Omfordeling af boliger til ændring af gennemsnitsdage på markedet

En af de første ting en køber spørger om en notering er dens dage på markedet. Dage på markedet er det antal dage, en fortegnelse er aktiv i en multipelnoteringstjeneste, før den er indtastet i status for "ventende". Venter status er, når et tilbud er blevet accepteret af sælgeren, men transaktionen er endnu ikke lukket. Mange agenter henviser til " gennemsnitlige dage på markedet ", som er afledt ved at tilføje alle dage på markedet for hver notering og dividere med antallet af fortegnelser.

På et købers marked er DOM generelt højere, fordi varebeholdningen tager længere tid at sælge. På sælgerens marked er DOM færre.

Dage på markedsområdet. For at bestemme de gennemsnitlige dage på markedet tager agenter de sidste 30 dage til seks måneders solgte lister, sammensætter dagene på markedet (før hver fortegnelse var i afventning) og opdeler den samlede mængde ved antallet af lister.

- Hvis f.eks. 6 lister indgik i afventende status i december - hvilket betyder, at sælgeren accepterede et købers tilbud, men det endnu ikke er lukket - og tre af disse lister var på markedet i fem dage, en liste var på markedet i 21 dage og to blev noteret i 30 dage før et tilbud blev accepteret, først tilsammen alle dage på markedet. De gennemsnitlige dage på markedet i december, i dette eksempel, er afledt ved at tilføje 5 + 5 + 5 + 21 + 30 + 30, hvilket svarer til 96 dage. Derefter deler 96 med seks lister lig med 16 gennemsnitlige dage på markedet.

Gør gennemsnitsdage på markedsforhold?

Hvilket er mere vigtigt? De 16 gennemsnitlige dage på markedet eller antallet af dage på markedet for hver notering? Hvis du er en køber, er det selvfølgelig det hjem, du vil købe, der betyder noget. Hvis du er en sælger, hvis hjem har været på markedet i 17 dage, er du faldet i de lavere 50% af boliger, der solgte i løbet af den foregående måned.

Hvordan køberne ser på dage på markedet

Der er ingen ifs, ands eller buts om det. Når købere ser omfattende dage på markedet, finder de, at sælgeren er desperat at sælge, fordi boligen stadig er på markedet. Købere mener også, at der kan være noget galt med hjemmet, der fik andre købere til at overgå det. Begge disse antagelser kan imidlertid være forkerte.

Boliger kan lide på markedet af følgende grunde:

Den almindelige årsag er overprisning.

• Agenten kan have "købt" noteringen ved at vildlede sælgeren til at tro at hjemmet var mere værd end markedet vil bære. Det er ikke usædvanligt, at en agent bevidst tager en overprisopgørelse.
  Lille sælger motivation.
• Nogle gange vil sælgere "teste markedet" ved prisfastsættelse for højt, bare for at se, om de kan finde en fjols at betale den pris.Det er kendt som en sælgers værste fejltagelse.
  Stædighed.
• Sælgere kan sidde fast på prisen og er villige til at vente på markedet, indtil markedet fanger op til forespørgselsprisen.
  Ned ejendomsmarkedet.
• På køberens markeder kan det tage længere tid at sælge et hjem end på sælgerens markeder. Et hjem, der ville sælge om fem dage på en sælgeres marked, kunne sælge i 90 dage på et down-ejendomsmarked.
  Ikke tilgængelig.
• Hvis ejendommen er lejeren optaget, kan det være svært at få en aftale fra lejeren. I de fleste tilfælde bliver boliger med lockbox fået oftere end dem uden.
  Uegnet til at vise.
• Sælgere somme tider sætter boliger på markedet, før de er klar til at lade købere se det. De kan eventuelt afslutte videresalgsreparationer eller maleri i løbet af de første 30 til 60 dage af en notering.
  Reducerede visningstider.
• Nogle sælgere tror, ​​at en køber vil overholde strenge udstillingsperioder som f.eks. Kl. 9 mandag eller kun kl. 5 til 6 på fredag. Købere tour hjem efter deres egne tidsplaner. Hvis dit hjem ikke er tilgængeligt på det tidspunkt, hvor køberen ønsker at se det, vil de sandsynligvis aldrig se det.
  Reduceret provision.
• Selvom købsagenter skal vise alle lister, nægter mange agenter at vise hjem, der ikke betaler samme provision som konkurrerende hjem. Ofte er disse boliger opført af rabatmæglere.
• Lidt internet eller MLS eksponering.
• Hvis hjemmet har et billede i MLS, vil købere sandsynligvis videregive noteringen og i stedet vælge hjem for at se, at der er flere fotografier.
  Agent praksis for at relancere til nulstillingsdage på markedet

En almindelig praksis blandt mange ejendomsmæglere er at trække en fortegnelse fra MLS efter et bestemt antal dage og omregne det som en ny notering. Agenter relist til at vise nul dage på markedet, fordi de ved, at købere gravitate mod nye lister.

Mange købere misliker denne praksis, fordi de føler, at det er vildledende og ikke et præcist billede af antallet af dage på markedet. Når et hjem er på markedet i 60 til 90 dage, er det ikke usædvanligt, at det sælges inden for fem dage efter at være kommet tilbage på markedet som en ny notering.

Nogle gange udløber fortegnelser. Mange agenter tager en liste i 90 dage, og når noteringen udløber, klikker en ny agent op på noteringen og henter belønningen for den første agents hårde arbejde. Hvis du er tilfreds med din nuværende agent, kan du overveje at relistere med din eksisterende agent.

Find de kumulative dage på markedet

Nogle MLS-systemer nægter at lade agenter trække en notering og indtaste den som en ny liste uden først at annullere eller forlade noteringen. I begge tilfælde er det forholdsvis let for en agent at bestemme antallet af dage på markedet; det er ikke så nemt for en køber.

Tjek oversigtshistorik.

• En måde er at indtaste adressen på ejendommen i MLS for at finde duplikat, udløbet eller tilbagekaldt fortegnelser. I Sacramento MLS er dette kendt som at trække ejendommens "historie".
  Kig efter Kumulativ DOM.
• Nogle MLS har ændret måder, hvorpå listerne rapporteres, og vil indeholde kumulative dage på markedet i selve noteringen.
  Spørg din agent.
• Hvis du arbejder med en kvarterspecialist, vil din agent have en ret god ide, hvis hjemmet er blevet opført før, hvor længe og af hvem.
  Spørg registreringsagenten.
• Da ejendomsmæglere ikke kan vildledende en ejendom, kan du spørge ejendomsmægleren et direkte spørgsmål. Spørg ikke hvor længe hjemmet har været på markedet, fordi der kunne have været en prisreduktion, så agenten vil føle sig berettiget til at fortælle dig de dage på markedet til den nye pris. Spørg om det er udløbet / tilbagetrukket / annulleret og derefter relisted. Vær specifik.
  Søg online.
• Indtast ejendomsadressen adskillige forskellige måder i en søgemaskine som Google eller Yahoo. Alle dens tidligere online-fortegnelser skal dukke op.
  Spørg naboer.
• Naboerne ved alt, hvad der foregår i deres område, og er ofte mere end glade for at fortælle, hvor længe et hjem har været på markedet.
  På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.