Er min type lån en fordel eller ulempe?

Spørgsmål: Er min type lån en fordel eller ulempe i et købsbud?

En læser spørger: "Jeg er i misundelsesværdig stilling at kunne betale kontant eller få et lån til at købe et hjem. Jeg vil købe en investeringsejendom, men du ved hvordan dette marked er. Masser af købere kæmper over hjem. Jeg vil gerne have mit tilbud at være den bedste, og jeg ved, hvilken type tilbud det spiller en stor rolle. Så er jeg bedre til at tilbyde et kontant eller et lån? det er et lån, hvilken slags lån er bedst? Hvor er min kant? Hvad gør et købs tilbud bedre end et andet, når de er rangeret imod hinanden efter type lån? "

- 9 ->

Svar: Du er klog til at overveje, hvordan dit tilbud kan opfattes af sælgeren, fordi typen af ​​realkreditlån eller finansieringsvilkår i høj grad kan påvirke denne opfattelse. Kast i denne blanding en sælger marked, og du vil også sandsynligvis konkurrere mod flere tilbud fra forskellige købere. Dit tilbud bliver endnu nøje undersøgt og bedømt.

Købere ville være forbavset, hvis de vidste, hvordan uretfærdigt nogle købs tilbud er rangeret. Selv om vi har fair housing love, der forbyder diskrimination baseret på beskyttende klasser, er andre former for diskrimination ikke begrænset. For ikke at nævne, gør de fleste sælgere og deres noteringsagenter ikke en praksis med at fortælle købere, hvorfor deres tilbud blev afvist. De afviser det bare. De behøver ikke at forklare hvorfor.

Det er imidlertid almindeligt at dømme et købs tilbud efter den type finansiering, som køberen vælger at bruge. Købsordrer er ofte placeret på følgende måde.

Den bedste type tilbud er opført først, med det mindst attraktive tilbud placeret på sidste sted:

• Kontanter. Dette betyder kontant ved hånden. Det betyder ikke et hjem, der i øjeblikket er i escrow, da det ville være et kontingent salg og ikke en kontant transaktion. Det betyder heller ikke en refinansiering på en anden ejendom, der vil producere kontanter på et senere tidspunkt. Et kontant tilbud er typisk ledsaget af et bevis på midler. Det skyldes, at sælgeren ikke tager et købers ord, at køberen er god til kontanter. Det svarer til at spørge køberen om at producere en kuffert pakket med 100 dollarsedler.

• Fordi penge er så højt vurderet, kan nogle gange kontant købere forhandle en rabat. Men ikke regne med den fordel i en multipel tilbudssituation eller i en kort salg. Husk, at alle tilbud, undtagen ejerfinansiering, resulterer i kontant til sælgeren i slutningen. Den største fordel ved et kontant tilbud er ingen vurderingskrav.

  Kontant tilbud over listepris er meget ønskeligt for boliger med egenkapital, fordi der ikke er nogen vurdering.Kontanttilbud over listepris er ikke ønskeligt for en kort salg, men fordi køberen går, er bankens forventning allerede etableret. Det kan være svært at kopiere.

• Konventionelt lån. FICO score krav til et konventionelt lån er højere end dem for et FHA lån. Du kan stadig få et konventionelt lån, hvis din FICO-score afspejler det minimum, der kræves for FHA, men du betaler en højere rente.

  Foretrukne priser tilbydes de låntagere, der har nedsat 20% eller mere i kontanter, hvilket resulterer i et 80% -beløb til værdi-værdi eller mindre. Jo lavere forholdet er, jo lavere er risikoen for långiveren. Også, hvis vurderingen kommer i lavere, ofte långiveren vil lade en låntager betale forskellen i kontanter, hvis lånebeløbet er mindre end 80%.

  En anden fordel ved konventionelle lån er, at långivernes finansieringsbehov er mindre strenge. Långiveren er meget mindre tilbøjelige til at kræve reparationer. Denne kendsgerning alene gør, at en konventionel køber virker meget mere attraktiv end en FHA-køber. Husk imidlertid, at nyere boliger generelt ikke kræver reparationer.

• FHA Lån. Mange første gangs købere vælger et FHA-lån, fordi den indledende kontantudbetaling typisk er mindre end det beløb, der kræves til et konventionelt lån. Desuden er FICO-scorebehovet, pr. Långiver overlays, meget mere lethed. Den mindste forskudsbetaling for et FHA lån er 3,5% af købsprisen.

  FHA-reparationsretningslinjer er ikke så strenge, som nogle sælgere og agenter tror. Men ældre boliger har brug for flere reparationer. Peeling maling er et stort FHA problem, hvis huset blev bygget før 1978. Hjemmet kan have et betongulv uden tæpper, men det er bedre ikke at have peeling maling. FHA lån er nogle gange holdt op fra lukning på grund af finansieringsbetingelser.

  En skadedyrsrapport og godkendelse kan eller ikke kræves af FHA-appraiser.

• VA Lån. Veteraner får den korte ende af stokken, når det kommer til lånehierarkiet. Alligevel er VA-låntagere sandsynligvis en bedre kreditrisiko end en FHA-køber, fordi kravene til at købe uden nedbetaling er strengere. En låntager beholder muligheden for at foretage en forskudsbetaling på hjemmet eller købe uden en forskudsbetaling. De fleste VA-låntagere vælger gearing.

  Ulempen ved et VA-lån er, at skadedyrsrapporter er påkrævet. Når et skadedyrsarbejde er påkrævet, vil långiveren have et færdiggørelsescertifikat. Hvis transaktionen er en kort salg, vil typisk banker ikke godkende betaling for skadedyrsarbejde. Korte salgshuse sælges som er.

  Uheldigvis falder VA-købere som følge af hierarkiet og misforståelserne ofte ned i bunden af ​​bunken af ​​tilbud, mens de måske er de mest kvalificerede. Agenter, der håndterer meget kortsalg, har en tendens til at foretrække VA-købere, fordi de ved, at disse købere vil blive slået ned andre steder, hvilket gør dem til en forpligtet kandidat til en kort salg.

_{På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.}