Acceptere et fuldt pris tilbud

Spørgsmål: Er en hjemmesælger forpligtet til at acceptere et fuldt udbud?

En læser spørger: "Min kæreste og jeg er så sur på vores agent, at vi kunne spytte ild. Vi vil gerne vide, om vi kan rapportere agenten til en ejendomsmæglerbord. marked favoriserer sælgere Du kan sætte et hundehus på markedet og sælge det i 10 gange, hvad det er værd. Vi sætter vores hjem til salg på $ 325, 000. For det første fik vi slet ingen tilbud for næsten 3 måneder. Nu har vi et tilbud på $ 325.000, og vores agent skubber og skubber for os at acceptere det tilbud. Hvad? Vi ønsker at underskrive et modtilbud for $ 340.000, men vores agent nægtede. Jeg troede agenter var skulle give os den højeste pris muligt. Er et hjem sælger forpligtet til at acceptere et fuldt pris tilbud? "

Svar: Åh, min, du skal være glad og ikke afvise. Hovedårsagen til, at en boligsælger ikke ville acceptere et prispris, er, hvis sælgeren har modtaget andre tilbud til højere priser. Så vil en sælger måske i stedet acceptere et af disse tilbud. Det betragtes ikke som etisk, og det kan endda være imod loven at bede en køber om at betale mere end listeprisen, når køberen har lavet et prispris.

På sælgerens markeder er det normalt at modtage flere tilbud, hvis du sælger et meget ønskeligt hjem. Nogle gange forveksler sælgere flere tilbud og de rettigheder, der ledsager flere tilbud, med det eneste tilbud, der modtages. Det kan være, hvad der sker i dit tilfælde. Hvis en sælger kun har modtaget et tilbud, er reglerne meget forskellige.

Det første sted at forsøge at finde ud af den rigtige ting at gøre er i dit hoved. Lad os prøve en analyse. Sig, du går af et bageri og tegnet i vinduet annoncerer Giant Cinnamon Rolls til 99 cent hver.

Du er sulten. Du indtaster og sender kassereren en buck og beder om en kanelrulle. Kasseren ryster på hovedet og siger, "Min chef har besluttet at sælge disse ruller til $ 3. 50 hver. Det vil være $ 3, 50 tak."

Hvordan ville det føle sig for dig? Vil du føle at du er offer for agn og skifte? Tror du, at dette er falsk reklame?

Du kan føle at gå over gaden til et konkurrerende bageri for at købe deres kæmpe kanelruller i stedet for $ 1. 50 hver. Hvad du troede var en lejlighedskøb var en fidus.

Det juridiske aspekt er endnu vigtigere. I nogle stater betyder det, at når en sælger modtager et fuldt udbudt tilbud fra en kvalificeret køber, betyder det, at ejendomsmægleriet har tjent provisionen. Dette betyder, at hvis du afviser fuldpris tilbud, kan du stadig skylde mæglervirksomheden en provision, fordi mæglervirksomheden har udført. Dette plejede at være loven i Californien i mange mange år, men det ændrede sig i 2013.Nu skal escrow lukke, før mæglervirksomheden har ret til kommission.

Men noteringsaftalen kan indeholde verbiage, der siger, at sælgeren ikke kan afvise et fuldt pris tilbud. Desuden kan den multipelnoteringstjeneste, hvor noteringen er offentliggjort, have sine egne regler for tilbud også.

Mit eget MLS, for eksempel, er MetroList. MetroList-reglerne er, hvis en sælger modtager et tilbud på fuld pris og afviser dette tilbud, skal vi enten hæve salgsprisen i MLS eller notere i de fortrolige agenter bemærkninger om, at sælgeren afviste et fuldt pris tilbud. En note som den i MLS ville sandsynligvis stoppe andre agenter fra at anbefale hjemmet til deres køber.

Desuden kan det betragtes som vildledende reklame, hvis en sælger annoncerer at et hjem er tilgængeligt for at købe på 325.000 dollars, men ønsker virkelig $ 340.000 og afslører ikke det. Hvis du ønsker $ 340.000, skal du annoncere dit hjem på $ 340.000.

Denne logik og regler gælder selvfølgelig ikke for flere tilbud. I din egen situation har dit hjem imidlertid været på markedet i 3 måneder uden at modtage tilbud. Dette siger, at der er enten noget galt med dit hus eller marked, det er i forkert placering eller dårlig stand eller prisen er for høj. Uanset hvad problemet er, ser det ud til, at købere ikke ønsker at købe dit hjem, meget mindre betale $ 325, 000 eller du ville have modtaget et tilbud allerede, selv et lowball tilbud.

At hæve prisen på den ene køber, der er villig og i stand til at købe dit hjem, er sindssyg.

Jeg er klar over, at dette ikke er det, du vil høre, men det er det, jeg ville fortælle min egen sælger i en situation som denne. Fakta taler for sig selv. De fleste sælgere i din position ville være taknemmelige og opstemte for at have modtaget et tilbud om fuldpris, især efter så lang tid på markedet. Jeg håber, du vil genoverveje din stand og acceptere det fulde pris tilbud.

På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.