Låne penge til at købe jord: hvordan man finder finansiering

Købsjord giver dig mulighed for at bygge hjemmet til dine drømme eller spare en skive af naturen. Land kan dog være dyrt i efterspørgselsområder, så du kan få brug for et lån til at finansiere dit køb. Du kan antage, at jord er en sikker investering (trods alt "de laver ikke mere af det"), men långivere ser landlån som risikabelt, så godkendelsesprocessen kan være mere besværlig end standard boliglån.

Lethed og omkostninger ved låntagning afhænger af den type ejendom du køber:

1. Land, som du vil bygge videre i den nærmeste fremtid.
2. Råjord, du ikke t har til hensigt at udvikle

For det meste er landlån relativt kortfristede lån, der varer to til fem år, før en ballongbetaling skal betales. Men der findes længerefristede lån (eller du kan konvertere til et længerefristet lån), især hvis du bygger et boligområde på ejendommen.

Køb og bygg i et trin

Långivere er mest villige til at låne, når du har planer om at bygge på din ejendom. Holding rå jord er spekulativ. Bygningen er også risikabelt, men bankerne er mere komfortable, hvis du vil tilføre værdi til ejendommen (ved f.eks. At tilføje et hjem).

Byggelån: Du kan muligvis bruge et enkelt lån til at købe jord og fondskonstruktion. Dette giver dig mulighed for at lide gennem mindre papirarbejde og færre lukningsomkostninger. Desuden kan du sikre finansiering til hele projektet (herunder færdiggørelse af bygningen) - du vil ikke sidde fast i jord, mens du leder efter en långiver.

Bygningsplaner: For at blive godkendt til et byggelån skal du præsentere planer for din långiver, som vil se, at en erfaren bygherre gør arbejdet. Midlerne vil blive fordelt over tid, da projektet skrider frem, så dine entreprenører skal følge igennem, hvis de forventer at blive betalt.

Lånefunktioner: Byggelån er kortfristede lån, typisk ved brug af rentebetalinger og varer mindre end et år (ideelt set er projektet afsluttet da). Efter dette tidspunkt kan lånet konverteres til et standard 30-årigt eller 15-årigt lån, eller du vil refinansiere lånet ved hjælp af din nybyggede struktur som sikkerhed.

Forskudsbetaling: For at låne til land- og byggekostnader skal du foretage en forskudsbetaling. Planlægger at komme op med 10 til 20 procent af boligens fremtidige værdi.

Færdig masse vs. rå jord

Hvis du køber en masse, der allerede har forsyningsselskaber og gadeadgang, får du en nemmere tid at blive godkendt.

Råjord: Råjord kan stadig finansieres, men långivere er mere tøvende (medmindre det er typisk for dit område - for eksempel er nogle områder afhængige af propan, brønde og septiske systemer).Det er dyrt at tilføje ting som kloaksystemer og elektricitet til din ejendom, og der er mange muligheder for uventede udgifter og forsinkelser.

Forskud: Hvis du køber en masse (for eksempel i en udviklingsundergruppe), kan du muligvis sætte ned så lidt som 10 eller 20 procent. For rå jord skal du planlægge mindst 30 procent ned, og du skal muligvis bringe 50 procent til bordet for at blive godkendt.

Lånegenskaber: Færdige partier er mindre risikable for långivere, så de er mere tilbøjelige til at tilbyde enkeltstrengede byggelån, der konverterer til "permanente" (eller 30-årige) realkreditlån, efter at konstruktionen er afsluttet. Med ufærdige partier har långivere tendens til at holde lånebetingelserne kortere (f.eks. Fem til ti år).

Reduktion af långiverrisiko: Hvis du køber rå jord, vil du ikke nødvendigvis få et dårligt lån. Du kan forbedre dine chancer for at få en god aftale, hvis du hjælper långiveren med at styre risikoen. Det kan være muligt at få langsigtede lån, lavere renter og et mindre udbetalingskrav. Faktorer, der hjælper med at omfatte:

1. En høj kredit score (over 680), der viser, at du med succes har lånt og tilbagebetalt tidligere.
2. Lav gæld til indkomstforhold, hvilket indikerer at du har tilstrækkelig indkomst til at foretage de nødvendige betalinger.
3. Et lille lån beløb, hvilket resulterer i lavere betalinger og en ejendom, der sandsynligvis er lettere at sælge.

Ingen planer at udvikle

Hvis du skal købe jord uden planer om at opbygge et hjem eller en erhvervsstruktur på landet, bliver det vanskeligere at få lån. Der er dog flere muligheder for at få finansiering.

Lokale banker og kreditforeninger: Start med at spørge hos finansielle institutioner, der ligger tæt på det land, du planlægger at købe. Hvis du ikke allerede bor i området, kan dine lokale långivere (og online långivere) være tøvende med at godkende et lån til ledig jord. Lokale institutioner kender det lokale marked, og de kan have interesse i at lette salget i det område, du ser på. Selv om lokale institutioner kan være villige til at låne, kan de stadig kræve op til 50 procent i egenkapital og relativt kortfristede lån.

Bolig egenkapital: Hvis du har betydelig egenkapital i dit hjem, kan du muligvis låne ud for denne egenkapital med et andet pant. Med denne tilgang kan du muligvis finansiere hele prisen på jorden og undgå at bruge ekstra lån. Men du tager en betydelig risiko ved at bruge dit hjem som sikkerhed - hvis du ikke kan foretage betalinger på lånet, kan din långiver tage dit hjem i afskærmning. Den gode nyhed er, at renten på et boligkapitallån kan være lavere end priserne på et købslån.

