Grøn Boliglån i Californien

Ved første blush ser grønne realkreditlån i Californien ud som den perfekte måde at finansiere energieffektive forbedringer og opgraderinger til dit hjem. Der er mange fordele ved grønne realkreditlån, men der er også farer lurker inden for, at ikke alle salgssteder er hurtige eller klare at videregive til boligejere. Den paraply, hvorunder disse typer af finansiering falder kaldes af forkortelsen PACE, som står for Property Assessed Clean Energy, men du kan få en PACE-vurdering sikret til dit hjem uden nogensinde at høre ordet PACE.

Det skyldes, at når PACE-programmerne stammer fra offentlige enheder, administreres de ofte af private enheder, der bruger et andet navn som HERO eller Ygrene eller California First. Dette er alle eksempler på PACE Green Mortgages i Californien. Appellen med disse grønne realkreditlån er let at forstå, når man ser de enorme fordele, der tilbydes husejere.

Hvordan arbejder PACE Green Mortgages?

Den første fordel er ingen forskudsbetaling. PACE-programmerne tilbyder 100% finansiering med ringe eller ingen kreditkontrol. Betalinger håndteres ikke i et typisk realkreditlån, fordi den grønne realkreditlån er knyttet til et boligejers lokale ejendomsskat og udklæbet som en vurdering.

Pace grønne realkreditlån giver mulighed for øjeblikkelig finansiering gennem godkendte leverandører til byggesager, der involverer energieffektive hjem forbedringer eller vedvarende energi installationer såsom dobbelt rude vinduer, HVAC systemer, vand systemer, eller upfront omkostningerne til solpaneler og meget mere.

Nogle gange, under spændingen ved at tilføre energieffektive opgraderinger til hjemmet og den relative enkelhed at opnå disse typer af lån, huser boligejere at shoppe til det bedste priser. Nogle ejere kender ikke forskellen mellem en vinduesopgradering på $ 20.000 eller en $ 40.000 "forbedret" vinduesopgradering.

Da der ikke er nogen out-of-pocket-omkostninger, og hele projektet finansieres via ejendomsskattebetalinger, kan sammenligningshopping falde ved vejen.

Den største ulempe betaler imidlertid ikke for meget, selv om det er en meget reel bekymring. Det grundlæggende problem er, at boligejere ofte er lovet, at lien er antaget af en ny køber, hvis boligejer vælger senere at sælge hjemmet, og det er ikke rigtigt sandt. For eksempel, hvis en ny køber accepterer at påtage sig omkostningerne ved forbedringerne, og få er villige, vil køberen ikke være i stand til at sikre et lån til at købe hjemmet - ikke gennem Fannie Mae eller Freddie Mac eller VA eller FHA-lån. Finansieringen kan ikke antages, hvis køberen bruger konventionel eller statsfinansiering til at købe hjemmet, fordi bankerne ikke tillader det.

Federal Housing Financing Agency (FHFA) vil ikke tillade antagelse, fordi den grønne finansiering er en del af ejendomsskatregningen, der betragtes som en overlegen lien, hvilket betyder, at det ville have forrang i tilfælde af en afskærmning og betales først og forud for de eksisterende realkreditlån.Långivere ønsker ikke en anden enhed at opnå overlegen status og være placeret foran et eksisterende lån.

Dette betyder for at sælge til en anden køber, der finansierer købet, at boligejeret skal betale hele PACE-lånet.

For at tilføre skade til skade kan udbetalingen også indeholde en forudbetaling. Selvfølgelig ville en forsigtig homebuyer, der ville betale kontant, formentlig insistere på, at boligejerne rabat prisen for at muliggøre en eventuel tilbagebetaling af PACE-lånet. Huset kan derfor ikke rigtig vinde eller komme ud i dette spil i tilfælde af videresalg, uanset hvordan programmet præsenteres for boligen.

Det er nemt at glemme om grønne realkreditobligationer i ejendomsskatter.

Mange boligejere betaler kun skattelovgivningen, når den ankommer to gange om året, ellers er lånet skødet og betalingerne udbetales månedligt, ud over hovedstol og renter. Ofte viser lien ikke let op, eller det fremstår som en skattevurdering, som er let at afskedige af realkreditlånsofficerer og endda nogle forsikringsselskaber. En långiver nævnte for nylig en fil til mig, der havde en kreditforespørgsel i sælgerens kreditcheck, som blev lavet et par måneder før sælgeren havde besluttet at liste hjemmet til salg.

Siden henvendelsen blev foretaget inden for de sidste 60 dage, anmodede realkreditofficeren om det, for blot at sikre, at boligejerne ikke påtog sig yderligere gæld ved at finansiere en bil eller et andet stort køb.

Det viste sig, at boligejerne havde et lån på 18, 000 dollars (8,25% rente, 20 år) PACE. Der blev ikke omtalt lånet i skatteposter eller i titelvirksomhedens ejendomsprofil. Det blev ikke afspejlet i listen over vurderinger af den nuværende skatteregning. Långiveren fik en kopi af den foreløbige titelrapport og som en undtagelse var følgende erklæring:

7. Bedømmelser og andre forhold til Sacramento County, som er indeholdt i et dokument med titlen "Betaling af kontraktmæssig vurdering, der kræves" og / eller "Notice of Assessment" (California Hero Program), der er optaget XX / XX / XXXX som dokumentnummerbog XXXXXXXXX, Side XXXX af officielle poster. Eventuelle vurderinger i forbindelse med ovenstående dokument opkræves med de årlige skatter.

Til et uuddannet øje ser det ud til at være blot en anden vurdering. Men det er tegn på et PACE-lån, der skal betales fuldt ud ved afslutning af sælgeren.

Dette er ikke at sige, at PACE-lån eller HERO-programmet er alle dårlige, fordi det ikke ville være sandt. Der er mange fordele ved programmerne, og det hjælper husejere med at lave forbedringer, som de ellers ikke har råd til. Men vær opmærksom på, at oplysningerne kan være utilstrækkelige til at hjælpe en ejer med at forstå konsekvenserne og de fine nuancer af disse lån, som hvis det er kendt, kan være nok til at gøre husejeren forbipasserende grønne realkreditlån.