Hjem Køb Emne til et eksisterende lån

Når renten stiger, begynder købspotentialet at se ud som en meget attraktiv finansieringsmulighed for boligkøbere. Når renten er lav, har boligkøbere en tendens til at undgå transaktioner. Men renten er ikke den eneste faktor, der bruges til at afgøre, om en køber kan foretage et købs tilbud med forbehold for finansiering.

Hvad handler der om at købe?

"Købsobjekt" betyder at købe et boligobjekt til det eksisterende pant.

Det betyder, at sælgeren ikke betaler det eksisterende pant, og køberen overtager betalingerne. Den ubetalte saldo på det eksisterende pant beregnes derefter som en del af købers købspris.

Hvorfor ville en køber købe et hjem med forbehold for realkreditlån?

Den primære grund til at købe genstand er at overtage sælgerens eksisterende rentesats. Hvis de nuværende renter er på 7%, og en sælger har en 5% fast rente, kan denne variant på 2% gøre en enorm forskel i køberens månedlige betaling.

• En $ 200.000 pant med 5% rente afskrives til betaling på $ 1, 073. 64 per måned.
• En $ 200.000 pant med 7% rente afskrives til betaling på $ 1, 330. 60 per måned.
• Den månedlige opsparing til en køber under disse omstændigheder er $ 256. 96 eller $ 3, 083. 52 pr. År.

En anden grund: Generelt køber kunderne ikke at købe et hjem, når de bruger finansiering, medmindre sælgeren beslutter at trække køberens kreditrapport.

Hvis en sælger er villig, kan selv en køber med dårlig kredit købe et hjem emne til.

Tre typer emne for valg

Et emne til salg indebærer ikke nødvendigvis ejerfinansiering, men det kunne. Hvorvidt sælgeren bærer enhver form for finansiering, afhænger af, om sælgeren bryder om realkreditlånet og / eller nedbetalingsbeløbet i forhold til købsprisen.

• Et lige emne for kontant til lån.

  Den mest almindelige type genstand er, når køberen betaler kontant forskellen mellem købsprisen og sælgerens eksisterende lånebalance. For eksempel, hvis sælgerens eksisterende lånebalance er $ 150.000 og salgsprisen er $ 200.000, skal køberen give sælgeren $ 50, 000 i kontanter.

• Et lige genstand for sælgerens tilbagesendelse.

  Sælgerbagekøb, også kendt som sælger eller ejerfinansiering, findes oftest i form af et andet pant. En sælger tilbagesøgning kan også være en jord kontrakt eller et leasing option salg instrument.

  Hvis salgsprisen f.eks. Er $ 200.000, er den eksisterende lånebalance $ 150.000, og køberen foretager en forskud på $ 20.000, vil sælgeren have den resterende saldo på $ 30.000 på en separat rente og vilkår, der forhandles mellem parterne.Køberen ville acceptere at foretage en betaling til sælgerens långiver og en separat betaling til en anden rentesats til sælgeren.

• Wrap-around underlagt.

  Et omslagsmateriale giver sælgeren et overgreb af interesse, fordi sælgeren tjener penge på den eksisterende pantbalance. Lad os sige, at det eksisterende pant bærer en rentesats på 5%. Hvis salgsprisen er $ 200, 000 og køber lægger $ 20, 000, ville sælgers tilbageførsel være $ 180, 000. Med en hastighed på 6%, sælgeren gør 1% på den eksisterende realkreditlån på $ 150, 000 og 6% på saldoen på $ 30, ville 000. køberen betaler 6% på $ 180, 000.

forskellen mellem underlagt og et lån antagelse

i et emne til transaktionen, hverken sælger eller køber fortæller den eksisterende långiver, at Sælger har solgt ejendommen, og køberen foretager nu betalingerne. Køberen fik ikke bankens tilladelse til at overtage lånet. Långivere lagt særlig ordskvalder i deres realkreditlån og tillid gerninger, der giver långiveren ret til at accelerere lånet i tilfælde af fremmedgørelse.

Ringer bankerne disse lån til betaling ved overførsel? Det kommer an på. I visse situationer er nogle banker simpelthen glade for, at nogen - nogen - gør betalingerne. Men bankerne har ret på grund af accelerationsklausulen i pant eller tillidsklausul. Det er det der gør det til en risikabel situation for en køber. Hvis køberen ikke kan udbetale lånet på bankens efterspørgsel, kan banken indlede afskærmning.

Hvis en køber foretager en låneforudsætning, antager køber formelt lånet med bankens tilladelse. Det betyder, at sælgerens navn er fjernet fra lånet, og køberen kvalificerer sig til lånet, ligesom alle andre købslån. Generelt banker opkræver køberen en antagelse gebyr for at behandle et lån antagelse, men gebyret er meget mindre end de gebyrer for at få en konventionel lån. FHA lån giver mulighed for et lån antagelse, men de fleste konventionelle lån gør det ikke.

_{På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.}