Hjem salgspriser vs rentesatser

Spørgsmål: Skal jeg vente på renten at gå ned, hvis salgspriserne går op?

En læser spørger: "Tidsrenter og prisstigninger er vanskelige. Min kone og jeg har set salgspriserne i Phoenix faldet til det punkt, hvor det nu giver mening for os at købe vores første hjem. Renter er ganske lavt også. Så vi er nødt til at tale dette og spekulerede på, hvad der er vigtigere. Renter eller salgspriser? Er det bedre for salgspriserne at gå ned, selvom renten stiger? Eller skal vi vente på renten til gå ned, hvis salgspriserne går op? " - Phoenix Guy

Svar:

Det er spørgsmål som disse, Phoenix Guy, der får mig til at sætte første gang hjemme købere på et pariserhjul og lade dem være der, spinning. At gå rundt og rundt og rundt, indtil de er så svimmel, kan de ikke huske hvad de spurgte om salgspriserne vs. renter. Det gør ondt i mit hoved for at tænke over det, men jeg giver det et skud.

Om salgsprisen er vigtigere end renten afhænger af dit perspektiv. Alle ejendomme er lokale. Det betyder, hvad der sker på dit lokale marked i Phoenix, for eksempel, kan variere vildt fra f.eks. Markedet på Manhattan. Det er temmelig umuligt at tid på ejendomsmarkedet, men du kan forsøge at udnytte den måde, markedet går på.

Som Bono synger, "

bevæger hun sig på mystiske måder ," Man kan ikke altid forudsige, hvordan markedet vil bevæge sig. Men du kan se det flytte. Lad os se på historiske renter for et 30-årigt fastforrentet realkreditlån.

Generelt er tommelfingerregelen, når renten stiger, salgspriserne går ned for at kompensere, men ikke altid.

Stigende salgspriser vs. faldende rentesatser

Sig du sammenligner et hjem i Phoenix, der var værd $ 240.000, og din rente er 4, 5%. Hvis du købte på et faldende marked og ventede indtil den pris faldt til 210 USD, men satser steg op til 6,5%, kan du være bedre at købe til den højere pris.

Ja, det er sandt. En betaling på et 80% LTV-pant til en $ 240.000 hjem på 4, 5% er $ 972. 84.

En betaling på et 80% LTV-pant til en $ 210.000 bolig på 6,5% er $ 1067. 87.

Hvis du betalte $ 30.000 mere til hjemmet ved at betale $ 240.000 og boet i det hjem i 30 år, da du betalte dit lån, ville du have betalt i alt $ 350 , 222. 24.

Hvis du betalte $ 30.000 mindre ved at betale $ 210.000, men betalt på den højere rente i 30 år, da du betalte dit lån, ville du have betalt i alt $ 384, 433 . 20. I dette tilfælde er det ikke bedre at betale mindre i bytte for en højere rentesats.

Hvor meget taber du salgspris med hver.50% renteforhøjelse?

Lad os nu sammenligne det hjem med $ 240.000, hvis priserne steg 1/2 point og du ønskede at holde din betaling det samme. Afskrivningen af ​​de fleste realkreditlån er i 30 år. Hvis din udbetaling er 20% af salgsprisen, hvor meget af hjemmet kan du købe for at holde din betaling omkring $ 975?

$ 240, 000 x 80% ved 4. 5% renter svarer til en udbetaling på $ 972. 84

• $ 226, 260 X 80% ved 5 0% renter svarer til en udbetaling på $ 971. 65
• $ 214, 062 X 80% ved 5,5% rente svarer til en udbetaling på $ 972. 34
• $ 202, 500 X 80% ved 6. 0% renter svarer til en udbetaling på $ 971. 27
• $ 192, 188 X 80% ved 6,5% rente svarer til en udbetaling på $ 971. 80
• Du kan se, at en renteforhøjelse på 2% vil tabe dig omkring 50.000.000 købekraft i dette prisklasse. Hvis du fordoblede salgsprisen, ville du miste ca. 100.000 købekraft for en 2% spredning i rente.

Derfor er renten en stor faktor for mange første gangs hjemme købere. Hvis du strækkes for tæt på den øverste ende af dit prispoint og satser går op, kan du muligvis ikke købe det drømmehus, du vil have, fordi du ikke længere vil kvalificere dig til denne salgspris. Og bare så du ved, at lave et lowball tilbud er ikke altid svaret.

På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.