Kommercielle långivere: Især hvis du bruger ejendommen til erhvervsmæssige formål eller en investering, kan kommercielle långivere være en mulighed. For at blive godkendt skal du overbevise en låneansvarlig om, at du er en rimelig risiko. Tilbagebetaling kan kun vare ti år eller derunder, men betalinger kan beregnes ved hjælp af en 15-årig eller 30-årig afskrivningsplan. Kommercielle långivere kan være mere imødekommende når det kommer til sikkerhedsstillelse.De kan give dig mulighed for at stille personlige garantier med din bolig, eller du kan muligvis bruge andre aktiver (som investeringsejendomme eller udstyr) som sikkerhedsstillelse.

Ejerfinansiering: Hvis du ikke kan få et lån fra en bank eller kreditforening, kan ejendommens nuværende ejer være villig til at finansiere købet. Især med rå jord kan ejere vide, at det er svært for købere at få finansiering fra traditionelle långivere, og de har måske ikke travlt med at udbetale. I disse situationer får ejerne typisk en relativt stor forskudsbetaling, men alt er omsætningspapirer. En 5- eller 10-årig tilbagebetalingstid er almindelig, men betalingerne kan beregnes ved hjælp af en længere afskrivningsplan. En fordel ved ejerfinansiering er, at du ikke betaler de samme lukkekostnader, du vil betale traditionelle långivere (men det er stadig værd at betale for at undersøge titlen og grænserne - ærlige landejere kan lave fejl).

Specialiserede långivere: Hvis du bare venter på den rigtige tid til at bygge, eller du vælger et design til dit hus, skal du sandsynligvis bruge ovenstående løsninger. Men hvis du har usædvanlige planer for din ejendom, kan der være en långiver, der fokuserer på din tilsigtede brug for jorden. I modsætning til banker (arbejder med folk, der bygger huse, for størstedelens vedkommende) giver specialiserede långivere et punkt for at forstå risici og fordele ved andre grunde til ejendomsretten til jorden. De vil være mere villige til at arbejde sammen med dig, fordi de ikke behøver at regne ud en engangsaftale. Disse långivere kan være regionale eller nationale, så søg online, uanset hvad du har i tankerne. For eksempel:

• Bevarelse af naturressourcer
• Friluftsliv på privat ejendom
• Sol- eller vindmølleparker
• Mobil- eller broadcasttårne ​​
• Landbrugs- eller husdyrbrug, herunder ranching, økologiske gårde, hobbybrug og hest boarding

Tips til købere

Gør dit hjemmearbejde, før du køber jord. Du kan se ejendommen som en tom skifer fuld af potentiale, men du ønsker ikke at komme ind over dit hoved.

Afslutningsomkostninger: Udover en købspris kan du også have lukkekostnader, hvis du får et lån. Kig efter oprindelse gebyrer, behandlingsgebyrer, kredit check omkostninger, vurderingsgebyrer og meget mere. Find ud af, hvor meget du vil betale, og lav din endelige finansieringsbeslutning med disse tal i tankerne. For en relativt billig ejendom kan lukkekostnader udgøre en væsentlig procentdel af købsprisen.

Få en undersøgelse: Antag ikke, at de nuværende hegnlinjer, markører eller "indlysende" geografiske funktioner præcist viser en ejendomsgrænse. Få en professionel til at gennemføre en grænsevurdering og verificere, før du køber. Nuværende ejendomsejere kan ikke vide, hvad de ejer, og det vil være dit problem, når du køber.

Kontroller titlen: Specielt hvis du låner uformelt (f.eks. Ved hjælp af egenkapital eller sælgerfinansiering), gør hvad professionelle långivere gør - en titelsøgning. Find ud af om der er pant eller andre problemer med ejendommen, før du overlever penge.

Budgettet for andre omkostninger: Når du ejer ejendommen, kan du være på krogen for yderligere udgifter.Gennemgå disse udgifter ud over eventuelle lån betalinger, du vil gøre for landet. Potentielle omkostninger omfatter:

1. Kommunal eller amtskat (se med din skatterådgiver for at se om du er berettiget til fradrag)
2. Forsikring på ledig jord eller forladte bygninger
3. Boligejeresammenslutning (HOA) Eventuel vedligeholdelse, som f.eks. Reparation af hegnlinjer, styring af dræning mv.
4. Bygningskostnader, hvis du nogensinde beslutter at bygge, tilføje tjenester eller forbedre adgangen til ejendommen.
5. Tilladelsesgebyrer for enhver aktivitet, du har planlagt på ejendommen
6. Kend reglerne

Når du ser ledig jord, kan du antage, at alt er muligt. Lokale love og zoneinddelingskrav begrænser dog, hvad du kan gøre - selv på din egen private ejendom. HOA regler kan være særligt frustrerende. Tal med lokale myndigheder, en fast ejendom advokat og naboer (hvis muligt), før du accepterer at købe.

Hvis du opdager problemer med en ejendom, du har øje med, spørg om, hvordan du foretager ændringer. Du kan måske være heldig, eller du kan muligvis gøre hvad du vil efter at have fulgt de korrekte procedurer (ved at udfylde papirarbejde og betale gebyrer). Det vil nok være nemmere, hvis du beder om tilladelse i stedet for at forstyrre dine naboer.