Evaluere udlejningsejendomme-4 ting at overveje

Når du søger at købe en udlejnings ejendom, er der fire overvejelser, der kan hjælpe dig med at gøre det bedste valg. Følgende fire faktorer kan hjælpe dig med at evaluere en investering:

• Placering
• Finans
• Reparationer
• Nuværende marked

Evaluer ejendommens placering

Placering er en af ​​de vigtigste ting at overveje når man vurderer en potentiel investeringsejendom. Det kan hjælpe dig med at gøre et uddannet gæt om ejendommens potentiale til at værdsætte gennem årene.

For eksempel tales fast ejendom guru Robert Kiyosaki om fordelene ved at købe en indkomst ejendom nær et college samfund. Begrundelsen er, at der altid er rigelig udbud af lejere, eleverne betaler normalt lejen, og du kan ofte betale en højere husleje på grund af områdets ønskværdighed og øget efterspørgsel efter lejligheder.

Hvad er kvarteret?

• Er det forstæder eller urban?
• Er det tæt på butikker, transportcentre, hospitaler og skoler?
• Hvilken type lejer vil gerne bo der? (familier, seniorer, enkeltpersoner, mellemklasse osv.)
• Er der rigelig udbud af lejere i området?
• Er det tæt på din nuværende bolig?
  -Hvis det er langt væk, bliver du nødt til at faktorere rejseomkostningerne i form af finansielle omkostninger fra pendling og mulighed for omkostninger fra tabt produktivitet.
• Er kvarteret stabilt, ekspanderende eller i tilbagegang?
  Er der mange ledige ejendomme eller er der meget nybyggeri?

• Ser du en mulighed for vækst i fremtiden?
  -For eksempel bliver en ny jernbanelinje, der forbinder til en større by, bygget, eller et nyt firma flytter til området og skaber nye job. Disse kan dramatisk øge placeringenes ønskværdighed.

Evaluer ejendomsfinansieringen

Kend dit budget

• Hvor meget kan du investere i denne investering?
• Hvor meget har du råd til at tabe?
• Hvis du har brug for ekstra midler, hvor vil du få dem fra?
• Hvad vil din månedlige pant betaling og rentesats være?

Se ejendomsværdien

• Bede om at se de faktiske indkomst- og udgiftsark for ejendommen. Hvis ingen er tilgængelige, skal du sørge for, at du med rimelighed kan forudsige driftsomkostningerne.
• Beregn netto driftsindkomst (NOI) for ejendommen.
  -Hvad er standard ledig plads for dit område?
  -Hvad er den forventede leje for ejendommen?
  Hvad ville forsikring koste?
  -Hvad er skatter?
  -Hvad vil ejendomsvedligeholdelse koste?
• Har du bestemt din markeds kapitalisationsrente (Cap Rate)? Hvis du ikke er opmærksom på dit markeds Cap Rate, skal du kontakte en lokal ejendomsmægler.
  -Når du har bestemt Cap Rate, kan du nu opdele NOI med Cap Rate og få den aktuelle værdi af ejendommen.
• Har du lavet en sammenlignende markedsanalyse (CMA)?
  -Hvad er sammenlignelige boliger i området, der sælger? Uanset om du køber en udlejningsejendom eller søger at vende et hus, vil du være sikker på at du ikke betaler for ejendommen.

Vurder hvilke reparationer der er nødvendige

Hvilke reparationer er du komfortabel med?

• Har du brug for en ejendom, der kun har brug for et lag maling og nyt tæppe, er du OK med moderat arbejde eller har du det godt med en tarm rehab (nyt VVS, el, gulve, vægge osv.) < Kan du betale for at lave disse reparationer?

Omkostningerne ved reparationer varierer meget afhængigt af, om du selv kan gøre det, eller hvis du skal ansætte en anden til at gøre det.

• Dit byggeprojekt for materialer og håndværk vil også variere meget afhængigt af om du renoverer et million dollar hjem eller en 50.000 dollars lejemål.
• En anden generel tommelfingerregel er, at reparationer altid koster mere end du har planlagt. Hvis du ansætter en entreprenør, bliver et to ugers job ofte til fire uger. Selvom du laver reparationerne selv, kan omkostningerne komme ud af hånden.
• For eksempel
  : Du planlægger at oprette en ny tør væg på et værelse for $ 800. Når du åbner væggene, finder du en angreb af termitter og behovet for ikke kun at udrydde, men også at ramme rammene igen. Uventede udgifter som disse vil tilføje op hurtigt. Du vil ikke kun blive ramt med et højere byggeprojekt, men du betaler yderligere finansieringsomkostninger, kaldet "bløde omkostninger", for at betale pant, ejendomsskat og forsikring på den ledige ejendom, mens disse yderligere reparationer er afsluttet. Evaluering af investeringen i forhold til det nuværende marked

At forsøge at vende en McMansion under en recession er ikke det nemmeste venture. I en lavkonjunktur kan købe en lukket ejendom til leje ud til lejere være et bedre bud på succes. Du skal se på, hvad der er trending på ejendomsmarkedet nu og tilpasse din plan i overensstemmelse hermed. Hvis du køber det McMansion og har pengene til at holde det i syv år, indtil du kan sælge det til en fortjeneste, så ja, det kan potentielt være en god investering.

En anden ting at se på, når man køber en ejendom, er dens videresalgsværdi. Meget ønskelige aktiver er dem, der let kan købes og sælges uanset marked. De er altid efterspurgte. Tænk på dem som fornødenheder, som brød og vand.

Mennesker har ikke brug for et hus med en inground pool og tv-screening værelse. Folk har brug for et hus med et rent badeværelse og et stærkt tag. Du vil have din ejendom til at appellere til den største mængde mennesker, så du har det største antal potentielle lejere og købere.

ABC's Property Investing