Før du underskriver en kommerciel ejendomsleje

Klar til at underskrive en kommerciel ejendomsleasing til en kontorbygning, butikslokale eller anden forretningsbrug? Tag et par minutter først og læs gennem denne liste. Når blækket er tørt på lejemålet, er det for sent at foretage ændringer.

Susan Dawson, en partner hos Waltz, Palmer og Dawson, LLC, diskuterer spørgsmål, du bør spørge dig selv, før du underskriver en kommerciel lejekontrakt.

1. Har jeg læst og forstået hele lejemålet?

Ja, du skal læse det.

Jeg ved, det er et meget langt (og står over for det, ikke meget interessant) dokument, men du behøver at vide, hvad det er i det.

Kontroller vilkårene. Antag ikke, at de fik det rigtigt. Sørg for at kontrollere startdato, slutdato, leje, leje eskalering og eventuelle andre særlige vilkår, du forhandlede om. Vær også sikker på at du ved, hvad du er forpligtet til at gøre.

Hvad er udlejer forpligtet til at gøre? Kan du opsige det? Sørg for, at du ved hvad du kommer ind i.

2. Har jeg forhandlet den bedste aftale muligt?

Bare fordi de gav dig en lejekontrakt, betyder ikke, at din forhandling er forbi. Mange af vilkårene i lejekontrakten er stadig omsætningspapirer. Når du læser det, lav en liste over alle de bestemmelser, du ikke kan lide og send det til din udlejer. Du kan blive overrasket over, hvor meget de er villige til at ændre.

3. Har jeg min forretningsstruktur på plads?

Hvis du vil være beskyttet af denne corporate shell, skal du sørge for at den er på plads først.

Vær sikker på at du har dine arkiverede vedtægter for et selskab eller organisationsorganisationer (nogle stater kalder disse dokumenter certifikater) til en LLC tilbage fra statssekretæren, før du underskriver.

4. Forstår jeg lejekontraktens terminologi?

For eksempel bruger de fleste lejemål udtrykket "CAM", som står for "Common Area Maintenance".

Du bør tildeles en procentdel af den CAM, du er ansvarlig for, baseret på den procentdel af bygningen du lejer.

Sørg for, at procentsatsen er baseret på bygningens størrelse og varierer ikke afhængigt af, hvor meget bygningen udlejes.

5. Har jeg overvejet at bede om en CAM Stop lease?

De fleste lejemål i disse dage er "triple net" (hvilket betyder at du betaler leje plus din forholdsmæssige andel af CAM og ejendomsskat for ejendommen).

Du kan bede udlejeren om en CAM Stop lease, hvilket betyder, at du kun betaler for stigningen i CAM-gebyrer og ejendomsskatter over dit oprindelige lejemål (ofte kaldet "basisår").

Selvom udlejer kan øge din udlejningspris, tager det meget af "mystery fee" ud af lejen. Alternativt, bede om en kasket på CAM'en, så den ikke kan stige med mere end en bestemt forhandlet procent.

6. Har jeg læst CAM-definitionen?

Dette er nok en af ​​de mest forvirrende dele af lejekontrakten, og du vil blive overrasket over, hvor meget du betaler for. Kontroller, at du ikke betaler for ting, der vedrører udlejers marketingindsats eller advokatsalærer forbundet med at forhandle andre lejemål.

Andre ting, du måske vil strejke, er administrationsgebyrer på mere end 3%, betaler for ydelser til udlejers medarbejdere, udbygningsomkostninger for andre lejemål.

Læs mere om forhandlingsbetingelser for CAM.

7. Hvad er mit ansvar for investeringsudgifter?

"Kapitaludgifter", når de anvendes i en kommerciel lejekontrakt, henviser typisk til store strukturelle udgifter, dvs. e. tag, fundament, VVS (opvarmning, ventilation, aircondition) og andre større reparationer / udskiftninger.

Hvad er "standard", er forskelligt fra by til by og ejendom til ejendom, men jeg anbefaler typisk kunder mod at underskrive enhver lejekontrakt, der skifter byrden af ​​disse reparations- eller udskiftningsomkostninger til lejeren. Hvis din udlejer kræver at du betaler for disse omkostninger, er der kompromiser.

Hvis lejeplanen f.eks. Siger, at du er ansvarlig for reparation og udskiftning af HVAC, foreslår husejeren at han finder "udskiftning", og at din reparationsforpligtelse er begrænset til en vedligeholdelseskontrakt, måske to gange om året, og at du være ansvarlig for alle generelle reparationer op til et vist årligt maksimumsbeløb.

8. Er lejekontrakten tildelt?

Kontroller for at se, om udlejeren har ret til at opsige lejemålet, hvis du ønsker en opgave; det vil sige for en anden at tage lejekontrakten, hvis du sælger virksomheden. For mange virksomheder er din placering et stort stykke af dets værdi.

Hvis udlejer har ret til at opsige lejemålet, når du har bedt om en opgave, kan det dræbe dit salg. Bed udlejeren om at fjerne denne bestemmelse eller lade den blive ændret, så den ikke gælder i tilfælde af salg af din virksomhed. Forstå, at udlejeren stadig vil have ret til at afvise opgaven, hvis den nye lejer ikke er økonomisk acceptabel.

9. Skal jeg have en personlig garanti?

Hvis du kan komme væk med at underskrive en lejekontrakt uden personlig garanti, er du ekstremt heldig. De fleste udlejere i disse dage vil ikke underskrive, medmindre du personligt garanterer lejekontrakten. Men garantier er omsætningspapirer.

Overvej at give en garanti for kun en del af lejekontrakten, siger halvdelen. Eller forhandle om en garanti, der varer kun 6 til 12 måneder, efter at du opsiger i stedet for resten af ​​lejeperioden.

10. Er jeg realistisk?

Hvis din lejekontrakt udgør 3% af en større ejendom, vil udlejer være meget usandsynligt at forhandle med dig, end hvis dit rum er 25% eller mere. For virkelig at forstå, hvilke ting der er vigtige at forhandle om, overvej at ansætte en advokat for at gennemgå dokumentet og hjælpe dig med forhandlingerne.

Din lejekontrakt kan virke utroligt ensidig og byrdefuld, men der er nogle meget gode grunde til mange af disse bestemmelser, og en advokat kan hjælpe dig med at bestemme, hvornår du skal klippe og køre, og når risikoen er værd.

For mere information

Find og lease en forretningssted