Skal Home Sellers Leje en appraiser?

Hjemmehandlere spørger mig ofte, om de skal bruge lidt ekstra penge og få en vurdering fra en professionel appraiser, før de noterer et hus til salg. Jeg kan forstå den følelse, men medmindre ejendommen er så unik, at noteringsagenten ikke kan udarbejde en sammenlignende markedsanalyse, kan det være overkill at betale for en fuldvurderet vurdering.

Grunde til, at en vurdering sjældent hjælper med at sælge et hjem

• Til at begynde med er appraisører som professionelle i ethvert erhverv, nogle er fremragende, og nogle kunne ikke finde en ejendom med to kort og en lommelygte. Vurdering er ikke en garanti for værdi. Nogle gange er en vurdering ikke engang et estimat af værdi. I nogle lande behøver muligvis ikke licensgivere. Medmindre en sælger har førstehånds erfaring med en bestemt vurderer, er der ingen måde at føle sig helt sikker på, at vurderingen vil være præcis.

• Bedømmere kan lave fejl. Hvis bedømmeren ikke er bekendt med et kvarter eller dets kendetegn, der kan forringe værdi, kan vurderingen være ufuldstændig. Metoden anvendt af mange vurderere til at etablere markedsværdi er at sammenligne lignende boliger i lignende tilstand, som for nylig har solgt. Nogle gange fjerner agenter billeder efter lukning fra MLS. Hvis bedømmeren ikke har set det indre af hjemmet, kunne værkstedet ubevidst bruge et hjem med behov for reparation som et sammenligneligt salg til et opdateret hjem.
• Appraisører kan ikke altid finde alle de krævede data. Jeg modtager sandsynligvis mindst ét ​​opkald om ugen fra en vurderer, der spørger mig om mit seneste salg. Bedømmerne vil gerne vide, om der var noget usædvanligt om hjemmet, om sælgeren betalte køberens lukningsomkostninger, eller hvis der var særlige indrømmelser. Ikke alle ejendomsmæglere er tilgængelige for at besvare disse typer spørgsmål, og ikke alle appraiser spørger, plus top producerende agenter kan muligvis ikke huske detaljerne i hver enkelt transaktion.

• Vurderende kan afvige af værdi fra hinanden, selv ekspertvurderinger er ikke altid enige. Bed 3 bedømmere for en mening om værdi, og du vil højst sandsynligt få 3 forskellige meninger. Derfor spørger sælgere nogle gange 3 ejendomsmæglere til en værdiansættelse og ender med at gøre den værste sælgers fejl nogensinde, når de vælger agenten, der tilbyder den højeste pris.

Hvordan køberne vurderer boliger til salg

Boligpriser er delkunst og delvidenskab. Når ejendomsmæglere udarbejder en sammenlignende markedsanalyse, forsøger vi at bestemme, hvor meget en køber vil betale for hjemmet og den pris, som långiverens køber vil vurdere. Disse værdier kan være to forskellige tal.

Nogle gange er købere meget forvirrede, når de køber et hjem. De sammenligner generelt værdier blandt hjem, de har turneret, så de ved ikke rigtig, hvordan man skal bestemme værdi, når de eneste boliger de ser er boliger til salg.De ved, hvad andre sælgere beder om deres hjem, men de ved ofte ikke, hvilke boliger i nabolaget for nylig har solgt, og for hvor meget.

Hvis de får sammenlignelige salg, har køberne generelt ikke nok vurderingskendskab til at vide, hvordan man kan justere for afvigelser mellem boligerne. De kan forsøge at sammenligne et hjem med en pool og opgraderinger til et hjem på en mindre masse uden en pool og har brug for arbejde, og har absolut ingen idé om, hvordan man beregner forskellen i monetære termer. For at føje fornærmelse til skade, ved deres agent sikkert heller ikke.

For eksempel kan en køber fortælle at hjemmet næste dør solgte til $ 300.000. Det ville være nok til at få køberen til at tro, at hun skulle kunne tilbyde 300.000.000 dollars til hjemmet til salg ved siden af ​​det.

Huset til salg ved siden af ​​dette hjem kan dog have et ekstra soveværelse og bad, hvilket ville betyde, at det nok kunne være mere værd. Hvor meget mere er et ekstra soveværelse og bad værd? Købere ved det ikke.

Købere træffer ofte beslutning om pris baseret på de konkurrerende boliger til salg. Hvis de tour et hjem, der er et for dyrt hjem, for eksempel, det vil gøre de rimeligt prissatte boliger ligne en lejlighedskøb. De kan også spørge deres ejendomsmægler, hvor meget de skal betale, og agenten kan f.eks. Sige, at den gennemsnitlige prisforhandlingspris pr. Aktie er 98%, så agenten kan foreslå en prisreduktion på 2% .

Købere bør ikke spørge en ejendomsmægler, hvor meget der skal tilbydes til et hjem. De fleste agenter er ubehagelige og foreslår en tilbudspris, da det ikke er deres hjem, og nogle af dem, jeg hader at indrømme, er ukvalificerede til at svare.

En køber skal bede en ejendomsmægler om at give køberen tilstrækkelig information, så køberen kan træffe en velinformeret beslutning.

Flere grunde til, at en sælger, der er betalt, kan være utilgængelig.

En af hovedårsagerne til, at en sælger-betalt vurdering før notering af et hjem sandsynligvis vil være spild af penge til sælgeren, skyldes det faktum, at køberen muligvis ikke stol på vurderingen. Køberen tror måske, at sælgeren overtalte vurdereren til at komme frem til en højere end let godkendt værdi, fordi købere ofte er mistænkelige. Købere har en tendens til at føle sig mistænkelig, fordi de er urolige at handle i et fremmed miljø, mere end fordi alt er underhanded foregår.

Ud over dette vil køberens långiver helt sikkert ikke acceptere sælgerens vurdering. Køberen skal stadig betale et særskilt gebyr for en vurdering for at opnå finansiering. Desuden, hvis det også er meget sandsynligt, at køberens långiver måtte kræve en yderligere vurdering, lige før afslutningen, for at kontrollere, om den første vurdering er nøjagtig. Fordi långivere er opmærksom på, at ikke alle vurderinger, især siden implementeringen af ​​HVCC, er nøjagtige. For ikke at nævne, siden markedskraschen i 2008, långivere i dag indser en god vurdering er simpelthen et godt estimat af værdi og skøn kan variere.

Mens ejendomsmæglerens estimat af værdi ikke er en vurdering og ikke skal fortolkes som sådan, kan noteringsagenter generelt gøre et ret godt stykke arbejde med at finde ud af en noteringspris baseret på den sammenlignelige salgs- og markedsbevægelse.Det er en af ​​grundene til, at vi laver de store penge.

På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.