til at lade ejendommen gå.

Fordele ved at foretage dine realkreditlån under et kort salg

Hvis du er i stand til at fortsætte med at foretage betalinger, mens dit hjem er på markedet, kan det være en fordel for dig at gøre det af følgende årsager:

Kvalificer til Køb et nyt hjem.

• Fannie Mae-retningslinjerne, der blev udstedt i august 2008, siger, at en låntager kan købe et andet hjem efter et kort salg, hvis låntageren aldrig blev kriminel, opfylder sin "overdrevne prioritetsforfalskningspolitik" og er ikke forpligtet til at tilbagebetale kort salg långiver, herunder en mangel dom.

  Det er svært at finde en långiver, der vil gøre det, men der er mindre banker med deres egne portolioser, der ikke sælger til Fannie Mae og kan overveje et sådant lån. På den anden side siger FHA-retningslinjerne, at hvis køberen aldrig var sent, vil FHA lave et lån umiddelbart efter et kort salg.HAFA 2013 retningslinjer giver långivere mulighed for at rapportere betalt i fuld, så det gør en stor forskel på en kredit rapport.

  Beskyt kredit

• At holde din pant i nuværende hjælper også din kreditvurdering, fordi din kredit rapport ikke afspejler nogen forsinkede betalinger. Indse, at en långiver dog kan rapportere dit korte salg som en kredit score faktor kode # 22, som stadig vil falde din FICO.

  Fred i sindet

• Det går ikke lettere for nogle sælgere at håndtere et kort salg, fordi stigmatisering af at være kriminel er fraværende, og de sover bedre om natten.

  Annuller uden straf

• Hvis dit hjem ikke sælger, eller en långiver nægter at acceptere et tilbud fra din korte salgskøber, f.eks. I Californien, er du fri til at annullere noteringen og holde dit hjem uden ansvar.

  Årsager til at holde op med at udbetale dine realkreditlån under et kort salg

Nogle sælgere beskæftiger sig med ekstreme økonomiske vanskeligheder og har ikke mulighed for at beslutte, om de skal fortsætte med at foretage realkreditlån. Andre sælgere forsæt med at betale.

Mere motivation for banker til at acceptere kortsalg

• Selvom det ikke er nødvendigt at være i standard, før en bank overvejer et kort salg, er de filer, der prioriteres, de i standard.

  Långivere kan ikke være obligatorisk tilbagebetaling

• Du kan ikke presse blod ud af en sukkerroer, selvom jeg kender banker, der har forsøgt. Typisk, hvis en låntager står over for en sand trængsel og ikke har nogen aktiver eller midler til at foretage en pant betaling, er långiveren usandsynligt at forsøge at tvinge låntageren til at tilbagebetale noget af det. Det betyder ikke, at en långiver ikke har ret til en domsafgørelse, hvis omstændighederne berettiger.

  Få penge til at flytte

• Det er grunden til, at hvis du ikke betaler banken, kan penge, der normalt tildeles til denne udgift, i stedet blive brugt til at betale først, sidste og et depositum på en leje.

  Ulemper at gå til standard under et kort salg

Der er ingen gratis frokost. Mens nogle sælgere er glade for at gå væk fra et hjem i afskærmning, ville andre foretrække at afslutte et kort salg og frygte tanken om en afskærmning.

Kreditrapport kan lide

• Kortsalg og afskærmning påvirker kredit. Ud over en kredit score faktor kode # 22, kan långiveren også rapportere dine misligholdte realkreditlån til kredit bureauer. Nogle långivere kan rapportere et kort salg som fuldt ud betalt, hvis du har gennemført en HAFA-kortsalg efter 2013, som ikke bør påvirke din kredit.

  Begrænset fra at købe et nyt hjem

• Selvom jeg forventer, at restriktioner kan blive afslappet lidt på grund af det stigende antal afskærmninger og kortsalg, er der i øjeblikket behov for låntagere med en 60-dages forsinket løn eller derover af Fannie Mae at vente to år at købe et andet hjem. Golden 1 Credit Union i Californien tilbyder en sag for sag venterperiode for låntagere, der passer til visse kriterier. Visse HAFA-retningslinjer giver mulighed for øjeblikkelig tilbagekøb. Tal med din agent.

  Taber hjem til afskærmning

• Hvis du ikke kan udbetale tilbagebetalingen forud for kuratorens eller sheriffens salg, kan du miste dit hjem til banken.