Hvorfor kræver banker forhåndsgodkendelse breve? - Kortsalg

Spørgsmål: Hvordan kræver REO og Short Sale Banks en forhåndsgodkendelse brev fra låntagere?

En læser spørger: "Som ansvarlig og seriøs boligkøbere blev min kone og jeg forhåndsgodkendt gennem Wells Fargo for at købe et hjem. Vi fandt et hjem, vi kan lide, men det er et kort salg. Vores agent siger, at vi skal få forhåndsgodkendt via den korte salgsbank for at være berettiget til at købe dette hjem. Dette er vildt. Hvorfor ville vi gerne videregive vores personlige oplysninger til en bank, som vi ikke har noget forhold til og ikke ønsker et lån fra? Hvorfor vil vi gerne Har du endnu en forespørgsel om vores kreditrapport, der kan medføre en dip i vores FICO-score? Hvordan kommer disse REO- og short sale banker væk med krævende et forhåndsgodkendelsesbrev fra låntagere? Skal vi blive forhåndsgodkendt af dem? "

Svar: Jeg kan forstå din modvilje mod at blive forhåndsgodkendt af en ukendt bank, når du allerede har forhåndsgodkendelse. Det giver ingen mening for dig. Men det er fordi du ikke er på den anden side af transaktionen. Mange købere, hvis långivere siger, at de er forhåndsgodkendt, er ikke rigtig forhåndsgodkendt.

Du kan tænke dig, hvordan kan det ske? Hvordan kan en bank udstede et forhåndsgodkendelse brev, der er en stor fed løgn? Meget let. De udelukker visse oplysninger i selve brevet og gør disse undtagelser uforudsete. Desuden er ikke alle forhåndsgodkendte breve en egentlig forhåndsgodkendelse. Der er en forskel mellem et prækvalifikationsbrev, kendt som en prequal og et forhåndsgodkendelse brev.

Forskellene mellem en prequal og en forhåndsgodkendelse brev

En prequal, som typisk er typen af ​​forhåndsgodkendte breve, som en realkreditmægler måtte udstede, angiver følgende typer dokumentation:

Prækvalifikationsbrev:

• Låntageren har ansøgt om et lån .
• Kreditrapport er blevet kontrolleret.
• Låntageren er kvalificeret til at købe et hus til en forudbestemt maksimumspris på grundlag af oplysningerne.

Preapproval Letter:

• Låntageren har gennemført en låneansøgning.
• Kredit score er trukket og tilstrækkeligt.
• Beskæftigelsen er blevet verificeret.
• Låntagere har indsendt dokumentation som f.eks. Selvangivelser og kontoudtog.
• Låntager er forhåndsgodkendt til at købe et hjem til en forudbestemt maksimumspris, i afventning af en bedømmelses- og titelpolitik.

Du kan se, at et ægte preapproval brev bærer meget mere vægt. Men det er også underlagt en endelig garanti og er ikke en garanti. Den er subjektiv og afhængig af mere dokumentation og kontrol.

Hvorfor en kort salgsbank vil bede om en forhåndsgodkendelse

Den korte salgsbank forud for godkendelse af en kort salg har en lang proces at gå igennem.Banken vil ansætte en BPO-agent for at vurdere værdien af ​​ejendommen. Det vil tildele forhandler. Det kan tage uger eller måneder at nå frem til en beslutning om den korte salg.

Her er nogle fakta om kortsalg at overveje:

• Kortsalg er et privilegium - det er ikke nogen af ​​parternes ret.
• Banken har typisk lille incitament til at godkende kortsalget.

Ikke alene skal sælgeren og ejendommen kvalificere sig til den korte salg, låntageren skal være kvalificeret til at købe hjemmet. Banken, der behandler anmodningen om det korte salg, vil have et definitivt bevis for, at køberen er i stand til og kvalificeret til at lukke.

Sandheden er efter at have arbejdet på et kort salg i uger, måske måneder, det er en enorm skuffelse og spild af tid, hvis banken opdager i slutningen, at køberne ikke kan lukke.

Når det kommer ned på ledningen og til tegningsforsikring, vil nogle gange et købers lån sprænge op. Nogle af de ting, der får køberen til at blive afvist, kunne have været rettet eller spottet i begyndelsen, men det var det ikke.

Det skyldes, at der ikke er nok regulering over udstedelsen af ​​forhåndsgodkendelsesbreve, og ikke alle långiver bruger standardprocedurer. F.eks. Kræves en FICO-score på 720 som minimum for et konventionelt lån. Men de store långivere, der laver konventionelle lån, foretrækker ofte et højere FICO minimum på 740 for at yde en attraktiv rente til låntageren.

Hvis en låntager mener, at långiveren vil tilbyde sin bedste sats for en FICO på 720, er der et potentiale for konflikt, der kan få transaktionen til at annullere eller låntageren afvises. Den korte salgsbank ønsker simpelthen at kontrollere oplysningerne for sig selv og tage sin egen beslutning om, hvorvidt køberen er fuldt kvalificeret.

Det er imod RESPA-regler for en bank at kræve, at en låntager får lån fra denne bank. Det er dog helt acceptabelt for en bank at kræve et forhåndsgodkendelse brev fra sin egen bank, inden han godkender låntageren til den korte salg eller giver låntageren mulighed for at købe sit eget bankejede hjem.

Sommetider vil en bank lade en låntager indgive en DU (desktop-tegning) i stedet for et forhåndsgodkendelse brev. Det er værd at spørge.

_{På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.}