Hvad er forskellen mellem Co-ops og Condos?

Har du spekuleret på forskellene mellem co-ops vs condos? Du er ikke alene. Selvom det kan overraske dig at lære at condos ikke blev populære indtil 1960'erne. Når FHA-retningslinjerne endelig fik finansiering af condos, tog condo kompleks konceptet af. Før det var næsten alle bygninger, der tillod mange flere ejere, co-ops. I dag finder du de fleste af co-ops eller kooperative boliger i store storbyer.

Folk har en tendens til at knytte co-ops til New York City, men du kan også finde co-ops i større byer som San Francisco, Minneapolis, Washington, DC, Atlanta, Boston, Seattle, Indianapolis , Detroit og Chicago, Tucson og Phoenix, herunder nogle få i Florida og andre overstrømmede i hele østkysten.

Hvad er en Co-Op?

Et co-op er ikke rigtig fast ejendom. Fast ejendom er jord, kombineret med eventuelle strukturelle forbedringer, herunder underjordiske og luftrettigheder. I stedet er en co-op et selskab. Når en køber køber et co-op, køber køber aktier i selskabet og en ret til at besætte en bestemt enhed. En co-op-køber køber ikke enheden eller en del af selve bygningen.

Yderligere kan en co-op-køber måske eller ikke kunne finansiere køb af co-op. Ikke alle banker vil lave et co-op lån. Blandt de banker, der vil lave et co-op lån, kvalificerer ikke alle co-op som en kvalificeret bygning.

Købere bør kontakte deres långiver for at finde ud af om co-op er på sin godkendte liste.

En co-op-køber betaler også et månedligt gebyr til co-op. Dette gebyr inkluderer en prorataandel for bygningens realkreditlån, hvis der er nogen; Lønnen til en dørmand, vedligeholdelsespersonale, eventuelt en bygningsinspektør; forsikring for strukturen; regelmæssig vedligeholdelse, vedligeholdelse og rengøring af de fælles områder, herunder fast ejendom skatter.

En mulig ulempe ved et co-op, siger kritikere, er, at en ejer ofte betaler to realkreditlån. Hun vil betale sit eget pant til co-op og bygningens pant til co-op, som også kunne refinansieres lån til at betale for kapitalforbedringer til bygningen.

Hvad er en lejlighed?

I modsætning til en co-op, køber køber en bolig køber fast ejendom. Køberen ejer rummet mellem væggene, gulve og lofter, generelt til midtpunktet. Enheden vurderes særskilt til skattemæssige formål, og køberen betaler skatter direkte til county assessor (eller gennem en långivers skatkonto).

En ejerlejlighed kan finansieres separat, og ejendommen er sikret af en tillidsklausul eller et pant, afhængigt af statens lovgivning. Strukturens design er en individuel enhed, som kan være en enkelt historie, flere historier eller endda løsrevet.For eksempel ejer jeg et enfamiliehus i Hawaii, der er udpeget som en ejerlejlighed, men det er en fritstående struktur med egen gård.

Køberen af ​​en ejerlejlighed betaler også som en co-op-køber månedlige gebyrer. Disse gebyrer betales til boligejerens forening. Gebyrerne til HOA betaler for vedligeholdelse af fællesarealer, bygningens yderside, tag-, forsikrings-, foreningsledelsen og kan ofte indeholde nogle af de forsyningsselskaber som vand- og skraldespand.

Nogle HOA-afgifter inkluderer gebyrer for et klubhus, træningsfaciliteter og en swimmingpool / spa.

Flere forskelle mellem en Co-op mod en Condo

Generelt er et co-op ofte billigere at købe end en ejerlejlighed, hvilket betyder, at det kan koste mere at købe en condo. Imidlertid er afgiften de gebyrer, der betales til et co-op, muligvis højere end en ejerlejlighed HOA-afgifter.

En stor forskel mellem en co-op vs en condo er, at ingen varm krop med kontanter kan købe et co-op. Co-ops styres af en bestyrelse, der bestemmes af aktionærerne i samarbejdet. Condos styres også af en bestyrelse, men disse bestyrelser godkender ikke købere. Sammensætningen har ret til at godkende en potentiel køber. Selv om køberen ikke kan afvises på grund af forskelsbehandling, der er defineret ved lov om retfærdig boliglovgivning, skal køberne foretage en streng screening.

Nogle co-ops giver ikke udenlandske købere mulighed for at købe en enhed. Mange co-opsger tillader ikke investorer eller købere med hjemsted, da de foretrækker ejere af ejere. Co-op-bestyrelser vil gennemgå en potentiel køberens ansøgning, finansieringsoversigt, liste over aktiver og passiver, kreditrapport, bankbalancer, herunder en gennemgang af anbefalingsbrev fra venner og forretningsforbindelser, toppet af et personligt interview.

Selvom denne procedure kan virke som en ekstrem invasion af privatlivets fred, godkender ejere i et co-op denne proces, fordi de kan være meget selektive af de mennesker, der bor i bygningen. Når en person køber en lejlighed, er der ingen udvælgelsesproces for naboerne, ingen måde at forhindre et højt dødsmetallbånd fra at tage op kvartaler ved siden af.

På den anden side godkender co-op-bestyrelsen også købsprisen. Hvis prisen er så lav, at den kan påvirke de øvrige aktionærers værdi, kan et co-op-board afvise at godkende salget. En condo HOA har ingen sådan myndighed til at forhindre et salg.

Mange boligkomplekser begrænser antallet af huslejer som en procentdel af de samlede enheder. Procentdelen spænder generelt fra 80 procent ejer-besat til 50 procent. Dette har til formål at forhindre komplekset i at blive et lejlighedskompleks og sænke værdier. De fleste co-ops giver ikke mulighed for lejemål eller udlejning.

Man kan bo i et lejligheds kompleks i årevis og kender aldrig naboerne. Det er usandsynligt, at der sker i et co-op, hvor ejerne kender alle og alt om dig.

På tidspunktet for skrivningen er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Californien.