Klar til at spare nogle penge på dit pant? Det er godt - du har flere muligheder, og det er vigtigt at vælge den der bedst passer til din økonomi. For mange låntagere er valget mellem omarbejdning af et realkreditlån og refinansiering. I begge tilfælde kan du ende med en lavere månedlig betaling, og du vil (ideelt set) spare penge i rentekostnader, men der er fordele og ulemper for hvert valg.
Hvis cash flow ikke er et problem for dig, er det sandsynligvis bedre (i økonomisk forstand) i de fleste situationer at omarbejde eller simpelthen forudbetale dit pant.
Omarbejdning kontra refinansiering
Hvad er forskellen mellem omarbejdning og refinansiering af dit boliglån? En hurtig definition kan hjælpe.
Omarbejdning sker, når du betaler en betydelig del af din lånebalance (nogle gange med et stort beløb og nogle gange med regelmæssige ekstra betalinger) og du ændrer dit eksisterende lån. Din långiver vil genberegne dine månedlige betalinger baseret på en ny, lavere lånebalance. Fordi din lånebalance er mindre, betaler du mindre i rente over det resterende levetid for dit lån. Du vil også nyde øget cash flow som følge af din lavere månedlige betaling.
Refinansiering sker, når du får et helt nyt lån og bruger det til at afbetale dit eksisterende lån. For at være præcis foretager din nye långiver en betaling direkte til din gamle långiver, og du begynder at foretage betalinger til din nye långiver. Dit lån vil (forhåbentlig) være mindre end det var, da du oprindeligt lånte, så du skal have en lavere månedlig betaling.
Derudover er det nok kun fornuftigt at refinansiere, hvis du får en lavere rente, så du kan bruge mindre af interesse (men du kan ende med at bruge mere ).
Fordele og ulemper ved omarbejdning
Den største fordel ved omarbejdning er enkelhed. Din långiver har formentlig et program, der giver dig mulighed for at omarbejde ret smertefrit.
De opkræver et beskedent gebyr, som du nemt skal kunne dække med de besparelser, du får, og de vil have et sæt regler (f.eks. Hvor meget du skal forudbetale, inden du kan omarbejde) .
For at omarbejde lånet behøver du ikke kvalificere dig på samme måde som du skulle kvalificere til et nyt lån (som kan være en masse arbejde, og det er måske ikke muligt i din nuværende situation). Du behøver ikke at fremlægge bevis for indkomst, dokumentere dine aktiver (og hvor de kom fra), eller sørg for, at dine kreditresultater er i topform. Du har allerede lånet - du beder bare om en omregning af afskrivningsplanen.
Når du omarbejder et lån, ændres renten ikke (men det kan ændre sig, hvis du refinansierer). Der er flere indgange brugt til at beregne din månedlige betaling: antallet af resterende betalinger, lånebalancen og renten.Når du omarbejder, ændrer din långiver kun din lånebalance.
Bemærk at omskrivning af et lån ikke er det samme som lånemodifikation. Hvis du er under vand og står over for økonomiske problemer, kan der være andre måder at ændre vilkårene for dit lån eller refinansiere.
Fordele og ulemper ved refinansiering
De vigtigste grunde til at refinansiere ville være at få en lavere månedlig betaling, tilpasse dit lån og eventuelt få en lavere rente (hvilket kan være udfordrende, afhængigt af hvornår du fik dit oprindelige lån ).
Hvis du får et helt nyt lån, får du mulighed for at vælge, hvor længe lånet er struktureret: vil det være et 30-årigt realkreditlån, et 15-årigt fastrentelån eller en rentetilpasningslån (ARM)?
Men et helt nyt lån kan ende med at koste meget mere end en omarbejdning. Til at begynde med skal du betale lukkekostnader (f.eks. Vurderingsgebyrer, oprindelsesgebyrer osv.). Men reelle omkostningerne kan være den øgede interesse, du betaler. Hvis du strækker ud dit lån over en længere periode - ved at få endnu et 30-årigt lån, efter at du har betalt dit eksisterende lån i de sidste 15 år - starter du fra bunden. Med de fleste lån betaler du mere interesse i de tidlige år, og du betaler ned hovedparten af hovedstolen i senere år. Et nyt langsigtet lån vil sætte dig tilbage i de første år.
For at se et eksempel på, hvordan du betaler hovedstol og renter, kør nogle tal med en afskrivningsberegner.
Gør det ikke
Hvis du virkelig vil spare penge, kan det bedste valg være at videresende og refinansiering. I stedet forudbetaler dit pant (enten i engangsbeløb eller over tid), og fortsætter med at lave de store nødvendige betalinger også.
Hvis du omarbejder, har du mulighed for at foretage mindre betalinger, hvilket måske føles godt, men du betaler ikke dit lån hurtigere. Hvis du refinansierer, kan du rent faktisk betale dit lån senere end du skulle til, og det udelukker kun det uundgåelige. Men hvis du forudbetaler og fortsætter med at lave den oprindelige månedlige betaling, sparer du penge på renter og betaler din boliglån tidligt.
Banker vs kreditforeninger: Hvilket er bedst for dine penge?
Banker og kreditforeninger tilbyder lignende tjenester, men kreditforeninger er kundeejede, ikke-for-profit-organisationer. Priserne varierer fra sted til sted
Stor Down Payment eller Points? Hvilket er bedst?
Skal du købe rabatpoints eller sætte pengene i stedet for en forskudsbetaling? Begge muligheder reducerer din betaling, men på forskellige måder.
Samlingsagentur mod små krav - hvilket er bedst?
En diskussion af den bedste måde at indsamle penge fra ikke-betalere, herunder en sammenligning af samlingsagenturer og småkraftsdomstol.