Skal du købe et tidligere udlejningshjem?

Kloge investorer køber huslejer og håber, at huse senere appellerer til førstegangs boligkøbere ved videresalg. Mange af disse boliger er prissat i den nedre ende af markedet og ligger i hyggelige kvarterer. For at maksimere fortjenesten ved salg sælger de fleste udlejere deres udlejningsboliger til førstegangs boligkøbere og ikke til en anden udlejer, fordi førstegangs boligkøbere kan betale højere priser.

Men hvis du køber et hjem, der tidligere var lejet, skal du være forsigtig.

Et hus, der var optaget af lejere, kunne være en fremragende aftale, eller det kunne være et udskudt vedligehold mareridt.

Se på nabolaget, før du køber et lejehus

Sørg først for at de andre boliger på gaden ikke er huslejer. Tal med naboerne og find ud af det. Hvis alle de andre boliger er ejerboliger, vil dette give en smule beskyttelse mod mulige markedsværdier.

Hvis det hus er det værste hus på gaden, kan du muligvis forhandle om en levetid. Er græsplænen vokset og græsset dør? Skriger det ud for at bekæmpe appel? Det er enkle fejl, som du kan rette dig selv, men kan have en enorm indvirkning på den pris, du vil betale.

Rør udlejningshuset uden lejere til stede

Det er bedst, hvis boligen er ledig, men nogle udlejere forlader lejere i ejendommen, mens de er på markedet. Jeg kender ikke til nogen lejer, der ser frem til at blive udslettet.

• Vær forberedt på at give lejerne 24-timers varsel, inden du forsøger hjemmet, da mange kræver forudgående aftaler og ikke tillader en lockbox i hjemmet.
• Lejere kan forsøge at sabotere salget ved at overdrive mindre problemer eller skabe problemer med hjemmet, så de ikke bliver tvunget til at flytte ud.
• Lejere holder ikke altid hjemmet i ubesmittet tilstand, så prøv at overse deres ting.
• Lejere kan fraråde dig fra at åbne skabe eller kigge i skabe, som du kan gøre, hvis de er fraværende.
• Se efter åbenbare tegn på skader på hjemmet - huller i væggene, rippede eller beskidte gulvtæpper og lækre vandhaner eller inoperable apparater.

Forhandlere til at købe lejehuset fra sælger

Lejehuse sælger typisk for mindre end ejerboliger, især hvis sælgeren er motiveret. Her er årsagerne til, at sælgeren kan være motiveret:

• Lejere betaler ikke altid deres husleje i tide, men pantegæld betales uanset. Mange lejere af mindre tid har ikke råd til at betale pantet, hvis de ikke modtager lejen.
• Husejere bliver sommetider brændt ud ved at eje udlejningsejendomme, og dæk på telefonopkald og lejers krav om sen aften.
• Hvis sælgeren har lejet huset i mange år, har sælgeren muligvis ingen afskrivninger tilbage for et skattefradrag og er ivrige efter at gøre en 1031 udveksling til en anden ejendom.
• En udlejer med et lejebolig, der beslutter at sælge under et faldende marked, er klar til at tage et slag på salgsprisen; Ellers ville sælgeren vente på, at markedet vendte om.
• Hjemmet kunne kræve reparationer, som sælgeren ikke har råd til at lave.

Afhjælp potentielle fejl i udlejningshjemmet

Få altid en boliginspektion, før du køber et hus, men især før du køber et hus, der blev lejet.

Ejendomsboliger har tendens til at modtage bedre vedligeholdelse, fordi ejerne er på stedet og kan tage sig af små problemer, før de udvikler sig til store problemer.

• Spørg din ejendomsmægler for en liste over henvisninger til hjemmeinspektører og interview dem, før du begår det.
• Bede om at se en stikprøvekontrolrapport. Dårlig hjemmeinspektører kan generere 3 eller 4-siders rapporter. Din hjemmeinspektionsrapport skal bestå af 30 eller flere sider.
• Spørg hjemmeinspektørerne om deres tidligere erhverv og ansætte dem, der var ansat på et lignende område.
• Vær til stede for hjemmet inspektion, som bør vare fra to til fire timer. Stil spørgsmål.
• Hvis du finder en større mangel, skal du bede sælgeren om at rette den eller kreditere dig penge mod dine lukkekostnader gennem en anmodning om reparation. Indsend ikke en vasketøjsliste over piddly-anmodninger. Smykke det og fokusere på de meget dyre reparationer.

_{På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.}