Kompleksiteter ved at sælge to boliger til at købe et hjem

Når jeg arbejder med et par i begyndelsesstadiet om at sælge to huse til at købe en, finder jeg ofte, at de ofte vedhæfter sig til den forkerte spilplan, og mener, at det skal være så simpelt. Spilplanen er normalt at købe et hjem, efterfulgt af at sælge de to andre huse. Denne plan giver logisk mening til de fleste. Det er ikke måden at sælge to huse til at købe et hjem virker for de fleste af os.

Mulighed 1: Køb et hjem, efterfulgt af at sælge 2 Huse

Det første problem med den slags plan er at blive kvalificeret til et pant.

Selvfølgelig, hvis to sælgere hver sælger et hjem med det formål at købe et hjem sammen som et par, og finansiering ikke er involveret, er det meget lettere. Sælgere med frit og klare boliger eller boliger med tilstrækkelig egenkapital til at tjene penge til at købe et hjem direkte har mere frihed til at følge denne mulighed. Men virkeligheden er, at de fleste mennesker tager et realkreditlån til at købe et hjem. Hvilket betyder, at parterne måske skal kvalificere sig til realkreditlånet på toppen af ​​at have råd til et realkreditlån på to andre boliger.

Efter at have tilføjet den nye realkreditbetaling til de to eksisterende realkreditbetalinger, kan dette forhold i forhold til indkomsten presse begge parter ud af området for at kvalificere. Långivere bruger forhold, som er procentvise beløb for både front- og back-end. Front-end-forholdet er en procentdel af realkreditbetalinger til kombineret brutto månedlig indkomst. Back-end-forholdet er procentdelen af ​​realkreditbetalinger kombineret med yderligere gæld såsom kreditkort mod kombineret brutto månedlig indkomst.

Hvis forholdene er for høje, vil parterne ikke kvalificere sig til at eje alle tre boliger samtidig. Aha, du kan måske sige, men parterne kan konvertere disse boliger til huslejer og bruge den lejebeløb til at kompensere for pantbetalingen, ikke? Selv om det ville øge indkomsten, hvilket ville sænke forholdet, vil långiveren højst sandsynligt ikke tillade, at lejebeløbet anvendes i beregningen.

De fleste långivere følger strenge retningslinjer for, hvor lang tid hjemmet skal have været lejet for at kvalificere sig til lejebeløb i en realkreditberegning, og en måned eller to er utilstrækkelig.

Det andet problem med at købe et hjem efterfulgt af at sælge to huse er, at hvis nedbetalingen til det nye hjem kommer fra salget af de to andre huse, ville sælgere sandsynligvis skulle skrive et kontingenttilbud. Et kontingenttilbud giver dem en vej ud, en måde at annullere købet på, og mange sælgere kan ikke lide kontingenttilbud med god grund, fordi de ikke altid er en sikker ting.

Hvis markedet ikke bidrager til kontingenttilbud, kan det yderligere komplicere denne strategi. På en sælgeres marked kan f.eks. Kontingenttilbud være ret vanskeligt at blive accepteret.Hvis det påtænkte køb er et yderst ønskeligt hjem, kan der være flere tilbud, og kontingenttilbud opnår næsten aldrig i en multiple-tilbudssituation.

Valgmulighed 2: Salg af huse, før du køber et nyt hjem.

Hvorvidt et par vil skulle sælge begge huse eller kun et hus til at kombinere husholdninger i et nyt hjem, afhænger igen af ​​pantforholdet. Det kan være muligt at sælge kun et hus, før du køber et nyt hjem.

En realkreditlåner kan bedst rådgive i denne situation.

Men hvis det er nødvendigt at sælge begge boliger, før de køber et nyt hjem, er der tre grundlæggende undervalg:

• Sælg eksisterende boliger med en betinget kontrakt, der giver sælgerne en vis frist til at købe en ny hjem og indgå en købsaftale eller
• Sælg eksisterende boliger med en leje-tilbage-option efter lukning for at give sælgerne tid til at finde et nyt hjem at købe og flytte.
• Sælg begge boliger, flyt andre steder og jage derefter efter et nyt hjem, der involverer at flytte to gange. Denne sidste mulighed er den bedste fra et finansielt synspunkt, fordi en sælger ikke ville have nogen uforudsete forhold og være i en stærkere position til at forhandle om køb af et nyt hjem. Men realistisk vil de fleste ikke flytte to gange. At flytte en gang er ofte svært nok.

Hvis sælgere vælger at skrive kontingenttilbud, hvis de sælger på en sælgeres marked, bliver det lettere at diktere vilkår til en køber, end hvis de sælger på en købers marked.

På sælgerens marked er købere ofte meget mere villige til at vente på en sælger for at finde et hjem at købe end omvendt. Det er en sikker måde for sælgere at planlægge at købe et nyt hjem, fordi der ikke er nogen risiko for sælgerne, hvis de ikke kan finde et nyt hjem at købe.

Ulempen er selvfølgelig, at sælgerne kunne finde deres drømmehjem og derefter ikke kunne - af forskellige grunde, der kunne variere fra pris til tilstand til sted - at sælge deres eksisterende boliger. At miste drømmehuset kan være smertefuldt. En erfaren ejendomsmægler, der håndterer disse typer af transaktioner, bør være i stand til at hjælpe og gøre processen problemfri.

På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.