Udelukkelsen af ​​boligsalg fra kapitalgevinstskat

Du lister dit hus til salg og håber på det bedste. Så smiler smil på dig, og du sælger det til en god profit. Det kan være svært at dreje til højre og give en sund procentdel af det overskud til Internal Revenue Service, men IRS er ikke hjerteløst. Du kan muligvis holde de fleste - hvis ikke alle - af de penge. Du kan ekskludere det fra din skattepligtige indkomst ved hjælp af udelukkelsen af ​​boligsalg. Sådan fungerer det.

$ 250.000 Udelukkelse på salg af et hovedhjem

Ugifte personer kan ekskludere op til $ 250.000 i fortjeneste ved salg af deres primære hjem, og du kan udelukke 500.000.000 $ hvis du er gift. Så hvis du er single, og du indser et overskud på $ 200 000 på salget, behøver du ikke at rapportere noget om det som skattepligtig indkomst, fordi dette er mindre end det beløb på 250 USD, som du har ret til. Hvis du indser en $ 255.000 profit eller gevinst, skal du rapportere $ 5, 000 af det som indkomst.

Selvfølgelig er udelukkelsen ikke automatisk. IRS pålægger nogle regler.

2-ud-5-årsreglen

Du skal have boet i hjemmet i mindst to år ud af de sidste fem år umiddelbart forud for salgstidspunktet, hvilket typisk betyder at du kan ' t bruge udelukkelsen på salg af leje eller forretningsejendomme. De to år behøver imidlertid ikke at være sammenhængende. Du kan bo i hjemmet i et år, leje det ud i tre år og derefter flytte tilbage i 12 måneder lige før salget.

IRS viser, at hvis du har brugt så meget tid under det tag, kvalificerer hjemmet sig som din hovedbolig.

Du kan bruge denne 2-ud-5-årige regel til at udelukke din fortjeneste hver gang du sælger dit hovedhjem. Selvfølgelig betyder dette generelt, at du kun kan gøre krav på udelukkelsen en gang hvert andet år, fordi du bruger mindst så meget tid i bopæl, men nogle undtagelser gælder.

Hvis du boede i dit hjem mindre end 24 måneder, kan du muligvis udelukke mindst en del af gevinsten.

En ændring i placeringen af ​​din job

Hvis du har boet i dit hus i mindre end to år, kan du udelukke en del af din gevinst, hvis din arbejdsplads ændres. Denne undtagelse ville gælde, hvis du startede et nyt job, eller hvis din nuværende arbejdsgiver kræver, at du flytter til en ny placering.

Sundhedsmæssige bekymringer

Hvis du sælger dit hus af medicinske eller sundhedsmæssige årsager, skal du dokumentere disse grunde med et brev fra din læge. Dette giver dig også mulighed for at bo i hjemmet i mindre end to år. Du behøver ikke at indsende brevet med din selvangivelse, men behold det med dine personlige optegnelser, bare hvis IRS ønsker yderligere information.

Uforudsete omstændigheder

Du vil også gerne dokumentere eventuelle uforudsete omstændigheder, der måtte tvinge dig til at sælge dit hjem, før du har boet der i den nødvendige periode.Ifølge IRS er en uforudsete omstændighed "forekomsten af ​​en begivenhed, som du ikke med rimelighed kunne have forventet før du køber og besætter dit hovedhjem." Disse begivenheder kan omfatte naturkatastrofer, krigshandlinger, terrorhandlinger, en ændring i din beskæftigelse eller arbejdsløshed, der efterlod dig ikke i stand til at opfylde de grundlæggende leveomkostninger, død, skilsmisse eller adskillelse eller flere fødsler fra samme graviditet.

Den delvise udelukkelse

Du kan beregne din delvise eksklusion baseret på den tid du faktisk boede i dit hjem. Tæl de måneder, divider derefter tallet med 24. Multiplicér dette forhold med $ 250, 000 eller med $ 500, 000, hvis du er gift. Resultatet er størrelsen af ​​gevinsten du kan udelukke fra din skattepligtige indkomst.

For eksempel: Du kunne have boet i dit hjem i 12 måneder, så måtte du sælge det, fordi din arbejdsgiver bad dig om at flytte til et andet kontor i en anden stat. Du er ikke gift. Tolv måneder divideret med 24 måneder kommer ud til. 50. Multiplicer dette ved din maksimale eksklusion på $ 250, 000. Resultatet: Du kan ekskludere op til $ 125, 000 eller 50 procent af dit overskud.

Hvis din gevinst er mere end $ 125.000, vil du kun inkludere det beløb på over $ 125.000 som skattepligtig indkomst ved din retur. Hvis du indser en $ 150.000 gevinst, vil du rapportere og betale skat på $ 25,000.

Hvis din gevinst er lig med eller mindre end $ 125.000, kan du udelukke hele beløbet fra din skattepligtige indkomst.

Rapportering af gevinsten

Gevinst ved salg af dit hjem er rapporteret på Schema D som en gevinst. Hvis du ejede dit hjem i et år eller mindre, indregnes gevinsten som en kortsigtet kapitalgevinst. Hvis du ejede dit hjem i mere end et år, er det rapporteret som en langsigtet realisationsgevinst. Kortfristede gevinster beskattes i samme takt som din faste indkomst, mens satser på langsigtede gevinster er mere favorable: nul, 15 eller 20 procent afhængigt af din skatkonsol.

Beregning af dit omkostningsgrundlag og kapitalgevinster

Formlen til beregning af din gevinst indebærer at trække dit omkostningsgrundlag fra din salgspris. Start med, hvad du har betalt for hjemmet, og tilføj derefter de omkostninger, du har pådraget sig i købet, som f.eks. Titel- og escrowgebyrer og ejendomsmæglerprovisioner. Tilføj nu omkostningerne ved eventuelle forbedringer, som du har lavet, såsom udskiftning af tag eller ovn. Tilføj i omkostningerne ved salget: flere titel og escrow gebyrer og ejendomsmægler provisioner. Subtrahere eventuelle akkumulerede afskrivninger, du måtte have taget over årene, f.eks. Hvis du nogensinde tog kontoret i hjemmet fradrag. Det resulterende tal er dit omkostningsgrundlag.

Din kapitalgevinst ville være salgsprisen på dit hjem mindre din prisgrundlag. Hvis det er et negativt tal, har du haft tab. Desværre kan du ikke trække et tab fra salget af dit primære hjem.

Hvis det resulterende nummer er positivt, har du opnået en fortjeneste. Subtrahere mængden af ​​din udelukkelse, og saldoen er din skattepligtige gevinst.